Wohnimmobilien Investmentmarkt Q3 2025: Die Pause im Markt hält an

• Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien lag im dritten Quartal erneut unter 1,5 Mrd. Euro
• Erneut gab es nur wenige Großtransaktionen mit einem Volumen über 100 Mio. €
• Ausblick: Viele Portfolios unterschiedlicher Risiko-Couleur im Markt – der Investmentmarkt verspricht wieder dynamischer zu werden
• Mietmarkt weiterhin im Aufwind – Kapitalwertentwicklung positiv

Auch das dritte Quartal 2025 mit schwachem Transaktionsvolumen

Der deutsche Wohnimmobilien-Investmentmarkt verharrt im dritten Quartal 2025 auf niedrigem Niveau. Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und Portfolios mit mehr als 20 Wohneinheiten lag mit rund 1,3 Mrd. € erneut unter 1,5 Mrd. €. Großtransaktionen über 100 Mio. € blieben selten. Das Transaktionsvolumen entspricht damit in etwa dem Niveau des zweiten Quartals (1,2 Mrd. €) und liegt erneut unter dem Vorjahreswert (-25 %). Im bisherigen Jahresverlauf summiert sich das Volumen (Q1–Q3) auf 4,9 Mrd. €. und  6.796 gehandelte Wohneinheiten. Das durchschnittliche Volumen pro Transaktion lag bei 24,1 Mio. €, der mittlere Preis bei 3.028 €/m².

Wie schon in den Vorquartalen erstreckte sich die Investmentaktivität über alle Risikoklassen. Core-Objekte wurden weiterhin insbesondere von institutionellen Investoren wie Investmentmanagern und Family Offices nachgefragt. Bei Value-Add- und Manage-to-Green-Strategien traten nationale wie internationale Private-Equity-Investoren sowie spezialisierte Anbieter als Käufer auf.

Pipeline: deutet auf Belebung hin

Lübke Kelber erwartet, dass die Investmentaktivität in den kommenden sechs bis zwölf Monaten deutlich höher sein wird. Dies liegt sowohl an dem weiterhin attraktiven Umfeld als auch am investierbaren Produkt.

„Aktuell sind viele Wohnimmobilienportfolios, auch sehr große, im Markt. Es ist zu erwarten, dass wir bereits in Q4 wieder deutlich höhere Transaktionsvolumina sehen werden. Aber auch langfristig spricht die Pipeline für ein deutlich dynamischeres Transaktionsumfeld,“ so Mark Holz, Head of Strategy and Research.

Nicht zuletzt wird diese Entwicklung von der Income-Seite der Anlagen gestützt: Mit weiter steigenden Marktmieten befindet sich der Wohnimmobilienmarkt in einer Phase anziehender Kapitalwerte. Lübke Kelber erwartet, dass sich dies zunehmend positiv auf die Investmentnachfrage auswirken wird.

Volatiles Umfeld dürfte Wohnimmobilien-Investmentmarkt stärken

Lübke Kelber erwartet, dass die globale geopolitische und wirtschaftliche Unsicherheit und Volatilität in den kommenden Monaten und Jahren hoch bleiben und sich als ein bestimmendes Element des Kapitalmarktes etablieren wird. In Zeiten höherer wirtschaftlicher und geopolitischer Unsicherheit werden Kapitalallokationen tendenziell zu sichereren Anlagen verlagert und es kommt zu einem Derisking.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist in diesem Kontext grundsätzlich sehr gut positioniert. Denn dieser ist – auch im globalen Kontext – überdurchschnittlich transparent und liquide. Der deutliche Nachfrageüberhang im Mietmarkt stärkt die Miet- und Incomeseite der Anlage und reduziert damit zusätzlich das Investmentreisiko. Trotz der wirtschaftlichen Schwäche Deutschlands dürfte der deutsche Wohnimmobilienmarkt daher mittelfristig nationales und unternationales Kapital anziehen.

Methodik

In unsere Analyse des Transaktionsvolumens fließen alle wohnwirtschaftlich genutzten Objekte ein, die über mindestens 20 Wohneinheiten verfügen und in denen kommerzielle Nutzungen nur eine untergeordnete Rolle spielen. Zudem werden Minderheitsbeteiligungen sowie reine M&A  Transaktionen oder Entity Deals nicht berücksichtigt. Auch spezielle Wohnformen, wie studentisches Wohnen oder Seniorenheime bleiben bei der Betrachtung unberücksichtigt.