Stuttgarter Büromarkt verliert zum Jahresende an Schwung
Großabschlüsse verschieben sich auf 2026
Ein schwächeres weites Halbjahr hat für einen Rückgang des Flächenumsatzes auf dem Stuttgarter Büromarkt im Jahr 2025 gesorgt. Lag das Vermietungsergebnis nach den ersten sechs Monaten mit
101.000 m² noch knapp über dem Vorjahreswert, steht zum Jahresende eine Summe von 155.900 m². Das entspricht einem Rückgang von 22 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (199.100 m²); der fünfjährige Mittelwert wurde um 18 Prozent, der zehnjährige um 36 Prozent verfehlt.
Im Gesamtjahr 2025 gab es 206 Mietabschlüsse, etwas weniger als im Vorjahr (215). Mit einem Anteil von 61 Prozent dominierten Anmietungen von Flächen in der Größenordnung unter 500 m². Stärkste Teilmärkte waren nahezu gleichauf die City mit 38.600 m² und Vaihingen-Möhringen mit 38.000 m² Umsatz. Für den meisten Umsatz sorgten die Branchen Öffentliche Verwaltung (29.800 m²) und Industrie (28.700 m²).
„Die aktuelle konjunkturelle Flaute bekommt der Wirtschaftsstandort Stuttgart mit seinem hohen Industrieanteil besonders zu spüren. In Kombination mit geopolitischen Unsicherheiten und einem geringeren Flächenbedarf infolge von hybriden Arbeitsmodellen und der perspektivisch zunehmenden KI-Einbindung in Arbeitsprozesse wird in der Summe deutlich weniger Bürofläche nachgefragt“, erläutert Georg Charlier, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart.
Insbesondere Großabschlüsse fehlten zuletzt. Lediglich zwei Anmietungen schafften es im Gesamtjahr über die Schwelle von 10.000 m²: Daimler Truck mit 12.700 m² in Vaihingen-Möhringen und das Amt für Soziales und Teilhabe mit 11.500 m² in Stuttgart-West.
Charlier rechnet dennoch damit, dass es in Zukunft wieder häufiger zu solchen Großdeals kommen wird. Mehrere Gesuche seien bereits im Markt oder würden gepitcht Für 2026 sollte der Flächenumsatz daher die Marke von 200.000 m² übersteigen.“ Bei der Spitzenmiete geht er von einem moderaten Zuwachs aus. Aktuell liegt sie bei 37 Euro/m². „Bei Neubauprojekten werden in den Mietpreisverhandlungen bereits über 40 Euro/m² gesprochen, es fehlt aber noch an entsprechenden Abschlüssen“, so Charlier.
Bei Gebäuden abseits der Toplagen seien die Mieten jedoch unter Druck, was sich in zuletzt gesunkenen Durchschnittsmieten gezeigt hat. „Wenn etwas in Randlagen vermietet wird, geht es über den Preis. Insbesondere Standorte in peripheren Lagen und mit altem Bestand sind weniger nachgefragt. Die Schere zwischen B- und C-Lagen geht weiter auseinander.“
