Berliner Wohninvestmentmarkt zeigt Zunahme der Verkaufszahlen
Deutlicher Anstieg der Kauffälle / Transaktionsvolumen leicht zurückgehend – deutlich über Krisenniveau 2022 und 2023 / Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Berlin ändern sich kaum, zwischen einzelnen Stadtbezirken aber vereinzelt große Veränderungen / Ausblick und Erwartungen für den deutschen Immobilienmarkt 2026 – von vorsichtigem Optimismus geprägt
Mehr Kauffälle, aber noch keine Preissteigerungen: Diese Entwicklung kennzeichnet den Berliner Wohninvestmentmarkt im Jahr 2025. Das ist das Ergebnis des ‚Zinshausmarkt-Berichts Berlin 2025/2026‘, der auf Basis von Zahlen des Gutachterausschusses Berlin sowie eigenen Berechnungen von SCHICK IMMOBILIEN herausgegeben wird.
Die Zahl der Kauffälle stieg auch in 2025 weiter konstant an. Sowohl bei den Mehrfamilienhäusern als auch bei den Wohn- und Geschäftshäusern sind die Transaktionszahlen gewachsen. Nachdem die Kauffälle in 2023 ihren Tiefpunkt hatten und bei 596 lagen, stiegen sie im Jahr 2024 um rund 13% auf 677 und lagen im vergangenen Jahr dann schließlich bei 780, was einer Steigerung von circa 15% entspricht. Damit liegt der Markt zwar weiterhin unter dem Vorkrisenniveau, zeigt aber einen anhaltenden positiven Trend.
Umsatz leicht unter Vorjahresniveau
Das Transaktionsvolumen ist im 2. Halbjahr 2025 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 von 1,74 Milliarden Euro auf 2,15 Milliarden Euro angestiegen und war somit nicht weit von den Zahlen aus dem Vorjahr entfernt. Insgesamt lag das Transaktionsvolumen in 2025 mit 3,89 Milliarden Euro rund 8% unter den 4,23 Milliarden Euro im Jahr 2024, jedoch deutlich über dem der Jahre 2022 und 2023. Auf Basis der vorliegenden Zahlen zeigt der Berliner Wohninvestmentmarkt eine klar zyklische Entwicklung des Transaktionsvolumens mit einer bislang noch unvollständigen Erholung. Der ab 2024 einsetzende positive Trend setzte sich 2025 fort: Der Markt liegt zwar weiterhin unter dem Vorkrisenniveau, zeigt jedoch eine klare Rückkehr der Investorenaktivität.
„Die Investoren kehren vermehrt wieder in den Zinshausmarkt Berlin zurück, das belegen die Zahlen für das Jahr 2025 klar. Viele Marktteilnehmer blicken optimistisch auf die Potenziale Berlins als den mit Abstand größten deutschen Investmentmarkt. Das ist ein positives Signal an alle Marktbeteiligten.“, sagt Jürgen Michael Schick, Geschäftsführer bei SCHICK IMMOBILIEN und Herausgeber des Zinshausmarkt-Berichts für Deutschland und für Berlin.
Kaufpreise noch nicht gestiegen
Die Entwicklung der durchschnittlichen Quadratmeterkaufpreise am Berliner Wohninvestmentmarkt weist im Zeitraum von 2024 bis 2025 auf eine weitere Preisstabilisierung hin. Kurzfristige Ausschläge, die in den Mehrfamilienhäusern, aber auch bei den Wohn- und Geschäftshäusern unterschiedlich stark ausfallen, bleiben temporär und werden jeweils zeitnah korrigiert.
Über beide Segmente hinweg erreichte der mittlere Kaufpreis im dritten Quartal 2024 mit 2.390 €/m² ein vorübergehendes Hoch, bevor es im darauffolgenden Quartal zu einer erneuten Anpassung auf 2.172 €/m² kam. Seit Beginn des Jahres 2025 zeigt sich eine bis heute anhaltend stabile Preisentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bewegen sich seither in einem engen Band zwischen 2.126 €/m² und 2.201 €/m². Insgesamt ist eine fortgesetzte Konsolidierung des Preisniveaus zu beobachten; nachhaltige Preissteigerungen gab es im Jahr 2025 im Durchschnitt noch nicht.
Veränderung der mittleren Kaufpreise für Zinshäuser vor allem zwischen den Stadtteilen sichtbar – Charlottenburg und Lichtenberg vorne
Auch wenn die Preisentwicklung der für Berlin insgesamt sehr gering war, gab es bei den einzelnen Stadtvierteln teils große Veränderungen.
Im Stadtteil Charlottenburg-Wilmersdorf ist der mittlere Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser zwischen 2024 und Ende 2025 um 32% angestiegen und lag im vergangenen Jahr bei 3.613 Euro pro Quadratmeter. Das genaue Gegenteil findet sich in Spandau, wo der durchschnittliche Preis von 2.537 Euro auf 1.634 Euro gefallen ist, was einer Abnahme von 36% entspricht.
Bei den Wohn- und Geschäftshäusern sind die mittleren Kaufpreise pro Quadratmeter in Lichtenberg am höchsten, wo der prozentuale Anstieg von 13% einem Preis von 2.973 Euro entspricht. Den größten Preisverfall konnte man in Reinickendorf beobachten, wo die Zahlen von 2.139 Euro pro Quadratmeter um 22% auf 1.664 Euro pro Quadratmeter gefallen sind.
Vorsichtiger Optimismus – Erwartungen für 2026
Für das Jahr 2026 wird eine uneinheitliche, insgesamt aber vorsichtig positive Marktentwicklung am deutschen Wohninvestmentmarkt erwartet. Während sich der Markt für Bestandsimmobilien weiter belebt, bleibt der Neubau trotz erster politischer Impulse strukturell angespannt. Die Investorenstimmung hat sich deutlich verbessert, Finanzierungen bleiben herausfordernd, nehmen jedoch wieder zu.
Im Segment der Mehrfamilienhäuser ist 2026 mit leicht steigenden Transaktionsvolumina bei weiterhin stabilen Kaufpreisen zu rechnen. Der Markt wird zunehmend als ausgeglichen wahrgenommen, mit wachsender Nachfrage sowohl von privaten als auch von institutionellen und internationalen Investoren. Die aktuellen Preisniveaus gelten vielfach als attraktive Einstiegschance.
Die Bauzinsen dürften sich 2026 auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau bewegen und sich für zehnjährige Darlehen um etwa vier Prozent einpendeln. Trotz des schwierigen Finanzierungsumfelds ergeben sich für Investoren punktuell attraktive Gelegenheiten.
Im Neubau zeichnet sich zwar eine langsame Trendwende ab, doch verhindern hohe Baukosten weiterhin eine spürbare Entlastung der Wohnungsmärkte. Die anhaltende Neubaukrise verstärkt die Nachfrage nach Bestandsimmobilien.
Die hohe Wohnungsnachfrage in den Metropolen hält an, wodurch die Mieten auch 2026 weiter steigen dürften – allerdings moderater als in den Vorjahren. Zugleich bleiben regulatorische Eingriffe in das Mietrecht ein zentrales Risiko und könnten die Neubautätigkeit zusätzlich bremsen.
„Berlin behauptet 2026 seine Sonderstellung als bedeutendster deutscher Wohninvestmentmarkt. Bevölkerungswachstum, wirtschaftliche Dynamik und internationale Strahlkraft stützen die langfristige Attraktivität der Hauptstadt. Politische Risiken sind den Marktteilnehmern bewusst und weitgehend eingepreist. Investitionen in Berlin bleiben damit eine strategische Entscheidung mit langfristigem Anlagehorizont“, so Jürgen Michael Schick.
