Marktdynamik am Düsseldorfer Büroimmobilien- und  Immobilieninvestmentmarkt weiterhin zurückhaltend

• Der Düsseldorfer Büroflächenumsatz sank in den ersten drei Quartalen um rund 11 Prozent auf 154.600 m² – das dritte Quartal war jedoch um 41 Prozent stärker als das erste Quartal 2025
• Gewichtete Durchschnittsmiete stieg im Jahresverlauf auf knapp 20 Euro pro m² und liegt damit im Vergleich zum Vorjahresquartal fünf Prozent höher
• Investitionsvolumen am Düsseldorfer Markt blieb rückläufig und sank in den ersten drei Quartalen 2025 um 33 Prozent auf 653 Millionen Euro
• Spitzenrendite für Büroimmobilien zeigte moderate Kompression um 0,2 Prozentpunkte auf 4,90 Prozent

In den ersten drei Quartalen 2025 verzeichnete der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt (Stadt Düsseldorf, Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss) einen Flächenumsatz von rund 154.600 m² und ging damit um elf Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurück. Parallel dazu war auch das Investitionsvolumen vor Ort weiter rückläufig. Insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen 2025 653 Millionen Euro investiert, was einem Umsatzrückgang um ein Drittel gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

„Nach einem äußert dynamischen zweiten Quartal 2025 ging der Flächenumsatz im dritten Quartal wieder um elf Prozent zurück. Dennoch erwarten wir, auch angesichts anstehender größerer Abschlüsse, dass sich die im ersten Quartal zaghaft eingetretene Erholung weiter fortsetzt. Dass sich im dritten Quartal der Flächenumsatz um satte 41 Prozent im Vergleich zum Jahresauftaktquartal steigerte, unterstreicht diese positive Erwartung“, sagt Simon Herlitz, Head of Office Leasing bei CBRE in Düsseldorf. Die Anzahl der Abschlüsse veränderte sich im Vergleich zum zweiten Quartal kaum. Im dritten Quartal wurden vor allem Flächen im kleinen und mittleren Segment vermietet. „Auch in Düsseldorf zeigt sich damit der bundesweite Trend zur Flächenverkleinerung. Größere Abschlüsse sind im Moment rar“, so Herlitz weiter.

Der bereits zum Halbjahr konstatierte Aufwärtstrend bei der gewichteten Durchschnittsmiete hielt im dritten Quartal weiter an. So stieg die gewichtete Durchschnittsmiete auf 19,94 Euro pro Quadratmeter und lag damit fünf Prozent höher als im September 2024. Dieser Trend lässt sich auch auf die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete übertragen, die mit aktuell 46 Euro pro Quadratmeter sechs Prozent höher als im Vorjahreszeitraum liegt. „Trotz der weiterhin verhaltenen Marktdynamik in Bezug auf Flächenumsätze erfuhr der Markt eine positive Mietpreisentwicklung – sowohl bei der Spitzenmiete als auch bei der gewichteten Durchschnittsmiete. Wir erwarten auch zukünftig ein anhaltend hohes Mietpreisniveau aufgrund der gestiegenen Anforderungen und Qualitätsansprüche seitens der Nutzer“, sagt Herlitz.

Der Trend zur weiteren Ausdifferenzierung nach Lage- und Objektqualität spiegelt sich auch beim Leerstand wider. Während moderne Büroflächen stark nachgefragt sind und entsprechend in den Innenstadtlagen zu einem deutlichen Anstieg der Mieten führt, weitet sich der Leerstand in Gebäuden mit unterdurchschnittlicher Qualität und in weniger zentral gelegenen Lagen weiter, zum Teil deutlich aus. Infolgedessen stieg die Leerstandsquote im gesamten Düsseldorfer Marktgebiet weiter an. Im dritten Quartal 2025 betrug die Leerstandsrate rund zwölf Prozent und lag damit zwei Prozentpunkte höher als zum Vorjahresquartal. „Die Leerstandsquote wird sich im Zuge spekulativer Fertigstellungen und der anhaltenden Unsicherheit der Nutzer sowie einem geringen Flächenbedarf durch Homeoffice weiter erhöhen, vor allem in älteren Bestandsgebäuden, die den Anforderungen an moderne Arbeitswelten nicht mehr gerecht werden“, kommentiert Herlitz. Der Trend zu hochwertigen Flächen bei Neuanmietung zeigt sich auch bei der Leerstandsquote im CBD. Diese ist zwar auch auf 8,2 Prozent angestiegen, aber mit 1,1-Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich geringer als im gesamten Marktgebiet.

Investmentmarkt

„Die nachgefragten Kaufpreise für Büroimmobilien erreichen mittlerweile Marktniveau, dennoch bleibt die tatsächliche Ankaufsdynamik auf Core-Produkteverhalten, obwohl die Nachfrage durchaus vorhanden ist. Meistens steht hinter einer Core-Transaktion eine Sondersituation, wie das Zusammenspiel von objektspezifischer Attraktivität, Mieterbesatz und weiteren Faktoren – und oftmals kaufen dann Asset- und Fondsmanager im Auftrag bestimmter Kunden, oder eigenkapitalstarke Privatinvestoren wie Family Offices, vermögende Einzelpersonen oder private Immobiliengesellschaften. Value-Add-Immobilien werden derzeit selten angeboten, sind aber sehr gefragt, was das Transaktionsvolumen niedriger ausfallen lässt“, sagt Georg Hölz, City Lead & Head of Investment Rhein-Ruhr bei CBRE. Objekte im Core-/Core-Plus-Segment machten in den ersten drei Quartalen einen Anteil von 59 Prozent aus und lagen damit relativ deutlich höher als im Vorjahreszeitraum, wo ihr Anteil knapp 41 Prozent betrug. Objekte mit Wertsteigerungspotential machten weiterhin circa ein Drittel des Transaktionsvolumens aus. Bei der Spitzenrendite für erstklassige, moderne Büroimmobilien in absoluter Top-Lage am Düsseldorfer Markt ließ sich eine leichte Kompression um 0,2 Prozentpunkte im Vergleich zur Jahresmitte 2025 beobachten. In den City-Randlagen und peripheren Teilmärkten blieben die Renditen stabil.

Im bisherigen Jahresverlauf lag der Fokus des Investitionsgeschehens auf dem mittleren Größensegment zwischen 20 und 50 Millionen Euro. Großtransaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke blieben jedoch weiterhin aus.

Die mit Abstand stärkste Assetklasse waren weiterhin Büroimmobilien, auf die 49 Prozent der Investitionen in den ersten drei Quartalen 2025 entfielen, gefolgt von Logistikimmobilien, die 25 Prozent der Gesamtinvestitionen ausmachten. Jeweils acht Prozent entfielen auf Wohnimmobilien ab 50 Einheiten sowie Einzelhandelsobjekte.

Stärkste Nettokäufer waren in den ersten drei Quartalen vor allem Privatinvestoren, Family Offices und private Immobiliengesellschaften, gefolgt von offenen Immobilien- und Spezialfonds. Der Anteil von Portfoliotransaktionen stagnierte in den ersten neun Monaten 2025 bei 15 Prozent und behielt damit seinen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen bei. „Der Düsseldorfer Investmentmarkt bleibt ein Markt für selektive Investoren, die eher werteorientiert als spekulativ agieren“, sagt Hölz. Ausländische Investoren verstärkten derweil ihre Aktivitäten am Düsseldorfer Markt deutlich. So hatte 30 Prozent des hier in den ersten drei Quartalen investierten Kapitals seinen Ursprung im Ausland. Im gleichen Vorjahreszeitraum betrug dieser Anteil lediglich zwölf Prozent.

Prognose für das Gesamtjahr 2025

„Der Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt zeigte bisher zwei Gesichter. Steigende Mieten und internationales Investoreninteresse signalisierten Erholung, während Leerstände vor allem bei Bestandsobjekten verdeutlichen, dass die Marktentwicklung selektiv verläuft. Zum Jahresabschluss 2025 erwarten wir einen Gesamtflächenumsatz von über 200.000 m²“, so Herlitz. Dieses Ergebnis wäre eines der historisch niedrigsten; nichtsdestotrotz sind größere Abschlüsse im Markt zu erwarten, die möglicherweise auch noch im letzten Jahresviertel vollzogen werden. Da sich der Baubeginn des Hochhauses an der Haroldstraße, der in früheren Ausblicken mit einbezogen war, mittlerweile eher für 2026 abzeichnet, ist im Folgejahr dann aber mit einem deutlich höheren Umsatz zu rechnen.

Im Jahresendquartal 2025 werden nach derzeitigem Kenntnisstand rund 39.400 m² neuer oder kernsanierter Flächen am Markt erwartet. Davon sind bisher nur rund 14 Prozent vor der Fertigstellung vermietet. Bis zum Jahresende 2027 wird sich diese Tendenz weiter verschärfen. Insgesamt umfasst die Büroflächenpipeline bis dahin rund 180.000 m², von denen noch gut 60 Prozent verfügbar sind.

„Derzeit haben sich einige Investoren bei den laufenden Transaktionen Exklusivität gesichert, , sodass bei erfolgreichem Abschluss im Gesamtjahr 2025 ein Investitionsvolumen von einer Milliarde Euro erzielbar ist“, prognostiziert Hölz.

Düsseldorfer Investment- und Bürovermietungsmarkt H1 2025

Büromarkt Düsseldorf: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Investitionsvolumen (Gewerbe), Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund