Wohnimmobilien führende Assetklasse – Transaktionsvolumen leicht rückläufig

Der deutsche institutionelle Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Einheiten) erzielte 2025 ein Transaktionsvolumen von 8,4 Milliarden Euro – leicht unter dem Vorjahreswert (2024: 8,8 Milliarden Euro). Wohnen bleibt mit 25 Prozent Marktanteil die umsatzstärkste Assetklasse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Zugleich ist die Zahl der Transaktionen um mehr als 40 Prozent auf 200 gestiegen. Die durchschnittliche Dealgröße verringerte sich auf etwa 42 Millionen Euro (Vorjahr: 62 Millionen Euro). Der Rückgang ist ausschließlich auf das geringere Volumen bei Portfoliotransaktionen zurückzuführen (minus 22 Prozent auf 4,1 Milliarden Euro). Das Volumen bei Einzeltransaktionen erreichte mit 4,3 Milliarden Euro ein Dreijahreshoch (plus 25 Prozent). Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Der Anstieg des Handelsvolumens bei Einzeltransaktionen zeigt, dass viele Bestandshalter 2025 den Fokus auf die Performance ihrer Bestände gelegt haben. Neben der Erhöhung des Cashflows, wurden selektiv die Bestände hinsichtlich ihrer Qualität harmonisiert. Portfolios mit einer weitgehend einheitlichen Qualität bieten bessere operative Wachstumsperspektiven. „Die klarere strategische Ausrichtung erleichtert zudem die Argumentation gegenüber finanzierenden Banken. Der Rückgang größerer Portfoliobereinigungen erklärt sich dadurch, dass der Verkaufsdruck geringer ist als zu Jahresbeginn erwartet. Die Kredite können im Wesentlichen aus dem Cashflow der laufenden Mieteinnahmen bedient werden“, sagt Stefan Wilke, Head Residential Investment Deutschland bei CBRE.

Auf der Käuferseite bleibt die Zurückhaltung bestehen: „Globale politische Verwerfungen, hohe und im letzten Quartal ansteigende Finanzierungskosten, strengere Eigenkapitalanforderungen und die Unsicherheit über die Preisfindung führen im institutionellen Transaktionsmarkt weiterhin zu einer anhaltenden Bid-Ask-Spread-Problematik“, erklärt Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation. Für Spitzenprodukte werden jedoch auch aufgrund des knappen Angebotes weiterhin adäquate Preise erzielt, erkennbar an einer gegenüber dem Vorjahr stabilen Spitzenrendite von 3,4 Prozent.

Die Qualität der gehandelten Objekte legte leicht zu. Das lässt sich insbesondere an dem durchschnittlichen Preis pro Wohnfläche ablesen, der von 1.900 Euro pro m² im Jahr 2024 auf fast 2.300 Euro im Jahr 2025 gestiegen ist. Forward Deals, also Investitionen in Projektentwicklung, hatten daran nur einen geringen Anteil am Transaktionsvolumen. Dieser nahm im Vergleich zu 2024 lediglich um drei Prozentpunkte auf 34 Prozent zu, was 2,9 Milliarden Euro entspricht. Beachtenswert ist, dass von den 51 Forward-Transaktionen ein Drittel auf Forward Fundings entfiel: „Diese sind nicht mehr nur ein Mittel der öffentlichen Wohnungsgesellschaften, um den Entwicklern finanziell unter die Arme zu greifen, sondern auch zunehmend von privatwirtschaftlichen und internationalen Akteuren. Sie sichern sich damit den Einstieg in den deutschen Wohnungsmarkt“, so Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE in Deutschland. Entwickler selbst haderten weiterhin mit Finanzierungsproblemen, verursacht durch hohe Baukosten und Finanzierungshürden seitens der Banken.

Sehr diverse Investoren- und Risikolandschaft

Der Run vieler Investoren auf Value-add hält an: Es wurde 16 Prozent mehr in diese Risikoklasse investiert (3,7 Milliarden Euro) als noch 2024 und der Anteil am Transaktionsvolumen beträgt nun 44 Prozent (plus acht Prozentpunkte). Core/Core-plus dagegen verzeichnete einen Rückgang des absoluten Transaktionsvolumens um mehr als 20 Prozent (4,7 Milliarden Euro und anteilig 54 Prozent): „Value-add-Käufer verfolgen im Wesentlichen zwei Strategien: Sanierung und anschließende Hebung von Mietsteigerungspotenzialen oder die Aufteilung von Objekten und den daran anschließenden Einzelvertrieb. Diese Strategie funktioniert nur an Standorten ohne strenge Aufteilungsregulierung oder bei bereits in Eigentumswohnungen aufgeteilten Objekten“, erklärt Stachen. In vielen größeren Metropolen unterbinden die Kommunen diese Strategie, unter anderem durch Ausweisung von Milieuschutzgebieten.

Internationale Investoren waren 2025 wieder stärker auf dem deutschen Markt aktiv. Ihr Anteil stieg von 24 Prozent im Jahr 2024 auf 35 Prozent im Jahr 2025. Sie zielten dabei meist auf große und qualitativ hochwertige Tickets, die aber nur begrenzt verfügbar sind. Der Sweet Spot der meisten Investoren liegt hingegen deutlich niedriger zwischen 30 bis 50 Millionen Euro.

„Die Investorenlandschaft ist äußerst divers. So gibt es auch weiterhin viel Value-add-Kapital, das nur bei entsprechenden Wertschöpfungspotenzialen und attraktivem Leverage seine nötigen Renditen erzielt – und beides ist derzeit nur begrenzt im Markt verfügbar. Ausländisches Core- und Core-plus-Kapital hingegen ist hinsichtlich der Qualität äußerst wählerisch“, erklärt Wilke. „Zudem sind neben institutionellen Marktteilnehmern zunehmend größere ausländische Family Offices im Markt.“

Größte Nettoinvestoren waren Asset- und Fondsmanager mit 1,7 Milliarden Euro, gefolgt von den kommunalen Wohnungsunternehmen mit 970 Millionen Euro sowie nicht-gelisteten Immobiliengesellschaften mit 702 Millionen Euro. Die großen gelisteten Immobiliengesellschaften agieren hingegen überwiegend auf der Verkäuferseite, jedoch mit einem Nettoverkaufsvolumen von 400 Millionen Euro wurde der geringste Wert seit 2020 erreicht. Zuvor hatten sie jährlich bis zu fast 2,5 Milliarden Euro Immobilienvermögen abgebaut. „Es spricht vieles dafür, dass die großen Portfoliobereinigungen dieser Investorengruppe abgeschlossen sind und sie 2026 wieder als Nettoinvestoren auftreten könnten.“, so Schlatterer.

Ausblick auf 2026

„Für 2026 ist vorsichtig mit einer leichten Marktbelebung zu rechnen. Die Bestandsbereinigung in den gewerblichen Portfolios bei Versicherern und Fonds ist weiter fortgeschritten, sodass Kapital für eine Reallokation in Wohnimmobilien verfügbar sein sollte. Zudem zieht die Bautätigkeit wieder leicht an und dürfte neue Objekte auf den Markt bringen“, prognostiziert Schlatterer.

„Das anspruchsvoller werdende Einwerben von Anlegergeldern – gerade von Core-Kapital – wird die Transaktionsgeschwindigkeit auch 2026 verlangsamen. Daher rechnen wir insbesondere im Core-Segment vermehrt mit Transaktionsabschlüssen durch handlungsfähige Individualmandate, die zum Beispiel in den letzten Jahren von ihren Investment Managern nicht ausreichend bedient wurden oder die nun neu aufgestellt wurden. Auch das Interesse an Forward Purchases bleibt hoch und dürfte weiter steigen. Insgesamt erscheint ein leichter Anstieg des Transaktionsvolumens auf bis zu zehn Milliarden Euro realistisch“, schließt Wilke.