Am Investmentmarkt ringen positive Fakten mit zurückhaltender Stimmung
Transaktionsvolumen liegt mit 23,9 Milliarden Euro leicht über Vorjahresniveau
Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat seinen moderaten Aufwärtstrend in den ersten drei Quartalen 2025 bestätigt. Nach neun Monaten wurde ein Transaktionsvolumen von rund 23,9 Milliarden Euro registriert, was einem leichten Anstieg von zwei Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Diese Entwicklung deutet auf eine fortschreitende Stabilisierung hin. Von Dynamik sollte man jedoch noch nicht sprechen – zu sehr ist das Umfeld weiterhin von externen Faktoren und einer selektiven Investorenstimmung geprägt.
Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany & Head of Capital Markets: „Wir sehen Licht am Ende des Tunnels, aber die Erholung verläuft in unterschiedlichen Geschwindigkeiten. Geopolitische Risiken, wie die Konflikte im Nahen Osten oder die Handelsspannungen mit den USA, bleiben ein Dämpfer für die Stimmung, die oft pessimistischer ist als die faktische Marktlage. Ein positives Momentum ist dagegen das Zinsumfeld. Dieses erweist sich nicht nur als Impulsgeber im Zuge der sich stabilisierenden Inflationszahlen, es führt auch zu einer verbesserten Planbarkeit und damit zu mehr Bewegung am Markt.“
Nach den Zinsschritten der EZB bis ins Frühjahr 2025 hat sich eine Phase der Konsolidierung eingestellt. Die Zentralbank hat in ihrer Sitzung vom 11. September 2025 die Leitzinsen unverändert gelassen und betont, dass Inflationsentwicklung und die Aussichten derzeit eine Abwägung erfordern. „Das bedeutet, dass das harte Repricing der Jahre 2022 bis 2024 vorerst gestoppt ist, wodurch Finanzierungs- und Refinanzierungsentscheidungen bei Investoren und Kreditgebern planbarer werden“, analysiert Kortmann.
Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen haben sich in einem Korridor um 2,6 Prozent eingependelt, und die für Immobilienfinanzierungen relevanten Fünfjahres-Swap-Rates notieren bei etwa 2,9 Prozent. „Auch die Lücke zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern schließt sich langsam, was die Grundlage für die Zunahme an Transaktionen in den kommenden Monaten bildet“, beobachtet Kortmann.
Hinzu kommt, dass auch die Banken wieder eine größere Bereitschaft haben, Projekte zu finanzieren. Das stützt die insgesamt leicht positive Grundstimmung. Dennoch bleibt nach Ansicht von Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, die Risikowahrnehmung auf erkennbar erhöhtem Niveau. „Insbesondere im gewerblichen Bereich ist der Anteil von Non-performing Loans gestiegen, maßgeblich getrieben vom Bürosegment. Die Fälligkeitsstruktur von Gewerbefinanzierungen deutet darauf hin, dass Refinanzierungsthemen auch 2026 weiter an Bedeutung gewinnen dürften. Gleichwohl bleibt aus unserer Sicht zu konstatieren, dass es keine Notverkaufswelle geben wird“, sagt Scheunemann. Der Blick auf die Motive der Verkäufer im Zeitraum 2024/2025 zeigt, dass nur etwa 35 bis 40 Prozent der Transaktionen nicht freiwillig, also entweder aufgrund von Liquiditäts- und (Re-)Finanzierungsproblematiken oder aufgrund von Druck seitens der Kapitalgeber, erfolgten.
Living und Büro vereinen über die Hälfte des Transaktionsvolumens
Die Assetklasse Living rangiert wie in den Vorquartalen auch weiterhin auf Platz eins. 7,7 Milliarden Euro (Anteil von 32 Prozent) flossen in den ersten neun Monaten in Wohnimmobilien, Pflege- oder Studentenwohnungen. Dieses Ergebnis korreliert sowohl mit der aktuellen Stimmung am Markt als auch mit den von JLL beobachteten Bieterprozessen. Der JLL-Global-Bid-Intensity-Index ist zum Ende des dritten Quartals wieder leicht angestiegen, in erster Linie geprägt durch eine Zunahme der Anzahl an Transaktionsprozessen als auch durch eine Annäherung zwischen Verkäufer- und Käufererwartungen in Bezug auf den Preis.
„Neben Living spüren wir auch eine Belebung am Büromarkt. Für fast 4,9 Milliarden Euro wechselten Büroimmobilien den Besitzer, der Anteil am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen stieg auf 20 Prozent. Damit ist bereits jetzt das Vorjahresergebnis zu fast 90 Prozent erreicht“, sagt Kortmann. Gespeist wird das Ergebnis über alle Assetklassen hinweg aus zahlreichen kleineren und mittleren Transaktionen, denn – und das ist ein zentrales positives Ergebnis in der Neunmonatsstatistik – die Anzahl der Deals hat im Vergleich zum Vorjahr um elf Prozent zugenommen.
Was insbesondere am Büromarkt spürbar fehlt, sind große Transaktionen. „Bis Ende September konnten nur 27 Transaktionen jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke registriert werden, gegenüber 49 im gleichen Vorjahreszeitraum“, vergleicht Scheunemann. Nach wie vor stehen der Verkauf des UpperWest in Berlin, der Verkauf eines Wohnungsportfolios durch die ZBI/UniImmo mit 750 Millionen Euro und der Verkauf von mehr als 100 Möbelhäusern durch die Porta-Gruppe an XXXLutz für eine hohen dreistelligen Millionenbetrag aus dem ersten Halbjahr ganz vorne in der Liste der größten Deals.
Deutlich stabilisiert hat sich der Einzelhandelsbereich. Insgesamt hat dieser Sektor 4,3 Milliarden Euro im bisherigen Jahresverlauf erzielt (Anteil von 18 Prozent). Neben einer weiterhin sehr aktiven Nachfrage auf das Fachmarktsegment, kehren auch Shoppingcenter langsam auf die Einkaufsliste der Investoren zurück.
Demgegenüber sieht sich der Logistiksektor einer nach wie vor angespannten globalen Handelssituation gegenüber, und die Folgen des schwächelnden Vermietungsmarkts sind nun auch am Investmentmarkt zu spüren. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,2 Milliarden Euro rangiert diese Assetklasse gleichauf mit Einzelhandel. Im Vergleich zum Vorjahr fehlen allerdings mehr als 500 Millionen Euro und zusammen mit gemischt genutzten Portfolios oder Objekten ist dieser Sektor der einzige mit einem Minus im Zwölfmonatsvergleich. „Neue Impulse erwarten wir aber in den nächsten Quartalen, denn neben E-Commerce gewinnt das Thema Verteidigung und Sicherheit mehr und mehr an Gewicht. Zahlreiche Fonds überdenken ihre ESG-Richtlinien und definieren diese neu. In der Folge sollte diese Neujustierung zu einer erhöhten Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen führen“, analysiert Scheunemann.
International agierende Investoren bauen ihren Immobilienbestand in Deutschland aus
In Zeiten geopolitischer Spannungen und einer Neuordnung von Handelsbeziehungen lohnt ein Blick auf das Kapital, welches von ausländischen Investoren in Deutschland allokiert wird. Nach Angaben der Bundesbank summierten sich die ausländischen Direktinvestitionen in Deutschland über alle Sektoren hinweg im ersten Halbjahr bereits auf rund 70 Milliarden Euro. Damit wurde bereits jetzt deutlich mehr in Deutschland investiert als in den gesamten Jahren 2023 und 2024. „Investoren aus anderen Ländern sehen Investitionsmöglichkeiten häufig durch eine andere Brille und möchten mit den Investitionen Chancen nutzen, die mit den Investitionspaketen der Bundesregierung verknüpft sind“, sagt Konstantin Kortmann und ergänzt: „Ein ähnliches Bild sehen wir auch bei Immobilien. So haben ausländische Investoren in der allgemeinen Schwächephase am deutschen Investmentmarkt 2022 und 2023 ihre Kauf- und Verkaufsaktivitäten zurückgefahren. Doch seit 2024 sehen wir einen Aufwärtstrend, der sich im Laufe des aktuellen Jahres manifestiert hat.“
So haben internationale Investoren in den ersten drei Quartalen 2025 Immobilien in Deutschland mit einem Volumen von 8,8 Milliarden Euro erworben, gleichzeitig aber nur für 5,2 Milliarden Euro Immobilien verkauft. Per Saldo haben sie also für rund 3,6 Milliarden Euro Bestand aufgebaut und treten damit als Nettokäufer auf. Bereits jetzt ist dieser Saldo höher als derjenige der Gesamtjahre 2023 und 2024 und dokumentiert, dass Immobilien in Deutschland nach wie vor als ein positives Investment gesehen werden.
Immobilienhochburgen mit unterdurchschnittlichem Anteil
Die sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) verzeichneten in den ersten drei Quartalen ein Transaktionsvolumen von insgesamt 10,4 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Rückgang von 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Ihr Anteil am gesamtdeutschen Volumen sank damit von 52 Prozent im ersten Halbjahr 2024 auf nun 44 Prozent.
Die Entwicklung verlief regional sehr heterogen: Während Hamburg (plus 29 Prozent) und Düsseldorf (plus acht Prozent) Zuwächse verbuchten, mussten die größten Märkte Berlin (minus 21 Prozent) und München (minus 38 Prozent) deutliche Rückgänge hinnehmen. „Es fehlt nach wie vor an größeren Transaktionen in den Städten, und auch wenn Büroimmobilien grundsätzlich wieder etwas positiver eingeschätzt werden, so ganz ist die Skepsis einiger Investoren gegenüber dieser Assetklasse noch nicht gewichen“, erklärt Scheunemann.
Renditen stabilisieren sich im dritten Quartal 2025 auf breiter Front
Die Renditeentwicklung am Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Stabilisierung. Bei Büroimmobilien verharrt die aggregierte Nettoanfangsrendite in den sieben Metropolen auf dem Niveau des Vorquartals bei 4,33 Prozent. Die leichte Kompression aus dem zweiten Quartal hat sich nicht fortgesetzt, auch kurzfristig ist in den meisten der sieben Metropolen mit einer stabilen Entwicklung zu rechnen. Auch im Wohnsegment ist Stabilität zu beobachten. Die Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser bleibt im dritten Quartal bei 3,51 Prozent, was die weiterhin hohe Nachfrage in dieser als sicher geltenden Assetklasse untermauert. Im Einzelhandelssegment setzt sich die zurückgewonnene Beständigkeit ebenfalls fort, auch hier verharren die Renditen auf ihren Werten des Vorquartals.
Eine kleine Bewegung der Renditen gab es hingegen auf dem Markt für Logistik- und Industrieimmobilien. Zuletzt hatte sich die Rendite im zweiten Quartal bereits auf 4,4 Prozent erhöht, auch im dritten Quartal gab es einen weiteren Anstieg auf nun 4,46 Prozent. Hintergrund ist zum einen der aktuell schwächelnde Vermietungsmarkt, mit dem in der Folge auch das Produktangebot am Investmentmarkt zurückging. Andererseits ist die Nachfrage nach gut vermieteten und ESG-konformen Logistikprodukten nach wie vor vorhanden, der Anstieg der Spitzenrenditen ist als kleine Preiskorrektur und nicht als Trendwende zu werten.
Investoren ziehen als Benchmark oftmals Staatsanleihen heran. In Deutschland stieg die zehnjährige Anleihe zuletzt seit Juni deutlich an und hat sich seitdem auf einem Niveau von 2,7 Prozent stabilisiert. Grund für den Anstieg ist das Haushaltspaket der Bundesregierung und die zahlreichen geplanten Investitionsausgaben, die in der Folge preistreibend wirken können. Damit reduzierte sich die Risikoprämie für ein Büroimmobilieninvestment auf aktuell rund 160 Basispunkte. Nicht vergessen sollte allerdings, dass real, also nach Abzug der Inflation, die Verzinsung bei Staatsleihen auf rund 0,6 Prozent zusammenschmilzt.
Insgesamt bot das dritte Quartal 2025 ein differenziertes Bild: Trotz punktueller Signale für eine Marktbelebung bleibt die Investitionsbereitschaft selektiv und getrieben von einem höheren Sicherheitsbedürfnis bei gleichzeitig sich konsolidierenden Preis- und Finanzierungserwartungen. Im Fokus stehen weiterhin Wohnungsinvestments und Core-Büros in besten Innenstadtlagen. Die Entwicklung alternativer Sektoren gewinnt an Fahrt, bleibt aber bis auf weiteres Ergänzungsgeschäft. Mittel- bis langfristig wird entscheidend sein, wie rasch sich das Bürosegment stabilisiert und wie nachhaltig sich Investorenvertrauen und Preisfindung im Gewerbebereich erholen. „Für das letzte Quartal erwarten wir ein Transaktionsvolumen zwischen zehn und 13 Milliarden Euro, was das Gesamtjahresergebnis mit 37 Milliarden Euro im besten Falle leicht über das Vorjahresvolumen hieven würde“, prognostiziert Scheunemann.
