Bei Kliniken und Pflegeheimen ziehen sich die Portfoliodeals in die Länge

Nach einem recht dynamischen ersten Halbjahr 2025 hat der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien im dritten Quartal eine kleine Verschnaufpause eingelegt. Lediglich rund 160 Millionen Euro wurden von Juli bis September investiert. Das ist zwar etwas mehr als im Vorjahresquartal (130 Millionen Euro), allerdings deutlich weniger als in den ersten beiden Quartalen dieses Jahres. Für die ersten neun Monate 2025 ergibt sich somit ein Transaktionsvolumen von 1,24 Milliarden Euro, was nach wie vor noch klar über dem Vergleichswert des Vorjahres (0,44 Milliarden Euro) und über den Jahresumsätzen von 2024 (0,74 Milliarden Euro) und 2023 (0,94 Milliarden Euro) liegt. 

39 Abschlüsse wurden in den ersten drei Quartalen 2025 registriert. Im Vorjahreszeitraum waren es 19. Pflegeheime haben mit 84 Prozent den höchsten Anteil am Gesamtumsatz, dahinter folgen Kliniken mit einem Marktanteil von 15 Prozent sowie Ärztehäuser mit einem Prozent. Internationale Investoren halten sich zurzeit in Deutschland eher zurück: 80 Prozent des Transaktionsvolumens wurde mit einheimischem Kapital gestemmt und damit mehr als in der Vergangenheit.

„Zurzeit wird das Marktgeschehen durch kleinere Deals geprägt. Es fehlen die Abschlüsse großer Portfoliotransaktionen“, sagt Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment JLL Germany. So hänge ein großes Klinikportfolio, für das die Ankaufsbewertung durch den Investor bereits erfolgt war, aktuell in der Schwebe. „Das Interesse an solchen Portfolios ist grundsätzlich groß. Viele schauen sich das an und überlegen erst im Anschluss, ob sie es überhaupt stemmen können. Dann zeigt sich erst, wo die Knackpunkte liegen. Dadurch ziehen sich die Prozesse deutlich in die Länge“, erläutert Tölzel.

Grundsätzlich liegt die Präferenz der Investoren derzeit auf dem medizinischen Sektor noch vor dem Pflegesegment. „Kliniken, Ärztehäuser und ambulante Rehaeinrichtungen in bevölkerungsreichen Regionen stehen in der Gunst der Investoren ganz oben. Allerdings gibt es hiervon nach wie vor zu wenig verfügbares Angebot“, unterstreicht Tölzel.

Bei Pflegeheimen gibt es zwar wieder mehr Abschlüsse, allerdings eher im kleinvolumigen Bereich. Nach wie vor spiele das Insolvenzthema bei den Betreibern eine tragende Rolle: „Zwar haben sich viele Betreibergesellschaften wieder erholt. Es kommen aber auch neue Insolvenzen hinzu. Solange dieses Thema nicht vollständig abgehakt ist, bleibt ein grundsätzliches Misstrauen und somit eine Unsicherheit unter den Investoren bestehen. Und das ist nie gut für den Markt.“

Soziale Infrastruktur rückt in den Fokus der Investoren

Ein zunehmendes Interesse identifiziert Tölzel für das Thema soziale Infrastruktur. Ob Schulen, Kitas, Freizeit- und Sportstätten oder gemischt genutzte Objekte – Hauptsache, der Cashflow ist durch die öffentliche Hand gedeckt. „Das kann am Ende auch ein Polizeirevier sein. Letztlich hat das alles den Charakter einer Staatsanleihe: sehr gute Bonität, kaum Risiko und dennoch eine attraktive Rendite.“

Bei der Preisgestaltung hat sich im zurückliegenden Quartal keine relevante Änderung ergeben. So liegt die Spitzenrendite für Pflegeheime stabil bei 5,25 Prozent, für betreutes Wohnen liegt sie 50 bis 75 Basispunkte darunter und für Rehakliniken bei 6,25 Prozent.

Das verfügbare Angebot nimmt zu

Eine Umsatzprognose für das Gesamtjahr abzugeben, sei zurzeit schwierig, da das Volumen durch den Abschluss eines größeren Portfoliodeals stark in eine Richtung beeinflusst werden könnte. Generell geht Tölzel davon aus, dass zumindest das Angebot in den kommenden Monaten weiter zunehmen wird.