REALOGIS: Berliner Logistikimmobilienmarkt belebt sich 2025
Flächenumsatz in der Region Berlin steigt um 47 % auf 433.000 m² / Spitzen- und Durchschnittsmieten legen weiter zu / Handel bleibt mit Abstand größte Nutzergruppe / Vermietungen in Greenfield-Entwicklungen vor Vermietung im Bestand / Großflächen ab 10.001 m² dominieren den Markt
Die REALOGIS Unternehmensgruppe, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke, beobachtete für 2025 erstmals seit zwei Jahren eine spürbare Belebung auf dem Berliner Logistik- und Industrieimmobilienmarkt. In der Region Berlin wurde im Gesamtjahr 2025 ein Flächenumsatz von 433.000 m² und damit ein Plus von 137.700 m² beziehungsweise 47 % gegenüber dem Vorjahr 2024 registriert. Dennoch wird der 5-Jahresdurchschnitt von 569.900 m² um 24 % unterschritten. Die fünf größten Abschlüsse von Netto (65.000 m²), einem industriellen Großkunden (30.000 m²), der Bär & Ollenroth KG Berlin (26.100 m²), der Radeberger Gruppe (26.000 m²) sowie Tesla (18.500 m²) umfassen insgesamt 165.600 m² beziehungsweise 38 % des Gesamtergebnisses.
Alexander Ego, Geschäftsführer der REALOGIS Immobilien Berlin GmbH, kommentiert: „Der Berliner Markt hat im vergangenen Jahr deutlich an Dynamik gewonnen. Wir gehen davon aus, dass sich dieser positive Trend auch im laufenden Jahr fortsetzt. Aktuell beobachten wir eine weiter steigende Nachfrage nach Logistikimmobilien, die insbesondere durch asiatische und amerikanische Unternehmen getrieben wird, die Berlin als Standort für Ihre Expansion wählen.“
Mieten weiter im Aufwärtstrend, Spitzenwert über der 10-Euro-Marke
Die Spitzenmiete stieg im Jahresverlauf 2025 um 60 ct/m² beziehungsweise 6 % auf 10,50 €/m² an und setzt damit den seit 2016 bestehenden Aufwärtstrend fort. Die Durchschnittsmiete erhöhte sich moderat um 20 ct/m² auf 8,10 €/m². Der Anstieg der Spitzen- und Durchschnittsmieten erfolgte hauptsächlich im 1. Halbjahr, während sie im 2. Halbjahr 2025 stabil bleiben.
Abschlüsse in Neubauflächen auf der grünen Wiese nahezu verdoppelt
Mit einem Anteil von je rund 42 % am Gesamtumsatz liegen Abschlüsse in Neubauflächen auf der grünen Wiese mit 183.800 m² und Abschlüsse in Bestandsflächen mit 181.400 m² nahezu gleichauf. Während der Umsatz bei den Neubauabschlüssen auf der grünen Wiese gegenüber dem Vorjahr um 90.100 m² beziehungsweise 96 % stieg, sank er bei den Bestandsflächen um 20.200 m² beziehungsweise 10 %.
Neubauten auf ehemaligen Brownfields spielten 2025 erstmals eine größere Rolle und kamen auf 67.800 m² beziehungsweise 16 % Umsatzanteil. Wesentlich zu dieser positiven Entwicklung trug der Abschluss über 30.000 m² durch einen industriellen Großkunden bei, der 44 % des Brownfield-Umsatzes auf sich vereinte.
Bezogen auf die Gebäudeart dominierten Big-Box-Flächen mit 294.600 m² vor Gewerbeparks mit 84.800 m² und Sonstigen Flächen mit 53.600 m². Der Markt blieb mietergetrieben. Auf Mietabschlüsse entfielen 350.200 m² beziehungsweise 81 %. Eigennutzer erreichten 82.800 m² beziehungsweise 19 %, was im Vergleich zum Vorjahr einer deutlichen Belebung von + 626 % entspricht.
Stadtgebiet Berlin bleibt trotz Rückgang größter Flächenabnehmer
Mit 132.800 m² beziehungsweise einem Anteil von 31 % bleibt das Stadtgebiet Berlin das stärkste Umsatzgebiet (2024: 155.700 m² / 53 %). Für die Region Berlin Umland Nord wurde ein Umsatzplus von 98.900 m auf 118.300 m² beziehungsweise einem Anteil von 27 % erzielt (2024: 19.400 m² / 6 %). Auf Rang drei und vier folgen das Berliner Umland Süd mit 85.800 m² beziehungsweise 20 %, und das westliche Berliner Umland mit 49.600 m² beziehungsweise 11 %. Schlusslicht bleibt das Berliner Umland Ost mit einem Flächenumsatz von 46.500 m² beziehungsweise 11 %.
Handel dominiert, E-Commerce setzt Negativtrend mit halbiertem Umsatz weiter fort
Der Handel bleibt mit einem Flächenumsatz von 182.400 m² beziehungsweise einem Anteil von 42 % am Flächenumsatz (2024: 112.900 m² / 38 %) die mit Abstand umsatzstärkste Nutzergruppe. Innerhalb des Handels dominiert der klassische Handel mit einem Umsatz von 161.300 m² beziehungsweise einem Anteil von 88 % (2024: 70.700 m² / 63 %) den weiter rückläufigen E-Commerce mit einem Anteil von 12 % beziehungsweise 21.100 m² (2024: 42.200 m² / 37 %).
Maßgeblich für das starke Ergebnis in der Kategorie klassischer Handel waren die drei Großabschlüsse von Netto, der Bär & Ollenroth KG Berlin und der Radeberger Gruppe, die zusammen rund 73 % des Flächenumsatzes in dieser Kategorie ausmachten.
Industrie und Produktion belegt mit 98.900 m² beziehungsweise 23 % wie im Vorjahr Rang zwei vor der Branche Logistik/Spedition mit 92.200 m² (21 %). Die Sammelkategorie „Sonstiges“ erzielte einen Flächenumsatz von 59.500 m² (14 %).
Großflächen sind wichtigste Treiber
Großflächen ab 10.001 m² bleiben marktbestimmend und tragen mit 225.800 m² über die Hälfte (52 %) zum Gesamtumsatz bei. Gegenüber dem Vorjahr steigt der Umsatz in dieser Kategorie um 139.100 m² beziehungsweise um mehr als das 2,5 fache an.
Auf die Flächengröße zwischen 5.001 m² und 10.000 m² entfallen 72.800 m², auf das Segment zwischen 3.001 m² und 5.000 m² 45.700 m². Anmietungen zwischen 1.000 m² und 3.000 m² summieren sich auf 70.900 m², bei Kleinstflächen unter 1.000 m² auf 17.800 m².
Kennzahlen im Überblick
- Flächenumsatz: 433.000 m²
- Spitzenmiete: 10,50 €/m²
- Durchschnittsmiete: 8,10 €/m²
- Bestandsflächen: 181.400 m² | Neubau auf grüner Wiese: 183.800 m² | Neubau auf Brownfield: 67.800 m²
- Mieter: 350.200 m² | Eigennutzer: 82.800 m²
