Hamburger Bürovermietungsmarkt und Immobilieninvestmentmarkt 2025 mit geringerem Flächenumsatz

Der Hamburg Bürovermietungsmarkt verzeichnete 2025 einen Rückgang des Flächenumsatzes um 7,8 Prozent auf 384.100 m². Am Immobilieninvestmentmarkt der Hansestadt wurde ein Transaktionsvolumen von 2,1 Milliarden Euro verzeichnet – acht Prozent weniger als 2024. Bereinigt um ein von der Stadt erworbenes Pflege-Großportfolio blieb Büro mit 48 Prozent (701 Millionen Euro) die wichtigste Assetklasse, was das Vertrauen in den Hamburger Büromarkt unterstreicht. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE. 

Bürovermietungsmarkt

„Zum zurückhaltenden Flächenumsatz am Hamburger Büromarkt trug auch der Mangel hochwertiger Flächen in zentralen Lagen bei“, sagt Julian Zadeh, City Lead und Head of Office Leasing bei CBRE in Hamburg. Denn die Nachfrage konzentrierte sich massiv auf ESG-konforme Flächen in Bestlagen. So entfielen auf den Teilmarkt City 21 Prozent des Flächenumsatzes und auf die HafenCity weitere zwölf Prozent. In der City-Süd waren es elf Prozent, gefolgt vom Hamburger Westen mit zehn Prozent, wobei sich auch hier das Umsatzvolumen überwiegend auf Objekte der Kategorie A konzentriert hat.

Dementsprechend stieg die Spitzenmiete um 13,9 Prozent und überschritt mit 41 Euro pro Quadratmeter und Monat erstmals die 40-Euro-Marke. Ähnlich stark konnte die gewichtete Durchschnittsmiete zulegen – um 12,4 Prozent auf 22,94 Euro. Maßgeblich für diese Sprünge waren Abschlüsse in High-End-Neubauprojekten in der City. „Wir beobachten eine Entkopplung der Mietpreise vom reinen Flächenumsatz. Nutzer sind bereit, für beste Lagen und Qualität Spitzenpreise zu zahlen, was den Durchschnitt massiv nach oben treibt“, erklärt Zadeh.

Im Jahresverlauf 2025 legte der Leerstand leicht um 0,2 Prozentpunkte auf 4,3 Prozent zu. Er fokussierte sich primär in peripheren Lagen und funktional veralteten Bestandsgebäuden. In Top-Lagen herrscht faktisch weiterhin Flächenknappheit bei modernen Flächen. „Wir beobachten eine zunehmende Polarisierung. Während der CBD unterversorgt bleibt, geraten B-Lagen und Altbestände ohne energetische Sanierung zunehmend unter Druck“, sagt Zadeh.

Vor allem aufgrund des großen Abschlusses von NXP über 26.000 m² dominierte das Segment Industrie & Bau das Branchenranking mit 18 Prozent des Flächenumsatzes. Davon abgesehen bewies 2025 erneut die Diversität des Hamburger Marktes. Denn es folgten Berater mit zehn Prozent, öffentliche Dienste mit neun Prozent, die Immobilienbranche mit sieben Prozent und Gesundheit & Soziales mit ebenfalls sieben Prozent.

Im Vergleich zu 2024 wurden 2025 16,6 Prozent mehr Büroflächen fertiggestellt (153.000 m²). Für die kommenden drei Jahre sind 418.900 m² geplant. „Davon steht jedoch nur noch gut ein Drittel für Anmietungen zur Verfügung“, sagt Zadeh. Im CBD stehen in den nächsten drei Jahren sogar lediglich 84.600 m² spekulativer Flächen zur Verfügung – 39 Prozent weniger als noch vor einem Jahr. Denn bei einem erheblichen Teil der zukünftigen Flächen handelt es sich um Sanierungen in Randlagen, nicht um Neubauten in Top-Lagen. „Angesichts dieser Neubaupipeline wird sich das Angebot hochwertiger Flächen in zentralen Lagen weiter verknappen“, erwartet Zadeh.

Investmentmarkt

„Der Markt befindet sich nach wie vor in einer Konsolidierungsphase. Bereinigt um das Investitionsvolumen von 2024 pushende Sondereffekte – namentlich zahlreicher Verkäufe im Rahmen der Signa-Insolvenzen – zeigt sich jedoch eine schrittweise Rückkehr der Marktaktivität, die vor allem durch Eigenkapitalstarke Privatinvestoren geprägt ist“, sagt Marc Rohrer, Head of Investment Hamburg bei CBRE. „Dennoch war erneut ein deutlicher Fokus auf Büroimmobilien zu erkennen. Aber auch Grundstücke wurden verstärkt erworben, was zeigt, dass sich Investoren und Projektentwickler bereits auf die nächsten Phasen des neuen Zyklus vorbereiten.“

Abgesehen von zwei Leuchtturmtransaktionen (Atlantic-Haus und HolstenAreal) fehlte es 2025 an der breiten Masse von Abschlüssen in der Größenordnung über 100 Millionen Euro. Die Breite des Marktes war geprägt von klein- bis mittelgroßen Transaktionen. „Insbesondere Büroimmobilien in Non-CBD Lagen der Kategorie Core-plus und Value-add finden ohne eine merklich spürbare Preiskorrektur aktuell keine Käuferschicht“, erklärt Rohrer.

Insgesamt war das Transaktionsgeschehen 2025 in der Peripherie (53 Prozent) am höchsten. Auf den stark von einem Mangel an Core-Produkten geprägten CBD entfielen hingegen lediglich 24 Prozent. „Die Transaktionspipeline im CBD ist überschaubar – Eigentümer von erstklassigen City-Objekten halten gerade in Hamburg an ihren Assets fest, während in den Randlagen die Preiskorrektur bereits weiter fortgeschritten ist, was dort zu mehr Abschlüssen führt. Im CBD ist die Preisfindung unter institutionellen Investoren mangels solcher Transaktionen nach wie vor noch nicht klar genug“, sagt Matthias Mohr, Director Valuation Advisory Services. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien lag Ende 2025 bei 4,7 Prozent.

Während institutionelles Geld 2025 weiterhin sehr defensiv agierte, wurden Privatinvestoren erneut aktiver. Ohne das von der Stadt erworbene Pflegeportfolio stammten 21 Prozent des Volumens von Family Offices und vermögenden Privatpersonen. Von 30 Office-Transaktionen entfielen lediglich fünf auf institutionelle Investoren. „Private Wealth nutzt die Gunst der Stunde und die fehlende Konkurrenz durch Institutionelle, um sich langfristig attraktive Objekte in Hamburg zu sichern. Privatkapital agiert derzeit schneller und eigenkapitalstärker“, so Rohrer.

Ausblick auf 2026

„Auch 2026 wird der Fokus der Mieter auf Qualität liegen – ESG, Mitarbeitergewinnung durch attraktive Büros und zentrale Erreichbarkeit sowie ‚Back to Office‘. Zugleich aber herrscht ein Mangel an hochwertigen Neubauflächen. Das wird die Mietpreise weiter antreiben, während der Druck auf nicht-moderne Bestandsflächen wächst“, sagt Zadeh.

„Für 2026 zeichnet sich eine solide Marktentwicklung ab. Denn die Dealpipeline ist mit guten Assets gefüllt, sodass unter anderem Core-Office-Transaktionen zu erwarten sind“, sagt Rohrer. „Ein Treiber der Dynamik werden institutionelle Verkäufer sein, die ihre Portfolios innerhalb der Assetklasse Immobilien umschichten.“

Büromarkt Hamburg: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Investitionsvolumen Hamburg