Colliers: Starke zweite Jahreshälfte treibt den Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt an
Flächenumsatz mit 236.100 m² 20 Prozent über Vorjahresergebnis / Fokus der Nutzer mit zwei Dritteln auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 m² / Produktionsunternehmen mit 31 Prozent stärkste Nutzergruppe Durchschnittsmiete wächst mit 7 Prozent stärker als die Spitzenmiete
Der Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erzielte 2025 einen Flächenumsatz von 236.100 m², was einem Anstieg von 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde lediglich um 2 Prozent unterschritten. Auch 2025 blieben marktrelevante Eigennutzeransiedlungen im Jahresverlauf aus.
Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers: „Die zweite Jahreshälfte war deutlich dynamischer und maßgeblich für das positive Ergebnis auf dem Münchner Markt verantwortlich. Rund 76 Prozent des gesamten Flächenumsatzes fanden im zweiten Halbjahr statt. Während in der Vergangenheit Großabschlüsse in München selten der Fall waren, fanden 2025 mehrere großflächige Anmietungen statt, die zu dem starken Ergebnis beigetragen haben. Dabei handelt es sich jedoch überwiegend um langfristig geplante Built-to-Suite-Projekte, wie die Anmietungen von REPA Deutschland in Unterschleißheim und TTI in Maisach. Trotz vereinzelter Leerstände in der Region bleibt die Leerstandsquote mit 1,9 Prozent weiterhin sehr niedrig und der Markt sehr eng. Gerade an großen Neubauflächen mangelt es in der Region.“
Fokus der Nutzer auf kleinteiligen Anmietungen
Während großvolumige Abschlüsse wesentlich zum Gesamtumsatz beitrugen, lag der Fokus der Nutzer typisch für den Münchner Markt auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 m². Rund zwei Drittel aller Anmietungen fanden in diesem Bereich statt, waren jedoch lediglich für 23 Prozent des Flächenumsatzes verantwortlich. Die meisten Abschlüsse fanden im nördlichen Umland, historisch stärkster Teilmarkt, statt. So auch die marktprägendsten Vermietungen. Der größte Abschluss fand in Maisach statt, wo das Handelsunternehmen TTI rund 29.700 m² Logistikfläche zur Erweiterung seines bestehenden Standorts anmietete. Die größte Anmietung im vierten Quartal fand in Erding statt. Dort mietete ein Logistikdienstleister rund 17.000 m² in einer sich im Bau befindlichen Logistikhalle an.
Kah ergänzt: „Aufgrund des anhaltenden Grundstücksmangels und einer sehr begrenzten Neubaupipeline fanden 85 Prozent der Anmietungen in Bestandsflächen statt. Anmietungen im Neubau sind hauptsächlich im Münchner Umland zu finden, wo es noch vereinzelt Neubaupotentiale gibt. Für 2026 ist die Pipeline äußerst knapp – in München und Umgebung sind derzeit keine neuen Logistikflächen in Planung, sodass die Leerstandsquote auch 2026 niedrig bleiben wird.“
Die stärkste Nutzergruppe bildeten Unternehmen aus dem Produzierenden Gewerbe mit einem Anteil von 31 Prozent am Flächenumsatz, gefolgt von Logistikdienstleistern mit 28 Prozent und Handelsunternehmen mit 21 Prozent.
Durchschnittsmiete wächst stärker als Spitzenmiete
Die Spitzenmiete in der Logistikregion München für Logistikflächen über 3.000 m² ist im Vergleich zum Vorjahr um 5 Prozent gestiegen und liegt derzeit bei 10,30 Euro/m². Die Durchschnittsmiete wies mit 7 Prozent (9,50 Euro/m²) sogar ein leicht höheres Mietwachstum im Vergleich zum Vorjahr auf. Die seit 2023 geschwächte Wirtschaftssituation hatte in München eine Auswirkung auf die Light-Industrial-Mieten. Im Zuge dessen ist die Spitzenmiete in dem Segment geringfügig um 3 Prozent auf 15,40 Euro/m² gesunken, während die Durchschnittsmiete konstant bei 11,80 Euro/m² liegt. Im Vergleich zum Vorquartal sind die Light-Industrial-Mieten stabil geblieben.
„Für 2026 erwarten wir eine stabile Nachfrage insbesondere von Lebensmittellogistikern und KEP-Dienstleistern, aber auch aus dem Bereich Forschung & Entwicklung, der stark von der hohen Fachkräfteverfügbarkeit in der Region profitiert. Dadurch wird München zunehmend auch für Rüstungsunternehmen mit F&E-Schwerpunkt zu einem interessanten Standort. Zudem könnte die Abschwächung des Verbrenner-Aus zu leicht positiven Impulsen im Automotive-Sektor führen. Durch die verlängerten Übergangsfristen gewinnen Unternehmen Zeit, um besser auf den Strukturwandel zu reagieren, ihre Produktionsprozesse anzupassen und Investitionen strategisch zu planen. Insgesamt rechnen wir mit positiven Effekten für den Münchner Logistikmarkt und einem stabilen Flächenumsatz im Jahr 2026“, Kah abschließend.
