Auf dem Düsseldorfer Büromarkt standen 2025 kleine Flächen im Fokus
BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Büromarktzahlen für das 4. Quartal 2025
Der Düsseldorfer Büromarkt präsentierte sich im Jahr 2025 vergleichsweise verhalten: Zwar wurde das schwache Vorjahresresultat mit einem Flächenumsatz von 218.000 m² nahezu egalisiert, der 5-jährige Durchschnitt blieb jedoch unerreicht (-18 %). Das unterdurchschnittliche Abschneiden geht auf ein verhaltenes Vermietungsgeschehen im ersten Halbjahr zurück, wobei insbesondere das enttäuschende erste Quartal (39.000 m²) anzuführen ist. Positiv anzumerken ist dagegen die leichte Marktbelebung in der zweiten Jahreshälfte. So konnte im vierten Quartal der beste Jahresabschnitt (63.000 m²) erzielt werden. In der Summe entfallen 93 % des Gesamtergebnisses, rund 203.000 m², auf das Düsseldorfer Stadtgebiet. Fast ein Viertel davon wurde in den zentralen Citylagen umgesetzt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Aktuell liegt der Fokus des Marktgeschehens deutlich stärker auf kleinen und mittelgroßen Flächen. Etwa 86 % des Gesamtumsatzes entfallen auf die Flächensegmente bis 5.000 m². Großvermietungen mit mehr als 10.000 m² Bürofläche blieben aus“, erläutert Philip Bellenbaum, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Bemerkenswert ist die Mietpreisentwicklung im absoluten Top-Segment. Der Anstieg der Spitzenmiete um weitere 2,50 €/m² (+6 %) auf aktuell 46 €/m² ist zu einem Großteil auf Projektentwicklungen rund um die Königsallee zurückzuführen. Wie an den meisten anderen deutschen Bürostandorten trifft auch in Düsseldorf eine hohe Nachfrage nach modernen Flächen in absoluten Premiumlagen auf ein vergleichsweise geringes Leerstandsvolumen.
Beratungsgesellschaften weiterhin Spitzenreiter
Auch 2025 führten die Beratungsgesellschaften mit einem Marktanteil von gut 19 % bzw. rund 42.000 m² das Branchen-Ranking an. Sie profitierten insbesondere von einer hohen Dealanzahl (62) im kleinen und mittleren Flächensegment. Nichtsdestotrotz verfügt die Rheinmetropole über eine breite Nachfragebasis. Dies wird dadurch unterstrichen, dass gleich fünf Nutzergruppen mit Anteilen von knapp 11 % bzw. fast 20 % am Ergebnis beteiligt sind. Den im Jahresverlauf größten Abschluss im Düsseldorfer Stadtgebiet hat die Landesbank Hessen-Thüringen mit fast 8.000 m² im Teilmarkt Kennedydamm getätigt. Drei der fünf größten Abschlüsse wurden unabhängig von der Lage im Neubau-Erstbezug realisiert, was den Nachfragefokus auf moderne Flächen im Markt unterstreicht.
Die Leerstandsrate des Gesamtmarktes hat sich im Vorjahresvergleich um 1,2 Prozentpunkte auf nun 12,7 % erhöht. Damit beläuft sich das Leerstandsvolumen auf rund 1,28 Mio. m². Auch im modernen Flächensegment ist durch die Fertigstellung einiger noch nicht vollständig vermieteter Neubauprojekte ein Zuwachs im Jahresverlauf zu verzeichnen. Dennoch bleiben Premiumflächen in zentralen Lagen knapp. So beläuft sich das Volumen von Neubau-Erstbezugsflächen in den Top-Lagen lediglich auf 4.000 m². Entsprechend können großvolumige Gesuche in diesem Qualitätssegment kurzfristig nicht bedient werden. Vielmehr sind diese nur in Projektentwicklungen mit längerer Vorlaufzeit darstellbar.
Perspektiven
Im zweiten Jahr in Folge registrierte der Düsseldorfer Büromarkt ein schwaches Jahr. Die Vermietungsaktivität liegt weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt. Die nach wie vor angespannte gesamtwirtschaftliche Situation wirkt sich dämpfend auf die Nachfrage aus. Große Verträge konnten 2025 nicht erfolgreich zum Abschluss gebracht werden. Das aktuelle Marktgeschehen wird vor allem durch die stabile Nachfrage im kleinen und mittelgroßen Segment bestimmt. Vor dem Hintergrund einer erwarteten, wenn auch nur sehr langsam einsetzenden, konjunkturellen Erholung, ist im kommenden Jahr von einer leichten Belebung des Flächenumsatzes auszugehen. Inwieweit sich das Ergebnis dem Langzeitdurchschnitt (330.000 m²) nähern kann, bleibt abzuwarten.
„Angebotsseitig ist ein weiterer, wenn auch moderater, Anstieg des Leerstands wahrscheinlich. Die Nachfrage konzentriert sich unverändert auf hochwertige Büroflächen mit sehr guter Verkehrsanbindung. Daher dürfte der Leerstand vor allem bei älteren Bestandsgebäuden in peripheren Lagen weiter anziehen. Die Bautätigkeit dürfte sich weiter rückläufig entwickeln. Das aktuelle Bauvolumen notiert mit 154.000 m² rund 45 % unter Vorjahresniveau“, so Philip Bellenbaum.
Angesichts des Nachfrageüberhangs im Segment der Premiumflächen dürfte der Druck auf die Spitzenmiete auch im kommenden Jahr anhalten.
