Nürnberger Büromarkt erlebt ein Jahr mit zwei Gesichtern

Der Nürnberger Bürovermietungsmarkt hat 2025 ein Jahr mit Licht und Schatten erlebt. Zunächst hatte der Markt den Schwung aus dem starken Jahr 2024 mitgenommen und im ersten Halbjahr 60.100 m² Flächenumsatz durch 112 Abschlüsse erzielt. Doch in der zweiten Jahreshälfte kamen nur 81 weitere Anmietungen mit insgesamt 37.200 m² hinzu, so dass sich zum Jahresende mit 97.300 m² ein Minus von 17 Prozent im Vergleich zum Vorjahr ergibt. Auch im langfristigen Vergleich unterbot Nürnberg den eigenen Zehnjahresschnitt um zehn Prozent.

„Die größeren Transaktionen sind weitgehend in der ersten Jahreshälfte umgesetzt worden, darunter der mit rund 7.000 m² größte Deal von Elektrobit Automotive im Marienberg-Center in der Marienbergstraße 76-82“, sagt Julia Schreiter, Metro Lead Office Leasing & Investment JLL Nürnberg. „Der niedrige Flächenumsatz im zweiten Halbjahr geht unterdessen sowohl auf weniger wie auch deutlich kleinere Abschlüsse zurück.“ Nur eine Anmietung übersprang in dieser Zeit mit 4.500 m² die Marke von 2.500 m².

Insgesamt ging im Jahresvergleich die Zahl der Anmietungen in den oberen Größenkategorien zurück – im Segment von 5.000 m² bis 10.000 m² von zwei auf einen, in der nächstkleineren ab 2.500 m² von sieben auf fünf. Auch die Klasse 1.000 m² bis 2.500 m² büßte fünf Abschlüsse ein und kam nur noch auf zehn. Vor allem im letzten Quartal sank die durchschnittliche Dealgröße auf 389 m², nachdem es im Vorjahr noch 732 m² waren. „Das liegt allerdings nicht an der Nachfrage, die weiterhin gut ist. Es ist vielmehr die Angebotsseite, die den Flächenumsatz ausbremst. Und dabei vor allem die Lage, denn es gibt genug Objekte, die sämtliche Kriterien erfüllen, aber eben nicht zentral liegen“, ordnet Schreiter die Entwicklung zum Jahresende ein.

Das zeigt sich auch im Vergleich der Teilmärkte, wo der Innenstadtgürtel mit 25.500 m² nur noch knapp die Hälfte des Vorjahres umsetzt, aber dennoch klar vor dem Osten mit 21.400 m² Spitzenreiter ist. Die Innenstadt verbuchte derweil mit 31 die drittmeisten Abschlüsse, erzielt insgesamt aber nur 6.800 m², was eine durchschnittliche Anmietgröße von knapp 220 m² bedeutet.

Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 38.700 m² neue Büroflächen fertiggestellt. Aktuell sind in Nürnberg außerdem noch 98.700 m² im Bau – das meiste davon mit 39.900 m² im Teilmarkt Innenstadtgürtel. In der Innenstadt selbst gibt es jedoch keine Büroentwicklungen. Vor diesem Hintergrund steigt die Leerstandsquote von 7,7 Prozent auf nun 8,9 Prozent. Die begehrten Teilmärkte Innenstadtgürtel (7,6 Prozent), Innenstadt (4,9 Prozent) und Süden (3,6 Prozent) liegen darunter.