Zwischen Innenstadt und Stadtrand: Wohin sich der Markt für Handelsimmobilien 2026 bewegt

Der Markt für Einzelhandelsimmobilien zeigt weiterhin eine klare Polarisierung: Während klassische innerstädtische 1a-Lagen und viele Einkaufszentren vielerorts noch in der Preisfindung stecken, bestätigen lebensmittelgeankerte Fachmärkte und Fachmarktzentren ihre Rolle als resilienter Kern des Investmentmarkts. Das wurde bei der Online-Pressekonferenz „Handelsimmobilien 2026 – toter Einzelhandel, lebendige Fachmärkte?“ deutlich. Teilnehmende Experten waren Nicole Römer (Head of Retail Germany, Colliers), Prof. Dr. Andreas Link (Geschäftsführer, imtargis), Jens Nagelsmeier (Head of Transaction Retail & Healthcare, HIH Invest) und Patrick Brinker (Head of Real Estate Investment Management, Hauck Aufhäuser Lampe). 

Laut Colliers lag das Transaktionsvolumen für Einzelhandelsinvestments 2025 in Deutschland bei rund 5,8 Mrd. Euro (2024: 5,0 Mrd. Euro) und damit wieder klar über der 5-Mrd.-Euro-Marke. Am Gesamtmarkt der Gewerbeimmobilien erreichte der Einzelhandel 2025 einen Anteil von rund 23 Prozent – auf ähnlichem Niveau wie Büro und Industrie/Logistik. Nicole Römer ordnet ein: „So viel zum Thema, der Einzelhandel sei tot. Der systemrelevante Einzelhandel hat seine Resilienz bereits während der Corona-Jahre unter Beweis gestellt und bestätigt diese Rolle auch aktuell. Investoren honorieren die Kombination aus planbaren Cashflows, langfristigen Mietverträgen und einer hohen Alltagsrelevanz der Nutzungen. Vor diesem Hintergrund ist es wenig überraschend, dass Fachmärkte und Fachmarktzentren im Jahr 2025 einen Großteil des gesamten Einzelhandels-Transaktionsvolumens auf sich vereinten.“

Fachmärkte und Fachmarktzentren machten 2025 rund 48 Prozent des Einzelhandels-Transaktionsvolumens aus. Innerhalb des Segments bleiben der Lebensmitteleinzelhandel und Drogerien die zentralen Ankermieter; der Anteil lebensmittelgeankerter Fachmärkte und Fachmarktzentren lag 2025 bei rund 28 Prozent des gesamten Einzelhandels-Transaktionsvolumens. Bei Netto-Anfangsrenditen zeigte sich im Segment Lebensmitteleinzelhandel und Fachmärkte zuletzt eine Stabilisierung. Im Vergleich zur zehnjährigen Bundesanleihe lag der Renditeabstand laut Colliers bei rund 240 bis 270 Basispunkten. 

Strukturell ist der Markt weiterhin kleinteilig und granular. Im Fachmarktsegment registrierte Colliers 2025 insgesamt 133 Deals mit einem Volumen von rund 2,8 Mrd. Euro. Nur 23 Transaktionen waren Portfolios; sie machten jedoch rund zwei Drittel des Volumens aus. 63 Prozent der Transaktionen lagen unter 10 Mio. Euro pro Asset. Ausländische Investoren waren 2025 nur in rund zehn Prozent der Transaktionen involviert, kamen über großvolumige Portfolios jedoch auf mehr als die Hälfte des Volumens.

Hauck Aufhäuser Lampe setzt 2026 im Einzelhandel unverändert auf lebensmittelgeankerte Objekte mit Manage-to-core-/Value-add-Ansatz. Patrick Brinker erläutert: „Insbesondere großflächig genehmigte SB-Warenhäuser eignen sich, um sie durch Flächenaufteilungen und Ergänzungsmieter, wie zum Beispiel Vollsortimenter, Discounter und Drogerien, zu modernen Nahversorgungszentren zu entwickeln.“ Patrick Brinker verweist zudem auf die stabile Nachfrageseite im Nahversorgungssegment: „Die Expansion des Lebensmitteleinzelhandels und der Drogerien sorgt weiterhin für eine solide Flächennachfrage. Gerade an etablierten Standorten sehen wir eine hohe Vermietungssicherheit.“ Für Investoren sei dies ein zentraler Faktor: „Diese Nutzungsstabilität bildet die Grundlage für verlässliche Cashflows – auch in einem insgesamt anspruchsvollen Marktumfeld.“

Die HIH Invest hält ebenfalls am Fokus auf Nahversorgungsimmobilien fest und arbeitet gleichzeitig an einer Erweiterung des Anlageuniversums – sowohl hinsichtlich größerer Volumina als auch geographisch. Jens Nagelsmeier, Head of Transaction Retail & Healthcare bei HIH Invest, verweist auf eine wieder anziehende Nachfrage nach europäischen Investments: „Wir beobachten, dass sich das Interesse institutioneller Anleger wieder stärker in Richtung Europa bewegt. In einzelnen europäischen Märkten ist der Immobilienzyklus bereits weiter fortgeschritten als in Deutschland und bietet entsprechend attraktive Renditechancen.“

In Spanien sieht HIH Invest bei lebensmittelgeankerten Fachmarktzentren Netto-Anfangsrenditen um sieben Prozent und damit einen deutlichen Spread gegenüber dem deutschen Core-Segment. Neben Spanien prüft das Haus unter anderem Frankreich, Benelux, Österreich, das Vereinigte Königreich und Norditalien.

Dagegen zeichnet sich bei innerstädtischen Geschäftshäusern und 1a-Lagen zwar ein wachsendes Interesse ab, Käufer bleiben jedoch überwiegend private Investoren und Family Offices. Institutionelle Akteure agieren angesichts ausstehender Mietanpassungen, Insolvenzen und Umnutzungserfordernissen weiterhin zurückhaltend. „Wenn in 1a-Lagen gekauft wird, dann derzeit vor allem von Private und Family Offices“, sagt Römer.

Für 2026 erwarten die Panelisten ein moderates Wachstum der Transaktionsmärkte, insbesondere durch mehr Angebot aus Portfoliobereinigungen sowie durch wieder zunehmende Aktivitäten auf der Finanzierungsseite. Preislich rechnen die Experten eher mit einer Seitwärtsbewegung als mit starken Korrekturen. Zusätzliche Impulse könnten von einzelnen großvolumigen Shopping-Center-Transaktionen ausgehen, sofern Betreiber- und Vermietungskonzepte die notwendige Stabilität und Transparenz liefern. Nagelsmeier fasst zusammen: „Wir sehen auf der Angebotsseite zunehmende Bewegung, unter anderem durch Portfoliobereinigungen und Refinanzierungsdruck: Gleichzeitig ist die Preisfindung in vielen Teilsegmenten weitgehend abgeschlossen. Das schafft die notwendige Planungssicherheit, um Transaktionen wieder aktiver umzusetzen.“