BF.Quartalsbarometer Q4 2025: Stimmung bei Immobilienfinanzierern bleibt schlecht, Neugeschäft zieht jedoch leicht an
Vor allem Finanzierungen im kleinvolumigen Segment bis 10 Mio. Euro nehmen zu / Die meisten Finanzierungen entfallen mit großem Abstand auf den Wohnbereich / Margen sinken aufgrund eines stärkeren Wettbewerbs vor allem bei Premiumobjekten
Die Stimmung unter den gewerblichen Immobilienfinanzierern hat sich im vierten Quartal 2025 kaum verändert: Der Stimmungsindex liegt nahezu unverändert bei -7,04. Im Vorquartal belief er sich auf -7,08. Das geht aus dem aktuellen BF.Quartalsbarometer hervor. Zwar ist der Barometerwert weiterhin im negativen Bereich, gleichzeitig setzt sich die leichte Erholung fort, die seit dem vierten Quartal 2023 andauert.
Positiv auf den Barometerwert wirkt sich das wachsende Neugeschäft aus, was 44,1 Prozent der Befragten konstatieren; lediglich 14,7 Prozent verbuchen ein zurückgehendes Neugeschäft.
Bewegung gab es bei den Margen: Bei Bestandsfinanzierungen sind diese seit einigen Quartalen rückläufig. Die durchschnittliche Marge über alle Immobiliensegmente hinweg liegt bei 196,3 Basispunkten (bp). Im Vorquartal lag der Wert mit 203,5 bp geringfügig höher. Die Loan-to-Values (LTV) lagen zwischen 40 Prozent und 100 Prozent; der Durchschnitt bei 62,6 Prozent.
Bei der Finanzierung von Projektentwicklungen hat sich die Durchschnittsmarge im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht: von 302,1 auf 305,3 bp. Bei Projektentwicklungen liegt der Loan-to-Costs (LTC) zwischen 55 Prozent und einem Maximalwert von 90 Prozent. Die durchschnittlichen LTCs gaben leicht nach von 69,7 Prozent auf 68,9 Prozent.
„Damit setzt sich der Trend der sinkenden Margen fort, den wir seit dem dritten Quartal 2024 beobachten. Der größere Wettbewerb trägt dazu bei, dass Finanzierer bereit sind, eine geringere Marge in Kauf zu nehmen, wenn die Qualität stimmt“, sagt Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers.
„Allerdings beschränkt sich dieser Wettbewerb auf das Segment der Premiumprojekte. Hier buhlen häufig mehrere Banken um den Zuschlag, während weniger qualitative Objekte keine Finanzierung bekommen“, erläutert Franceso Fedele, CEO der BF.direkt AG.
Kaum Veränderungen gab es bei den finanzierten Assetklassen. Bestandswohnungen führen mit 19,7 Prozent die Liste der am häufigsten finanzierten Objektarten an (-0,4 Prozent). Es folgen Büros (15,8 Prozent, -0,1 pp). Gleichauf liegen mit 14,5 Prozent Logistikimmobilien (-1,4 pp) und Mikroapartments (+1,2 pp). Ähnlich auch das Bild bei Projektentwicklungen: Wohnen für den eigenen Bestand führt mit 18,8 Prozent (+0,4 pp). Es folgen Mikroapartments (15,9 Prozent, +0,1 pp) und Wohnen mit Bauträgerfinanzierung (15,2 Prozent, -0,6 pp). Auf den weiteren Plätzen liegen Logistik (14,5 Prozent, -0,7 pp) und Büro (14,5 Prozent, -0,1 pp).
Bei den Finanzierungsgrößen gab es leichte Veränderungen: Im vierten Quartal wurden viele kleinvolumige Finanzierungen bis 10 Mio. Euro vergeben. Ihr Anteil erhöhte sich auf 50,0 Prozent (+6,1 pp). Der Anteil der Finanzierungen in der mittleren Kreditspanne (10 bis 50 Mio. Euro) ging um 3,7 Prozentpunkte zurück. Kreditvolumen zwischen 50 und 100 Mio. Euro legten mit einem Anteil von 14,7 Prozent leicht um 0,1 Prozentpunkte zu. Finanzierungen von über 100 Mio. Euro wurden im vierten Quartal nicht gemeldet.
Zur Methodik
Das BF.Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG, Spezialist für die Finanzierung von Immobilienprojekten, durch das Analyseunternehmen bulwiengesa AG erarbeitet. Der Index gibt die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland umfassend wieder.
Zur Ermittlung des BF.Quartalsbarometers werden vierteljährlich ca. 110 Experten befragt, die alle direkt mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und anderer Finanzierer. Der Wert des BF.Quartalsbarometers setzt sich aus verschiedenen Bestandteilen des Fragebogens zusammen: aus der Einschätzung zur Veränderung der Finanzierungsbedingungen, der Entwicklung des Neugeschäfts, der Höhe der gewährten Kredittranchen, der Risikobereitschaft der Finanzierer nach Assetklassen, der Höhe der LTV-/LTC-Werte, der Entwicklung der Margen, der Bedeutung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten und der Entwicklung der Liquiditätskosten.
