Berliner Bürovermietungsmarkt fehlten 2025 Großabschlüsse

Nach Angaben von Colliers erzielte der Berliner Bürovermietungsmarkt im Jahr 2025 einen Flächenumsatz von 498.300 m². Damit liegt das Gesamtergebnis rund 15 Prozent unter dem Vorjahresniveau, wobei die reine Vermietungsleistung lediglich um 7 Prozent gesunken ist. Die Spitzenmiete erhöhte sich im Jahresvergleich um 5 Prozent auf 48,90 Euro pro m². Gleichzeitig hat das kurzfristig verfügbare Flächenangebot weiter zugenommen. Die Leerstandsquote stieg um 1,7 Prozentpunkte auf 9 Prozent im gesamten Stadtgebiet.

Christian Leska, Head of Office Letting bei Colliers in Berlin, führt aus: „Mit einem Flächenumsatz von 498.300 m² verzeichnet der Berliner Bürovermietungsmarkt im Jahr 2025 das schwächste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre. Ausschlaggebend hierfür sind sowohl der niedrige Flächenumsatz bei den Eigennutzern (-57 Prozent gegenüber dem Vorjahresergebnis) als auch die geringe Anzahl an Großabschlüssen oberhalb der 5.000- und 10.000-m²-Marke. Im Größensegment über 5.000 m² wurden neun Mietvertragsabschlüsse registriert, von denen zwei auf Flächen über 10.000 m² entfielen.  Der größte Abschluss des Jahres war die Anmietung von rund 11.500 m² in den im Bau befindlichen ‚Karlsgärten‘ nahe des Potsdamer Platzes kurz vor Jahresende. Im Gegensatz zum deutlichen Rückgang der Großabschlüsse zeigen die übrigen Flächensegmente bis 5.000 m² eine spürbar positive Entwicklung. Die Verlagerung hin zu mittleren Flächengrößen spiegelt eine Marktanpassung an neue Arbeitsmodelle sowie veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen wider. Zudem wird deutlich, dass großvolumige Gesuche im Verlauf des Anmietungsprozesses aufgrund interner Abstimmungs- und Entscheidungsprozesse häufig reduziert werden.“ 

Spitzenmiete setzt Wachstum fort 

Anmietungen im „Center am Potsdamer Platz“ sowie im kürzlich gestarteten Projekt „Lumina“ in Berlin-Mitte in der zweiten Jahreshälfte haben die Spitzenmiete auf 48,90 Euro pro m² steigen lassen. Angesichts des insgesamt rückläufigen Büroflächenumsatzes verleihen bereits wenige größere Mietabschlüsse im hochpreisigen Segment der Spitzenmiete ein deutliches Gewicht. Die Durchschnittsmiete hingegen verzeichnete bereits im Jahresverlauf einen kontinuierlich sinkenden Trend und liegt nach einem weiteren Rückgang um 11 Prozent im Vorjahresvergleich bei 25,80 Euro pro m². „Besonders betroffen von den Mietpreisreduzierungen sind unsanierte Bestandsobjekte in weniger gefragten Lagen. Dies stellt Eigentümer vor die Herausforderung, ihre Immobilie zukunftsfähig auszurichten und an die aktuellen Nachfragemuster anzupassen“, schätzt Leska ein.  

Leerstand noch nicht am Zenit

Wie erwartet setzte sich der Anstieg der Leerstandsquote im gesamten Jahresverlauf 2025 fort. Ende Dezember standen in Berlin rund 2,2 Millionen m² Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung bereit. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 9 Prozent inklusive Untermietflächen. Haupttreiber dieser Entwicklung sind vor allem Neubauflächen aus Projektentwicklungen, die nicht vollständig vorvermietet wurden und teilweise direkt als Leerstand in die Statistik einfließen. Auffällig ist der Anstieg der Untermietflächen auf 362.200 m². Dieser resultiert nach wie vor größtenteils aus großvolumigen, langfristigen Mietverträgen, die sich nun im Zuge der Weiterentwicklung moderner Arbeitsmodelle an einem veränderten Flächennutzungsbedarf orientieren. Das Fertigstellungsvolumen des Berliner Büromarkts beläuft sich im Jahr 2025 auf rund 424.700 m², von denen etwas mehr als die Hälfte bereits vermietet ist. „Für 2026 erwarten wir ein höheres Neubauvolumen von über 500.000 m². Derzeit ist davon etwas mehr als ein Drittel vorvermietet. Aufgrund der geringen Vorvermietungsquote ist daher davon auszugehen, dass die Leerstandsquote auch in diesem Jahr weiter steigen wird“, prognostiziert Leska.

Solide Ausgangsbasis für 2026

„Trotz des insgesamt rückläufigen Büroflächenumsatzes können wir in Berlin weiterhin von einem stabilen und gesunden Bürovermietungsmarkt sprechen. Lediglich die zurückgegangene Anzahl an Großabschlüssen stellt derzeit den unbestrittenen Flaschenhals dar und spiegelt nicht den allgemeinen Markttrend wider. In allen übrigen Größensegmenten beobachten wir eine deutliche Belebung der Aktivitäten. Angesichts der uns vorliegenden Gesuche im Größensegment über 3.000 m² halten wir es für realistisch, im Jahr 2026 einen Flächenumsatz von über 500.000 m² zu erzielen. Für einen spürbar stärkeren Aufwärtstrend wären allerdings zusätzliche konjunkturelle Impulse erforderlich. Mit einem deutlichen Anstieg des Büroflächenumsatzes ist daher auch in diesem Jahr nicht zu rechnen“, erklärt Leska abschließend.