Interesse an Großimmobilien erwacht, marktprägend bleibt vorerst das Fachmarktsegment

• Transaktionsvolumen von 3,8 Milliarden Euro weiter auf Vorjahreskurs
• Drittes Quartal registriert deutlich regere Marktaktivitäten
• Großvolumige Innenstadtobjekte prägen neben lebensmittelgeankerten Fachmarktportfolios wieder vermehrt Marktgeschehen
• Spitzenrenditen weitestgehend stabil, Preisverhandlungen gestalten sich weiter zäh

In den ersten drei Quartalen des Jahres 2025 wurden nach Angaben von Colliers in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 3,8 Milliarden Euro gehandelt. Wie schon zur Jahresmitte entspricht dies dem Wert aus dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Mit rund 22 Prozent Marktanteil stellt der Einzelhandel die drittstärkste Nutzungsart unter den Gewerbeimmobilien und folgt mit nur geringem Abstand auf die Segmente Büro (24 Prozent) und Logistik (23 Prozent).

Marktbelebung geht von großvolumigen Einzeltransaktionen aus

Nicole Römer, Head of Retail Germany bei Colliers: „Bei Betrachtung der Quartalsergebnisse erkennen wir in den letzten drei Monaten eine spürbare Marktbelebung gegenüber dem ersten Halbjahr. Nach zwei Quartalen mit gleich vielen Abschlüssen ist die Anzahl der Transaktionen im dritten Quartal um 45 Prozent gestiegen. Zudem hat das Transaktionsvolumen zwischen Juli und September mit 1,3 Milliarden Euro auch ohne den Sondereffekt einer strategischen Unternehmensübernahme den Vorquartalswert nur knapp verfehlt.“ Im zweiten Quartal entfiel mehr als die Hälfte des Volumens auf die Übertragung von über 120 Porta-Möbelhäusern auf XXXLutz, die als bislang größte Einzelhandelstransaktion des Jahres zu verzeichnen ist.

Römer weiter: „Stattdessen beobachten wir zunehmendes Interesse an innerstädtischen Objekten, in prominenten Lagen. Diese Entwicklung könnte auch für die Folgemonate richtungsweisend sein, da steigender Refinanzierungsdruck auf der Verkäuferseite und die Wahrnehmung von günstigen Marktopportunitäten auf der Käuferseite zunehmend in Abschlüssen münden. Neben eigenkapitalstarken inländischen Privatinvestoren erkennen vor allem ausländische Investoren die Gunst der Stunde. Bei Einzelhandelsinvestment ist der Anteil ausländischen Kapitals mit 56 Prozent deutlich höher, als wir ihn im Schnitt über alle Gewerbeimmobilien hinwegsehen. Der Vergleichswert beträgt hier 44 Prozent.“

Drei innerstädtische Großdeals im dritten Quartal registriert

Mit dem Berliner Einkaufszentrum „Gropius Passagen“, dem ehemaligen Hamburger Karstadt-Warenhaus „Alsterhaus“ und dem „Sporthaus Schuster“ in der Münchener City entfallen drei der seit Jahresbeginn registrierten vier großvolumigen Einzelobjekttransaktionen in der Größenordnung zwischen 100 und 250 Millionen Euro auf das dritte Quartal. Das vierte Objekt, das Designer Outlet Berlin in Wustermark, wurde im ersten Quartal veräußert.

Angesichts der erwähnten Transaktionen kam es zu merklichen Verschiebungen bei der Verteilung der Investmentvolumina auf die drei großen Einzelhandelsbetriebstypen. Einkaufszentren erhöhten ihren Marktanteil binnen drei Monaten von 13 auf 20 Prozent, innerstädtische Geschäftshäuser, zu denen auch großflächige Waren- und Kaufhäuser zählen, von 12 auf 21 Prozent. Trotz relativer Anteilsrückgänge wird das Marktgeschehen dennoch weiter vom Fachmarktsegment dominiert, das im Zeitraum Januar bis September einen Marktanteil von 59 Prozent aufweist. Abseits der erwähnten Porta-Übernahme verbuchten lebensmittelgeankerte Fachmärkte und Fachmarktzentren noch rund die Hälfte des fachmarktbezogenen Transaktionsvolumens für sich. Bei der Zahl der Kauffälle liegt der Anteil bei rund drei Vierteln. 

„Der kleinteilige Handel mit Nahversorgern ist auch bis auf Weiteres eine zentrale Stütze des Transaktionsgeschehens. Handelsunternehmen verkaufen bereits seit dem Jahreswechsel immer wieder Teile ihrer Filialbestände, um sich Kapital für zukunftsgerichtete Expansionen zu verschaffen. Die zahlreichen Paketverkäufe von Aldi Nord sind hier nur ein Beispiel. Auf Investorenseite stehen vor allem Kaufgelegenheiten mit Wertsteigerungspotenzial im Fokus, während sie sich gegenüber Investments im Core-Segment noch zurückhaltend zeigen. Gleichzeitig treten teilweise Einzelhändler selbst als meistbietende Käufer auf, um sich aus wettbewerbsstrategischen Gründen gute Standorte zu sichern“, erläutert Römer.

Drei Käufergruppen zeichnen für 82 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich

Entsprechend den aufgezeigten Marktentwicklungen teilen drei Käufergruppen das aktuelle Anlagevolumen zu über 82 Prozent unter sich auf. Hinter Asset- und Fondsmanagern (37 Prozent) stellen Corporates und Eigennutzer die zweitgrößte Käufergruppe (29 Prozent). Eigenkapitalstarke Privatinvestoren folgen auf dem dritten Platz mit 16 Prozent. Institutionelle Anleger wie offene Immobilien- und Spezialfonds, Versicherungen und Pensionskassen machen sich weiterhin rar. Auf der Verkäuferseite stehen Corporates und Eigennutzer auf Platz 1 mit 29 Prozent sowie Asset- und Fondsmanager auf Platz 2 mit 21 Prozent.

Spitzenrenditen halten sich stabil

Trotz der erwähnten Abschlüsse ist die Zahl der Transaktionen von Geschäftshäusern in 1a-Innenstadtlagen und Shoppingcentern in Hochfrequenzlagen weiterhin gering. In den 1a-Lagen der sieben großen Investmentzentren geht Colliers von Bruttoanfangsrenditen in der Spanne zwischen 4,25 Prozent in München und 5,00 Prozent in Berlin, Düsseldorf und Köln aus. Spitzenrenditen von Einkaufszentren sind bei rund 6,70 Prozent anzusetzen. 

Im Fachmarktsegment setzt sich die Stabilisierung der Spitzenrenditen fort. Sie liegen seit Jahresbeginn unverändert bei 5,70 Prozent brutto für Fachmarktzentren und bei 5,40 Prozent brutto für Fachmärkte. Ein Lebensmittelanker bleibt dabei zentrales Kaufargument und Wertgarant. Ausgehend von diesen Spitzenwerten, steigen die Renditeanforderungen deutlich mit zunehmender Objektgröße und abnehmendem Lebensmittelanteil.

Ausblick: Jahresabschluss auf Vorjahresniveau zumindest erreichbar

„In den kommenden Monaten sollte das Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien mit einer allmählichen Belebung der Kaufaktivitäten von Einkaufszentren sowie großvolumigen innerstädtischen Einzelhandelsobjekten zunehmen. Auf das Gesamtjahr 2025 bezogen ist das Erreichen der 5-Milliarden-Euro-Marke aus dem Vorjahr realistisch“, prognostiziert Römer. „Die Pipeline der in Verhandlung befindlichen Objekte und Projekte, die zum Teil aus der Insolvenzmasse namhafter Bestandshalter und Projektentwickler stammen, ist gut gefüllt. Herausfordernd bleibt hingegen die Prognose von Marktgängigkeit und Abschlusszeitpunkt angesichts anhaltend zäher Kaufpreisverhandlungen. Außerhalb des Core-Segments limitieren hohe Preisabschläge weiterhin das Transaktionsvolumen. Die Verfügbarkeit und Kosten von Fremdfinanzierungen bleiben restriktiv. Erfreulich ist Umfragen zufolge die Aufhellung der Stimmung unter Händlern und Investoren in Bezug auf zukünftige Investitionen im Einzelhandelsbereich.“