Aengevelt analysiert rückläufige Umsatzdynamik am Büromarkt Berlin

Rückläufige Umsatzdynamik

• Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Berliner Büromarkt in den ersten drei Quartalen 2025 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 365.000 m² und bleibt damit 14 % unter dem Wert des Vorjahreszeitraums (Q1 – Q3 2024: 424.500 m²). Im Vergleich zum Dekadenmittel (Ø Q1 – Q3 2015 – 2024: 575.000 m² p.a.) sind es -37 %.

Ausschlaggebend für den Umsatzrückgang ist vor allem die geringe Anzahl an Büroflächenabschlüssen > 5.000 m², auf die in den ersten neun Monaten 2025 weniger als 15 % des Büroflächenumsatzes entfielen, während die Umsatzdynamik in den kleinteiligeren Flächensegmenten zulegte. Dies bestätigt einmal mehr, dass ohne eine ausreichende Anzahl an großflächigen Mietvertragsabschlüssen kein top Umsatzergebnis erzielt werden kann.

• Für das Gesamtjahr 2025 prognostiziert Aengevelt Research für Berlin einen Büroflächenumsatz um 500.000 m². Dieses Ergebnis läge rd. 12 % unter dem Vorjahresergebnis (2024: rd. 570.000 m²). Das Zehnjahresmittel (Ø 2015 – 2024: rd. 794.000 m² p.a.) würde um rd. 37 % verfehlt.

Angebotsreserve wächst deutlich

• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) erhöht sich seit 2022 ausgehend von rd. 670.000 m² stetig. Dieser Trend setzt sich im laufenden Berichtsjahr fort: Ende September 2025 stellt sich das Flächenangebot auf rd. 1.850.000 m² (Ende September 2024: 1.325.000 m²). Dies entspricht einer Leerstandsquote von rd. 8,5 % des Gesamtbestandes von derzeit rd. 21,8 Mio. m² Bürofläche (Ende September 2024: 6,1 %).

• Bis Ende 2025 prognostiziert Aengevelt Research eine weitere Erhöhung der Angebotsreserve auf ein Volumen um 1.900.000 m².

Hohe Büroflächenfertigstellungen

• Hintergrund für den deutlichen Anstieg der Angebotsreserve sind die in den letzten Jahren hohen Fertigstellungsvolumina mit einem signifikanten Anteil spekulativ errichteter Büroflächen.

• So wurden zwischen 2021 rd. 580.000 m², 2022 rd. 750.000 m² und 2023 ca. 617.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt. 2024 sank das Fertigstellungsvolumen auf 495.000 m².

• Dieser rückläufige Trend setzt sich 2025 fort: Bis Ende 2025 prognostiziert Aengevelt Research rd. 400.000 m² neue bzw. umfassend sanierte Bürofläche. Dieser Wert läge in etwa auf dem mittleren Fertigstellungsniveau der jüngsten zehn Jahre (Ø 2015 – 2024: rd. 389.000 m² p.a.).

Hohes Spitzenmietniveau

• Die Spitzenmiete stellt sich in Berlin seit Mitte 2023 auf ein hohes Niveau von rd. EUR 45,-/m². Dahinter steht die Nachfrage nach modernen, möglichst ESG-konformen Büroflächen im Neubau oder Bestand.

• Die mittlere Miete in Citylagen stellt sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt Ende September 2024 stabil auf EUR 29,-/m².

• Bis Ende 2025 prognostiziert Aengevelt Research eine stabile Spitzenmiete von EUR 45,-/m².