Interesse von Büromietern und Investoren am Berliner Immobilienmarkt fokussierte sich auf den CBD

• Büroflächenumsatz sank in den ersten drei Quartalen um 16 Prozent auf 390.300 m²
• Büroleerstand stieg auf 7,5 Prozent
• Immobilieninvestitionsvolumen aller Assetklassen ging zusammen um 19 Prozent zurück
• Büroinvestitionsvolumen dazu im Vergleich deutlich gestiegen – Ende des dritten Quartals 2025 bereits auf Niveau des Gesamtjahres 2024
• Spitzenrendite für Büroimmobilien sank leicht um 0,2 Prozentpunkte auf 4,6 Prozent

In den ersten drei Quartalen 2025 erreichte der Berliner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 390.300 m², was 16 Prozent unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums lag. Zugleich stieg die Spitzenmiete auf einen neuen Rekordwert von 45 Euro pro m². Darüber hinaus wurden aufgrund der herausfordernden wirtschaftlichen Lage vermehrt Mietvertragsverlängerungen von 81.000 m² registriert – 18 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Zugleich ging das Investitionsvolumen am Immobilienmarkt um 19 Prozent auf 3,5 Milliarden Euro zurück. Positiv haben sich jedoch nicht zuletzt Büroimmobilien entwickelt, die Ende des dritten Quartals bereits das Investitionsvolumen des gesamten Vorjahres erreichten. Damit blieb die Hauptstadt der wichtigste Transaktionsmarkt – denn 41 Prozent des Investitionsvolumens der Top-7-Märkte entfiel auf Berlin. Das ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

„Die Vermietungsaktivitäten am Berliner Markt sind insgesamt weiterhin dynamisch – dies zeigt sich an der überdurchschnittlich hohen Anzahl abgeschlossener Mietverträge. Allerdings verschieben sich die Nachfragen zunehmend in Richtung kleinerer und mittlerer Flächengrößen, was auf eine veränderte Struktur der Anmietungen hinweist“, sagt Marc Vollmer, Head of Office Leasing Berlin bei CBRE.

Auch wenn der Umsatz sowohl im bisherigen Jahresverlauf als auch im letzten Quartal geringer als im Jahr zuvor ausfiel, ist die Anzahl an Mietvertragsabschlüssen weiterhin überproportional hoch. So wurden im Jahresverlauf 2025 deutlich über 600 Abschlüsse registriert – circa 27 Prozent mehr als im Schnitt der letzten fünf Jahre im gleichen Zeitraum. Dementsprechend setzte sich auch der klare Trend hinsichtlich kleinerer Flächenanmietungen weiter fort. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag in den ersten drei Quartalen 2025 bei circa 600 m². Im Schnitt der letzten fünf Vergleichszeiträume waren es noch knapp 1.000 m².

Dazu passend gab es im bisherigen Jahresverlauf lediglich eine Großtransaktion über 10.000 m², welche bereits im zweiten Quartal abgeschlossen wurde – im Vorjahreszeitraum waren es noch sechs Transaktionen. 50 Prozent des Flächenumsatzes im bisherigen Jahresverlauf 2025 hat in der kleinen Größenkategorie bis 1.000 m² stattgefunden. Der Anteil in dieser Größenklasse ist in den letzten Jahren stetig gestiegen. 2020 lag er im gleichen Zeitraum noch bei 25 Prozent, und 2024 bei circa 37 Prozent.

Die Spitzenmiete ist im Vergleich zum Vorquartal um 0,50 Euro pro m² und Monat gestiegen und lag Ende des dritten Quartals bei 45,00 Euro. Es werden weiterhin Abschlüsse in hohen Mietpreiskategorien für qualitativ hochwertige Flächen registriert. Zugleich sind weiterhin Mietpreisabschläge in Objekten mit geringerer Flächenqualität und in Cityrand-Lagen erkennbar. So lag die gewichtete Durchschnittsmiete im dritten Quartal bei 26,11 Euro pro m² und Monat (minus sieben Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum). „Die Mietpreisspanne zwischen Spitzenmiete und gewichteter Durchschnittsmiete geht weiter auseinander“, sagt Vollmer. „Dadurch steigt der Druck auf die Eigentümer, veraltete Objekte zu sanieren, um am Markt wettbewerbsfähig zu bleiben.“

Im Branchenvergleich zeigt sich, dass der in Berlin starke IT-Wirtschaftszweig mit 13 Prozent (plus ein Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum) den höchsten Umsatzanteil verbuchen konnte. „Die Hauptstadt bleibt für Start-ups und auch Grown-ups ein attraktiver Standort“, beobachtet Vollmer. Darüber hinaus haben zuletzt vermehrt Unternehmen aus den Branchen Gesundheit, Biotechnologie, Forschung und Pharma Büroflächen angemietet. Auch Akteure aus dem Banken- und Finanzdienstleistungssektor zeigen eine zunehmende Präsenz am Berliner Standort.

Die Leerstandsrate lag Ende des dritten Quartals 2025 bei 7,5 Prozent (exkl. Untervermietungsflächen). Das entspricht dem Niveau von vor zehn Jahren sowie einem Anstieg innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 1,5 Prozentpunkte. Getrieben wurde der Anstieg unter anderem durch eine – insbesondere in den großen Größenklassen – geringere Nachfrage nach Büroflächen sowie durch die erhöhte Zahl an noch frei verfügbaren Flächen von fertiggestellten Büroflächen. Der Berliner Büromarkt verzeichnet im bisherigen Jahresverlauf die Fertigstellung von insgesamt 303.800 m² Büroflächen. Der Großteil davon – rund 210.000 m² – wurde spekulativ errichtet. Lediglich 35 Prozent dieser spekulativ entwickelten Flächen wurden im CBD fertiggestellt. Das Angebot an neuen Premium-Produkten in Top-Lagen bleibt daher vergleichsweise gering.

Bei einer Pipeline von insgesamt 272.000 m² Büroflächen für das Schlussquartal 2025 und mit einer Vorvermietungsquote von rund 32 Prozent wird die Leerstandsrate in den kommenden Monaten voraussichtlich weiter ansteigen. 2026 ist die Pipeline mit über 664.000 m² noch gut gefüllt (Vorvermietungsquote von ebenfalls 33 Prozent). „Allerdings nimmt die Pipeline in den Jahren 2027 und 2028 ab, sodass sich auf lange Sicht die Leerstandsquote wieder stabilisieren wird, da das Angebot an modernen Büroflächen, die neu auf den Markt kommen, begrenzt sein wird – insbesondere vor dem Hintergrund, dass das Gros des Berliner Büroflächenbestands veraltet und nicht ESG-konform ist“, erklärt Vollmer.

Investmentmarkt

„Wir sehen eine gestiegene Investitionsdynamik am Berliner Immobilienmarkt“, sagt Steffen Pulvermacher, Head of Investment Berlin & Region East. Im Jahresverlauf 2025 war das Transaktionsvolumen im dritten Quartal mit insgesamt rund 1,4 Milliarden Euro (plus 106 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2024) am höchsten. Trotz des im gesamten bisherigen Jahresverlaufs geringeren Investitionsvolumens war die Anzahl an Transaktionen 31 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum.

Der Rückgang des Transaktionsvolumens ist vor allem auf die Assetklassen Einzelhandel und Wohnen zurückzuführen, da beide Assetklassen 2024 Sondereffekte durch besonders große Portfolios oder Einzelobjekte hatten. In allen anderen Assetklassen lag das Investitionsvolumen im bisherigen Jahresverlauf über dem Niveau der ersten drei Quartale 2024. Dennoch waren Wohnimmobilien mit 1,2 Milliarden Euro die Assetklasse mit dem höchsten Transaktionsvolumen im bisherigen Jahresverlauf. Das Bürosegment war mit 926 Millionen Euro (plus 77 Prozent) die stärkste Assetklasse im gewerblichen Bereich und erreicht damit bereits zum Ende des dritten Quartals fast das Bürotransaktionsvolumen des Gesamtjahres 2024 von 966 Millionen Euro. Portfolios sind weiterhin schwer am Markt zu platzieren. In den ersten drei Quartalen entfielen rund 89 Prozent des Transaktionsvolumens auf Einzeltransaktionen.

Es war eine erhöhte Nachfrage nach Core-Plus- und Value-Add-Produkten im Bürosegment erkennbar. Auf derartige Objekte entfiel ein Anteil von 43 Prozent des gesamten Büroinvestitionsvolumens. Im Core-Bereich hingegen wurde das Transaktionsvolumen (349 Millionen Euro) geprägt durch die größte Transaktion im bisherigen Jahresverlauf, den Verkauf des Upper West im ersten Quartal. „Es besteht zwar Nachfrage nach Core-Produkten – insbesondere im Bereich unterhalb von 100 Millionen Euro – doch da es in dieser Kategorie einen Produktmangel auf dem Berliner Markt gibt, kann das Angebot die Nachfrage nicht decken“, erklärt Pulvermacher. Vor diesem Hintergrund ist auch die Verschiebung des Investoreninteresses zu Büroobjekten in CBD-Lagen mit Repositionierungspotenzial zu verstehen. „Refurbishment-Kapital ist vorhanden, um Produkte mit guten Grundqualitäten aufzuwerten“, so Pulvermacher.

Es zeigte sich im Verlauf des dritten Quartals eine leichte Kompression der Bürospitzenrendite um 0,2 Prozentpunkte auf 4,60 Prozent (minus 0,4 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich). „Zu beobachten war dies speziell im kleineren bis mittelgroßen Core-Segment“, sagt Pulvermacher. Zugleich waren Risikoaufschläge in den Cityrand- und Peripherie-Lagen wahrzunehmen: 5,95 Prozent am Cityrand (plus 0,2 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich) und sieben Prozent in der Peripherie (stabil). „Die Ausdifferenzierung nach Lage- und Objektqualität findet weiterhin statt“, so Pulvermacher.

Das Interesse von inländischen Investoren war mit 57 Prozent weiterhin höher als jenes von internationalen Investoren. Privatinvestoren waren im bisherigen Jahresverlauf mit einem Anteil von 27 Prozent über alle Assetklassen hinweg die aktivste Käufergruppe. Im gewerblichen Segment lag ihr Anteil sogar bei 34 Prozent.

Prognose für das Gesamtjahr 2025

„Im Gesamtjahr 2025 dürfte der Büroflächenumsatz  mit voraussichtlich 530.000 bis 550.000 m² unter dem Niveau von 2023 und 2024 liegen . Das liegt vor allem an den fehlenden Großabschlüssen im bisherigen Jahresverlauf“, sagt Vollmer. „Unter dem Leitgedanken ‚Was kann mein Gebäude?‘ gewinnt die Sanierung und Repositionierung von Büroimmobilien zunehmend an Bedeutung. Hintergrund sind die gestiegenen Anforderungen an die Qualität von Büroflächen sowie das wachsende Flächenangebot am Markt insgesamt. Da sich das Kräfteverhältnis bereits seit einiger Zeit vom Vermieter- zum Mietermarkt verschoben hat, ist eine strategische Anpassung zahlreicher Büroobjekte unerlässlich.”

„Am Berliner Immobilieninvestmentmarkt ist für 2025 ein Gesamtvolumen leicht unter dem Niveau von 2024 zu erwarten. Voraussichtlich werden aber noch vereinzelt Großtransaktionen abgeschlossen. Im Bürosegment wird das Vorjahresvolumen jedoch sicherlich übertroffen“ erwartet Pulvermacher. „Zukünftig ist von stabilen Spitzenrenditen im Office-Core-Segment auszugehen, wobei die Bürorenditen außerhalb des CBD unter extremen Druck stehen.“

Berliner Investment- und Bürovermietungsmarkt Q1-Q3 2025

Büromarkt Berlin: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Investitionsvolumen (Gewerbe), Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund