Logistik: Ruhrgebiet im Standort-Ranking deutlich an der Spitze

Der Logistikmarkt Ruhrgebiet konnte zum Jahresende ein fulminantes Schlussquartal verbuchen und damit zum ersten Mal seit den umsatzstarken Corona-Jahren 2020 (669.000 m²) und 2021 (683.000 m²) wieder eine Gesamtbilanz oberhalb der 600.000-m²-Marke vermelden. In der Summe lag das Ergebnis im Jahr 2025 mit rund 637.000 m² knapp 78 % über dem schwachen Vorjahresresultat und gut 10 % über dem zehnjährigen Durchschnitt, der ebenfalls zuletzt 2021 geknackt wurde. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Durch gleich vier der fünf größten Vertragsabschlüsse zeichnete vor allem das vierte Quartal für das ausgezeichnete Volumen der letzten 12 Monate verantwortlich (280.000 m²; anteilig 44 %). „Da der Gesamtumsatz aus 2024 allerdings bereits im dritten Quartal egalisiert werden konnte, ist dem Ruhrgebiet für den gesamten Jahresverlauf eine spürbare Marktbelebung zu bescheinigen. So waren bereits bis Oktober rund fünf Abschlüsse mit mindestens 20.000 m² zu verzeichnen und zum Jahresabschluss kamen noch einmal fünf weitere teils sehr große Deals hinzu. Zu den entscheidenden Treibern gehörten hierbei die Vermietungen an DHL in Unna und an ein E-Commerce-Unternehmen in Dortmund über jeweils rund 80.000 m²“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial von BNP Paribas Real Estate GmbH.

Die sehr positive Marktentwicklung und der hohe Druck auf die begrenzten Premiumflächen in den nachgefragtesten Lagen sind auch an der Mietentwicklung nicht spurlos vorbeigegangen: Die Spitzenmiete hat mittlerweile die 8,00 €/m²-Marke erreicht und die Durchschnittsmiete notiert aktuell bei 6,70 €/m² (jeweils +5 % ggü. 2024).

Logistikdienstleister und Großdeals im Ranking vorne

Der entscheidende Faktor für das hervorragende Abschneiden des Ruhrgebietes waren in erster Linie Abschlüsse in der Kategorie ab 20.000 m², die sich in einigen Fällen sehr großvolumig dargestellt haben und gleichzeitig eine gute Anzahl erreichen konnten (10 Deals). Insgesamt war dieses Segment mit rund 376.000 m² und anteilig gut 59 % am Umsatz beteiligt. Großdeals standen jedoch nicht alleine im Nachfragefokus: Eins der besten Resultate der letzten 10 Jahre wurde auch mit Verträgen zwischen 12.000 und 20.000 m² generiert (anteilig gut 22 %).

Im Branchen-Ranking haben die 2025 auch bundesweit führenden Logistikdienstleister (Umsatzanteil in Deutschland fast 41 %) das Marktgeschehen im Ruhrgebiet dominiert und knapp 67 % der Gesamtbilanz ausgemacht. Von den zehn registrierten Großabschlüssen entfielen neun auf die Top-Branche, die darüber hinaus an 59 % aller Deals beteiligt ist.

Deutlich weniger, aber ebenfalls größere Verträge gingen auf das Konto der Handelssparte, wobei vor allem ein E-Commerce-Großkonzern in Dortmund (80.000 m²) zu nennen ist. Hinzuweisen ist aber auch auf Akteure, die zwar als Logistikdienstleister auftreten, hierbei aber das Geschäft von Handelsunternehmen abwickeln (u. a. Jingdong). Der Industriesektor zeigte sich im kleineren und mittleren Segment aktiv und kommt auf weitere gut 11 %.

Perspektiven

Nach drei unterdurchschnittlichen Jahren meldet sich der Logistikmarkt Ruhrgebiet trotz der weiterhin herausfordernden Rahmenbedingungen 2025 mit einem sehr erfreulichen Ergebnis zurück. Die breite Nachfrageverteilung über die Größenklassen und Quartale unterstreicht hierbei, dass sich die Vermietungsdynamik nachhaltig belebt hat und nicht nur auf einzelne Treiber oder Jahresabschnitte zurückzuführen ist.

Damit dies auch im Jahr 2026 so bleiben kann, sind die Logistikmärkte durch ihre globale Vernetzung allerdings auf stabile Entwicklungstendenzen aus dem geopolitischen Umfeld angewiesen. Gerade diese Komponente ist aktuell als sehr schnelllebig und undurchsichtig zu bewerten und bringt immer das Potenzial mit sich, Marktdynamiken von heute auf morgen positiv oder negativ zu beeinflussen. Unter der Annahme einer relativ stabilen Entwicklung möglicher externer Störfeuer steht die Logistikregion Ruhrgebiet nachfrageseitig jedoch bereit für ein weiteres lebhaftes und umsatzstarkes Jahr.

„Um gerade in den größeren Flächenkategorien erneut eine gute Bilanz zu erzielen, muss jedoch auch auf der Angebotsseite die Grundlage im modernen Segment bzw. im Neubausektor geschaffen werden. Durch spekulative Projektentwicklungen, die dem Markt weiter zur Verfügung stehen, sowie Untermietflächen, die hinzukommen, startet das Ruhrgebiet mit einer insgesamt guten Ausgangssituation in das neue Jahr. Zu einem signifikanten Anstieg der bereits hohen Spitzenmiete dürfte dies im ersten Quartal allerdings erst einmal nicht führen“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.