Einzelhandelsvermietung überspringt 2025 die 500.000-m²-Marke
Flächenumsatz legt im Jahresvergleich um 8,6 Prozent zu
Die Nachfrage nach innerstädtischen Einzelhandelsflächen blieb auch im vierten Quartal 2025 konstant hoch. Der Flächenumsatz von 116.000 m² im vierten Quartal 2025 rundete ein außergewöhnlich starkes Jahr ab und brachte den Gesamtjahresumsatz auf 519.500 m² – was nach 478.300 m² im Vorjahr um 8,6 Prozent höher liegt. Die Anzahl der Einzeldeals entwickelte sich über das Jahr 2025 dynamisch. Nach einem Höhepunkt von 297 Deals im ersten Quartal pendelte sich die Aktivität zwischen 232 und 251 Abschlüssen im zweiten und dritten Quartal ein, bevor sie im Abschlussquartal auf 174 Deals zurückging. Insgesamt wurden 954 Vermietungsdeals im Jahr 2025 erfasst, was 2,4 Prozent über dem Wert des Vorjahres liegt.
Aniko Korsos, Head of Retail Leasing JLL Germany: „Besonders bemerkenswert ist die konstant hohe Bedeutung internationaler Konzepte für den deutschen Einzelhandelsmarkt. Der Anteil internationaler Mieter am Flächenumsatz erreichte im ersten Quartal 2025 mit 76 Prozent seinen Jahreshöhepunkt und stabilisierte sich im vierten Quartal bei soliden 58 Prozent. Diese Zahlen belegen, dass der deutsche Markt auch aus internationaler Perspektive gute Aussichten bietet und weiterhin sehr attraktiv für grenzüberschreitende Expansion bleibt.“
„Der deutsche Markt profitiert vom hohen Anteil internationaler Konzepte am Gesamtumsatz. Vor allem die fünf Top-Märkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München sind der erste Anlaufpunkt für den Markteintritt in Deutschland – besonders Konzepte für Mode, Kosmetik und Accessoires waren hier im abgelaufenen Jahr aktiv“, erklärt Aniko Korsos.
Die zehn Metropolen erreichten im zweiten Quartal mit 46 Prozent Anteil am Gesamtflächenumsatz den Jahreshöhepunkt und blieben auch im Schlussquartal mit 39 Prozent auf einem robusten Niveau. Bei der Anzahl der Deals etablierten sich die zehn Hochburgen mit einem konstanten Anteil von 48 Prozent in der zweiten Jahreshälfte als Treiber der Marktdynamik.
Auf die zehn bedeutendsten Einzelhandelsmärkte in Deutschland entfiel im Gesamtjahr 2025 eine Vermietungsleistung von insgesamt 217.100 m². Unter diesen Metropolen war erneut Berlin Spitzenreiter mit einer Vermietungsleistung von 68.300 m², was einer Steigerung von 120 Prozent gegenüber den 31.100 m² des Vorjahres entspricht und deutlich über dem fünfjährigen Durchschnitt von 38.800 m² liegt.
Hamburg etablierte sich als zweitstärkster Markt mit 32.700 m² und einem Plus von fünf Prozent gegenüber 31.100 m² aus dem Jahr 2024, womit die Hansestadt das Ergebnis den langjährigen Durchschnitt von 30.100 m² leicht übertrifft. Frankfurt erzielte mit 23.200 m² ein Plus von 68 Prozent gegenüber dem Vorjahr, während München mit 21.100 m² ein Plus von 15 Prozent gegenüber den 18.400 m² von 2024 erreichte und leicht über dem fünfjährigen Durchschnitt von 20.000 m² liegt. Düsseldorf steigerte sich unterdessen moderat von 15.500 m² auf 16.500 m² (plus sechs Prozent). Ebenso positiv ist die Entwicklung in Nürnberg, wo der Vermietungsumsatz von 4.200 m² auf 11.400 m² stieg, auch wenn das Ergebnis unter dem Durchschnitt von 15.700 m² blieb.
Die expansivste Mietergruppe waren erneut die Textilhändler, die ihre Spitzenposition beim Flächenumsatz im Gesamtjahr 2025 mit 136.878 m² erfolgreich behaupteten und damit etwa 26 Prozent des Gesamtumsatzes auf sich vereinen. Hier zeigt sich der Bereich Young Fashion am expansivsten, auf den knapp die Hälfte des Anmietungsvolumens der Branche entfällt. Die meisten Anmietungen tätigten die Labels Only und New Yorker. Damen- und Herrenlabel Uniqlo, der Textildiscounter TK Maxx und die Kinderbekleidungsmarke „Name it“ haben ebenso konsequent angemietet.
Den zweiten Platz sicherte sich die Branche Gastronomie/Food mit 113.293 m² (22 Prozent des Gesamtumsatzes), was die anhaltende Bedeutung des Lebensmitteleinzelhandels und der Gastronomie für die Belebung der Innenstädte unterstreicht.
Mit Blick auf die Spitzenmieten zeigen sich in den 1a-Lagen der zehn Metropolen differenzierte Entwicklungen. München bleibt mit unveränderten 340 Euro/m²/Monat der teuerste Einzelhandelsstandort Deutschlands. Berlin hielt seine Position mit stabilen 290 Euro, während Düsseldorf einen beachtlichen Sprung von 270 Euro auf 290 Euro (plus 7,4 Prozent) verzeichnete.
Frankfurt am Main erreichte mit 280 Euro einen Anstieg von 3,7 Prozent gegenüber den 270 Euro des Vorjahres. Hamburg und Stuttgart blieben mit jeweils 250 Euro stabil, ebenso wie Köln mit 225 Euro und Hannover mit 170 Euro. Die günstigsten Spitzenmieten verzeichneten Nürnberg mit 130 Euro und Leipzig mit 110 Euro. Die Prognosen für das erste Quartal 2026 deuten auf eine weitgehende Stabilisierung der Mietniveaus hin, wobei lediglich in Berlin ein leichter Rückgang auf 280 Euro und in Nürnberg auf 110 Euro erwartet wird. Alle anderen Märkte werden ihre aktuellen Spitzenmieten voraussichtlich beibehalten.
Für die weiteren 56 von JLL untersuchten Städte waren in den Einwohnerklassen von 500.000 Einwohnern und mehr sowie der angrenzenden Klasse von 250.000 bis 500.000 Einwohnern nur noch ein geringer Rückgang der Spitzenmiete von rund 0,5 Prozent zu verzeichnen. In den kleineren Städten von 100.000 bis 250.000 Einwohnern gab sie um 2,8 Prozent nach. Im deutschlandweiten Durchschnitt aller 66 untersuchten
Städte sank der Spitzenmietpreis um 1,8 Prozent. „Für den weiteren Jahresverlauf zeichnet sich aber bereits eine leichte Entspannung ab und ich rechne in einzelnen Metropolen erstmals mit leichten Mietpreisanstiegen“, sagt Korsos.
