Vermarktungsdauer von Miet- und vor allem Eigentumswohnungen reduziert sich
Neuer „Time-on-Market“-Index* zeigt: Mietobjekte waren im dritten Quartal 2025 in Deutschland fünf Tage weniger am Markt als noch im Vorjahr; Eigentumswohnungen sogar 27 Tage weniger / Anzahl der Wohnungsbaugenehmigungen steigen wieder leicht / Mieten stiegen weiter deutlich, Kaufpreise stabilisierten sich
Der deutsche Wohnungsmarkt wird immer herausfordernder – für Mieter wie für Selbstnutzer von Wohnungen. Denn der neue „Time-on-Market“-Index des globalen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt, dass Mietobjekte im Durchschnitt etwa 30 Tage am Markt verbleiben. Das sind fünf Tage weniger als noch im Vorjahreszeitraum. Der Kaufmarkt zog gegenüber dem Vorjahr noch deutlicher an: 65 Tage blieb eine Eigentumswohnung im Mittel am Markt – 27 Tage weniger als noch vor einem Jahr. Der von CBRE neu entwickelte Index ist Teil des aktuellen Wohnungsmarktreportes von CBRE.
„Der CBRE ToM-Index verdeutlich, dass die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen mit durchschnittlich 30 Tagen auf ihrem vermutlich natürlichen Minimum liegt. Das ist Ausdruck einer mittlerweile chronischen Angebotsknappheit, kombiniert mit einem massiven Nachfrageüberhang, der so groß ist, dass eine Wohnung nur so lange am Markt verbleibt, wie der unvermeidbare administrative Prozess dauert“, erklärt Jirka Stachen, Senior Director und Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE. Eine Analyse auf Kreisebene (für Wohnungen mit 60 bis 79 Quadratmetern) zeigt, dass fast alle Großstädte eine schnellere Vermarktung von Mietwohnungen als noch vor einem Jahr verzeichnen. Die geringste Vermarktungsdauer finden sich in Münster und Bonn (24 Tage) und die höchste in Dortmund (38 Tage) sowie Wuppertal (37 Tage).
Die Vermarktungsdauer von Eigentumswohnungen befindet sich aktuell wieder auf dem Niveau vor der Pandemie und deutet auf eine Normalisierung des Wohneigentumsmarktes hin. Nachdem die Vermarktungsdauer im zweiten Quartal 2024 über 90 Tage erreichte, hat sie sich seitdem also wieder signifikant verkürzt. „Die Beschleunigung der Vermarktung im ETW-Segment dürfte maßgeblich auf eine Stabilisierung des Finanzierungsmarktes für Privatinvestoren zurückzuführen sein. Während die geringere Vermarktungsdauer für potenzielle Käufer zunächst einmal eine Verengung des Marktes bedeutet, ist es ein wichtiges positives Signal für den dringend benötigten Neubau“, sagt Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation Deutschland bei CBRE.
Darüber hinaus ist ein leichter Anstieg der Wohnungsbaugenehmigungen zu beobachten. Inwiefern damit die historisch niedrige Phase des Baugeschehens überwunden ist, bleibt abzuwarten. Das Interesse von Kapitalgebern an Projektentwicklungen bleibt aber hoch. Zuletzt stieg das Volumen von Forward-Transaktionen auf 35 Prozent des Gesamtvolumens des Wohnimmobilieninvestmentmarktes. Vor allem kommunale Wohnungsgesellschaften stabilisierten durch ihre Forward-Fundings das Bauträgergeschäft und sicherten so die Realisierung dringend benötigter Projekte.
Mieten steigen, Kaufpreise stabilisieren sich
Die Wohnungsmieten setzten ihren Aufwärtstrend ungebremst fort. Die Median-Miete in den Top-20-Märkten stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um mehr als fünf Prozent.
Zugleich stabilisierten sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen. In den Top-7-Städten stiegen die Preise im Vorjahresvergleich um lediglich 1,4 Prozent – auf 4.080 Euro pro Quadratmeter. „Neben Eigennutzern kehren langsam auch wieder die privaten Kapitalanleger zurück. Wichtigster Treiber für das Interesse der Investoren ist dabei die anhaltende Mietpreisdynamik. Aufgrund des noch immer geringen Neubaus erwarten wir bei den Mietniveaus auch zukünftig weitere Anstiege, die sich ebenfalls flächendeckend im Bestand zeigen dürften“, sagt Schlatterer.
CBRE Time-on-Market-Index (ToM) für Miet- und Eigentumswohnungen*
CBRE Miet- und Kaufpreisindex Top 20
* Methodik: Der ToM-Index zeigt die normierte relative Vermarktungsdauer von inserierten Miet- und ETW-Wohnungen. Es wird die Zeitspanne zwischen dem Zeitpunkt der Einstellung und der Beendigung eines Inserates einer Wohnung gemessen. Das muss nicht bedeuten, dass die Wohnung dann tatsächlich verkauft oder vermietet ist, aber es lässt sich ein sehr gutes Sentiment erfassen, ob die Vermarktung länger oder schneller stattfindet. Diese Zeitspanne wird in Tagen gemessen und wird dann zum Zeitpunkt Q1 2020 auf 100 normiert – die Normierung ermöglicht den Vergleich zwischen unterschiedlichen Produkten (wie Mietwohnungen und ETW). Die relative Veränderung zwischen zwei Zeitpunkten ermöglicht dann den zeitlichen Vergleich.
** Die ausgewiesenen Miet- und Kaufpreise beruhen auf Wohnungsinseraten und repräsentieren nicht die tatsächlichen Bestandsmieten und -preise.
