Deutscher Investmentmarkt für Gesundheits- und Sozialimmobilien: Pflegeheime bleiben Zugpferd, Ärztehäuser mit größtem Umsatzanstieg
Im Jahr 2025 belief sich das Transaktionsvolumen mit Gesundheits- und Sozialimmobilien laut Savills auf knapp 1,2 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Anstieg von 9 %. Wie auch im Vorjahr hatte eine Portfoliotransaktion einen maßgeblichen Anteil am Transaktionsvolumen. So entfielen im Jahr 2025 rund ein Drittel des Gesamtvolumens auf den Verkauf eines Pflegeheimportfolios der Deutschen Wohnen AG an die Stadt Hamburg. Trotz des Anstiegs im Vergleich zum Vorjahr wurde der 10-jährige Durchschnittswert um 47 % verfehlt. Im letzten Jahr hat Savills rund 50 Transaktionen registriert, was etwa dem Vorjahreswert entspricht. Die Spitzenrendite für Pflegeheime blieb gegenüber dem Vorquartal unverändert bei 5,2 % und entsprach damit auch ihrem Vorjahreswert.
Max Eiting, Director und Head of Healthcare Operational Capital Markets bei Savills in Deutschland, kommentiert das Marktgeschehen wie folgt: „Im Jahr 2025 haben sich die Gewichte am Markt für Gesundheits- und Sozialimmobilien spürbar verschoben. Pflegeheime blieben mit einem Volumenanteil von rund zwei Dritteln zwar das umsatzstärkste Segment, aber ein erheblicher Teil entfiel auf den Erwerb der Pflege & Wohnen Hamburg zu Jahresbeginn. Stattdessen hat sich im Jahresverlauf deutlich gezeigt, dass vor allem ärztliche und ambulant geprägte Versorgungseinrichtungen immer stärker in den Fokus der Investoren rücken. Gerade bei Ärztehäusern verzeichnen wir eine zunehmende Nachfrage – nicht nur von etablierten Marktteilnehmern, sondern auch von neuen Investoren und frisch aufgelegten Fonds. Pflegeheime sind trotz der Marktverschiebung keineswegs vom Einkaufszettel verschwunden, denn Sektorspezialisten sowie einige neue internationale Akteure bleiben aktiv und kaufen selektiv zu. Dass bei vielen Pflegeheimbetreibern zuletzt wieder mehr Stabilität eingekehrt ist und für nahezu alle insolventen Einrichtungen neue Betreiber gefunden wurden, trägt zu einem Vertrauensaufbau bei. Obwohl die Marktaktivität im Verlauf des Jahres zugenommen hat und wir wieder mehr Verkaufsprozesse sehen, vollzieht sich die Belebung insgesamt nur schrittweise. Die Transaktionsprozesse dauern aufgrund umfangreicher Objekt- und Betreiberprüfungen länger, und sowohl Eigen- als auch Fremdkapitalgeber agieren weiterhin sehr vorsichtig. Für 2026 rechnen wir daher mit einer Marktentwicklung in ähnlichem Tempo. Einige im Raum stehende Übernahmen und Plattformverkäufe könnten das Transaktionsvolumen jedoch spürbar nach oben bewegen.“
Pflegeheimtransaktionen dominierten das Marktgeschehen im Jahr 2025. Mit ihnen wurden gut 810 Mio. Euro bzw. 68 % des Gesamtvolumens umgesetzt. Ärztehäuser kamen auf einen Umsatz von 224 Mio. Euro, was einem Anstieg von 144 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Alle anderen Objekttypen spielten eine deutlich untergeordnete Rolle.
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