Deutscher Immobilienmarkt 2025 ohne jede Dynamik

• Ambivalente Erwartungen für 2026
• Wohnbaukrise bleibt trotz politischer Gegenmaßnahmen wie zementiert
• Sinkende Preise in fast allen Sekundärlagen erwartet
• Demografischer Wandel prägendster Megatrend – Zinsentwicklung verliert an Bedeutung

Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt tritt auf der Stelle. Nachdem das Transaktionsvolumen 2024 seit Beginn der Krise erstmals wieder ein Wachstum auf niedrigem Niveau verzeichnen konnte, ist es 2025 wieder zurückgegangen. Insgesamt wurden 32,8 Milliarden Euro umgesetzt – ein Minus von sechs Prozent im Vorjahresvergleich (2024: 34,9 Milliarden Euro). Auch die Erwartungen der Immobilienwirtschaft für das angebrochene Jahr 2026 lassen sich bestenfalls als durchmischt bezeichnen: Etwas mehr als die Hälfte der handelnden Akteure geht von einem steigenden Transaktionsvolumen aus – gleichzeitig ist ebenfalls mehr als die Hälfte der Meinung, dass die bereits vollzogenen Abwertungen immer noch nicht genügen, um Käufer und Verkäufer zusammenzubringen.

Das sind Ergebnisse einer aktuellen Befragung, die EY-Parthenon im November 2025 unter rund 380 am deutschen Immobilienmarkt aktiven Akteuren durchgeführt hat.

Fast uneingeschränkt positiv bei Investitionen werden lediglich Wohnimmobilien betrachtet. Gleichzeitig ist die Wohnbaukrise wie zementiert: Nahezu alle Befragten sehen den Mangel an Neubauten und geben zudem an, dass gut gemeinte politische Maßnahmen, wie der sogenannte Bauturbo, den gordischen Knoten nicht zerschlagen können.

„Der immobilienwirtschaftliche Frühling lässt auf sich warten – jedoch werden in einer sich stabilisierenden Immobilienbranche neue Opportunitäten gefunden“, sagt Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie.

Steigende Preise fast nur noch für Wohnimmobilien erwartet

Wohnimmobilien bleiben 2026 die beliebteste Nutzungsart am deutschen Immobilienmarkt. Bei 84 Prozent der Umfrageteilnehmer stehen sie im Investitionsfokus. Im Wohnsegment wird auch ganz überwiegend von steigenden Preisen ausgegangen: 76 Prozent erwarten sie in Prime-Lagen und immerhin auch 50 Prozent in schlechteren Lagen. Auf den Plätzen zwei und drei der beliebtesten Nutzungsarten folgen mit einigem Abstand Logistikimmobilien (57 Prozent) sowie der Lebensmitteleinzelhandel (50 Prozent). Hier nehmen die Befragten jeweils sich stabil entwickelnde Preise an.

Ebenfalls relativ stabil wird die Preisentwicklung für Hotelimmobilien gesehen – allerdings bahnt sich hier eine Lagedifferenzierung an. In Prime-Lagen sind nach Ansicht der Befragten Preissteigerungen möglich, während in Sekundärlagen deutlich häufiger sinkende Preise erwartet werden.

Büroimmobilien stehen nur noch bei 39 Prozent der Marktakteure im Fokus, woran sich entsprechende Preiserwartungen knüpfen. Lediglich in Prime-Lagen geht eine Mehrheit (51 Prozent) von einer Seitwärtsbewegung aus. Jenseits davon rechnet eine Mehrheit der Umfrageteilnehmer (76 Prozent) mit sinkenden Preisen.

„Das Bild der bevorzugten Nutzungsarten am Immobilienmarkt ist nun schon seit einigen Jahren stabil. Es lässt sich von einem ‚New Normal‘ sprechen, in dem nicht mehr Büro-, sondern Wohnimmobilien die Einkaufszettel dominieren und punktuell etwa um Logistik, oder Lebensmitteleinzelhandel sowie Nischensegmenten mit Potenzial ergänzt werden“, sagt Schwalm.

Vergleichsweise beliebt sind die noch jungen Nutzungsarten Data Center sowie Life Science, die bei 45 beziehungsweise 44 Prozent der Befragten im Investitionsfokus stehen.

Zinsentwicklung verliert an Bedeutung

Nach den für den Immobilienmarkt bestimmenden Megatrends befragt, gab die größte Zahl der Umfrageteilnehmer (94 Prozent) die demografische Entwicklung an. Das ist insofern bemerkenswert, als dass mit der Krise ab 2023 die Zinsentwicklung zum wichtigsten Trend geworden war. Veränderungen des Kapitalmarktumfelds bleiben zwar weiterhin nach Ansicht von 82 Prozent der Befragten ein entscheidender Treiber der Immobilienmärkte, werden für 2026 aber als weniger relevant eingeschätzt als politische Instabilitäten, die gesetzliche Regulierung, Digitalisierung und künstliche Intelligenz sowie die erwähnten demografischen Effekte.

„Die Immobilienwirtschaft hat sich auf das neue Zinsumfeld eingestellt. Die Marktteilnehmer fokussieren sich nun auf fundamentalen Trends, wie dem demografischen Wandel“, sagt Schwalm.

Finanzierungsumfeld bleibt angespannt – Privates Fremdkapital gewinnt an Bedeutung

Nach dem generellen Finanzierungsumfeld befragt, geben so auch 92 Prozent der Befragten an, dass die Zinsstabilität zwar Orientierung schafft, aber nicht für neue Dynamik sorgt. Besonders Development-Finanzierungen bleiben eine Herausforderung (96 Prozent). Notwendige Anschlussfinanzierungen werden den Markt demnach auch 2026 prägen (95 Prozent), während privates Fremdkapital (Private Debt) an Bedeutung zunehmen wird (91 Prozent).

Regionale Investitionsziele: Nutzungsart schlägt Standort

Die beliebtesten Standorte für Immobilieninvestitionen bleiben 2026 Deutschlands Top-7-Standorte (99 Prozent der Befragten), gefolgt von anderen deutschen Standorten (66 Prozent), Europa inklusive dem Vereinigten Königreich (42 Prozent), Nordamerika (21 Prozent), Asien-Pazifik (16 Prozent) sowie der MENA-Region (Mittlerer Osten und Nordafrika; 11 Prozent).

„Nutzungsart schlägt Standort: Wohnen liefert Zuverlässigkeit, Büros sind in zukunftsfähigen Prime-Lagen gesucht, Einzelhandel ist selektiv attraktiv. Gefragt sind Flächen, die heute performen und morgen bestehen“, so Schwalm.