Gesamtwirtschaftliche Lage lässt Hoffnung auf langfristige Erholung am Immobilienmarkt schwinden

• Sprunghafter Anstieg des Insolvenzrisikos bei Projektentwicklungen
• Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise erwartet – Büro- und Einzelhandel weiter am kritischsten
• Kreditvergabe weiterhin restriktiv
• Strukturierte Refinanzierungsansätze auf dem Vormarsch

Immobilienfinanzierende Kreditinstitute werden skeptischer, was eine mögliche langfristige Erholung angeht: Nur noch 65 Prozent rechnen bis 2030 mit einer positiven Entwicklung. In der vorigen Bankenbefragung zum Halbjahr 2025 waren es noch 80 Prozent. Inzwischen prognostizieren zehn Prozent sogar eine anhaltend negative Entwicklung bis 2030. Immerhin wird kurzfristig überwiegend keine Verschlechterung erwartet: Für 2026 erwarten 45 Prozent eine Seitwärtsbewegung.

Das sind Ergebnisse einer aktuellen Befragung, die EY-Parthenon im dritten Quartal 2025 unter 58 immobilienfinanzierenden Kreditinstituten in Deutschland durchgeführt hat. Unter den Befragten befinden sich neben großen Privatbanken auch Landesbanken und größere Sparkassen. Zudem wurden 22 Kanzleien mit Fokus auf immobilienwirtschaftliche Restrukturierungen befragt.

Als größte Herausforderung für die Immobilienmärkte wird nun am häufigsten die gesamtwirtschaftliche Lage genannt (74 Prozent). Auch das Refinanzierungsrisiko wird von 71 Prozent der Teilnehmenden als kritisch eingestuft (Q2: 52 Prozent).

„Die gesamtwirtschaftlich komplexe Lage schlägt auch auf die ohnehin gebeutelten Immobilienmärkte durch. Die Refinanzierungsrisiken steigen – von der großen Büroimmobilie bis hin zum privaten Eigenheim“, sagt Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. „Wenn die Erholung auch langfristig ausbleibt, gerät das Prinzip ‚Abwarten und Hoffen‘ an seine Grenzen. Die Banken setzen nun verstärkt auf tragfähige, nachhaltige Refinanzierungslösungen“, sagt Korbinian Gennies, Partner bei EY-Parthenon und ebenfalls Autor der Studie.

Während zuletzt vor allem Bestandsimmobilien im Fokus standen, geraten nun auch wieder Projektentwicklungen verstärkt unter Druck: 61 Prozent der Befragten erwarten in den kommenden zwölf Monaten ein steigendes Insolvenzrisiko – das bedeutet eine Verdreifachung gegenüber dem Vorquartal (20 Prozent). Bei Bestandsobjekten zeigt sich dagegen eine leichte Entspannung: Nur noch 45 Prozent rechnen mit einem steigenden (Q2: 72 Prozent), während 20 Prozent sogar von einem rückläufigen Insolvenzrisiko ausgehen (Q2: acht Prozent).

Negativtrend für Einzelhandelsimmobilien – auch Büros weiter im Feuer

Die Einschätzung über das Segment der Einzelhandelsimmobilien hat sich deutlich verdüstert. Während in einer Befragung im September 2024 noch 60 Prozent der Befragten von stabilen Preisen ausgingen, erwarten heute 48 Prozent eine negative und 52 Prozent eine konstante Entwicklung. Positive Erwartungen für Einzelhandelsimmobilien sind vollständig verschwunden – keiner der Teilnehmenden rechnet derzeit mit einer Preissteigerung.

Auch Büroimmobilien werden weiterhin kritisch gesehen. 52 Prozent der befragten Kreditinstitute erwarten eine negative Preisentwicklung, während 44 Prozent von stabilen Preisen ausgehen und lediglich drei Prozent mit einem Anstieg rechnen.

„Die Lage für Büroimmobilien bleibt angespannt – alle von uns befragten Institute sprechen ihnen ein hohes Refinanzierungsrisiko zu. Viele Nutzer konsolidieren weiterhin ihre Flächen, was die Nachfrageschwäche – insbesondere in dezentralen Teilmärkten – verstärkt und den Druck auf das Segment weiter erhöht“, sagt Rudel.

Bei Wohn-, Hotel- und Logistikimmobilien lässt die von den Banken prognostizierte Preisentwicklung auf eine leichte Erholung schließen. Hotelimmobilien werden, was die Refinanzierung anbelangt, jedoch kritisch gesehen: Nach einer Phase relativer Stabilisierung erwarten 64 Prozent der Befragten im kommenden Jahr ein hohes Refinanzierungsrisiko. Gestiegen ist das Refinanzierungsrisiko aus Sicht der Institute auch bei privaten Wohnkreditnehmern – wenn auch auf niedrigem Niveau: 29 Prozent der Befragten bewerten das Risiko hier inzwischen als hoch (Q2: zwölf Prozent).

Restriktivere Kreditvergabe – strukturierte Refinanzierungsansätze auf dem Vormarsch

56 Prozent der befragten Institute gaben an, bei ihrer Kreditvergabe in den vergangenen sechs Monaten nochmals restriktiver vorgegangen zu sein. Besonders deutlich zeigt sich dies bei Büroimmobilien, wo 89 Prozent der Finanzierer erklärten, ihre Vergabekriterien restriktiver gestaltet zu haben. Dies betrifft besonders den Loan-to-Value (LTV) und die Sicherheiten (beispielsweise Bürgschaften).

Parallel dazu zeichnet sich ein Wandel bei den Lösungsansätzen für „Distressed Assets“ ab. Anstelle kurzfristiger Überbrückungsmaßnahmen rücken zunehmend nachhaltige und strukturierte Strategien in den Vordergrund. Zwar wird „Amend & Extend“ mit 74 Prozent (Q2: 90 Prozent) weiterhin häufig bzw. sehr häufig als bevorzugte Lösung genannt. Allerdings gewinnen alternative Ansätze wie „Insolvenz und Verkauf“ (52 Prozent) sowie „Freihändiger Verkauf mit Schuldenschnitt“ (42 Prozent) nach Einschätzung der Teilnehmenden nun spürbar an Relevanz. Zudem beobachten 32 Prozent der Befragten vermehrt NPL-Transaktionen (Non-performing loans).

„Offen bleibt, ob sich daneben auch alternative Ansätze wie Plattformmodelle oder Rettungserwerbe künftig am Markt etablieren können. Aus Wertschöpfungsperspektive bieten sie große Potenziale, da sie auf Erhalt und aktive Weiterentwicklung der Assets abzielen“, sagt Rudel. „Die Ernüchterung über eine ausbleibende Erholung führt jedenfalls dazu, dass alternative Lösungsstrategien zunehmend in den Fokus rücken und auch künftig weiter an Bedeutung gewinnen dürften“, sagt Gennies.