In der Metropolregion Rhein-Neckar fehlen die großen Bürodeals
Nach einem starken Bürovermietungsjahr 2024 musste die Metropolregion Rhein-Neckar im Jahr 2025 einen deutlichen Dämpfer hinnehmen. In den Städten Mannheim, Heidelberg und Ludwigshafen summierten sich die Abschlüsse auf 84.200 m² – ein Rückgang um fast die Hälfte (160.600 m²). Im Vergleich zum Fünfjahresschnitt hat das Minus mit 41 Prozent eine ähnliche Dimension.
In allen drei Städten fiel der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr niedriger aus: in Mannheim um 21 Prozent auf 51.400 m², in Heidelberg um 47 Prozent auf 24.900 m² und in Ludwigshafen sogar um 84 Prozent auf nur noch 7.900 m². Hier stand mit 48.900 m² im Vorjahr aber auch ein historischer Höchstwert in der Bilanz. Städteübergreifend fehlte es an großen Mietabschlüssen. Lediglich in Mannheim schafften es mehrere Deals über die Schwelle von 2.000 m². Für den größten Abschluss sorgte die Duale Hochschule mit 8.000 m² in der Mannheimer Straße 108, gefolgt von der ICS Group mit rund 3.000 m² am Konrad-Zuse-Ring 29.
„Mehrere größere Gesuche wurden verschoben. Darüber hinaus fehlt es momentan insbesondere in Mannheim an Premiumflächen. In diesem Marktsegment sehen wir eine starke Nachfrage, aber zu wenig Angebot, wodurch der Flächenumsatz ausgebremst wird“, kommentiert Konstantinos Krikelis, Metro Lead Office Leasing & Investment JLL Rhein-Neckar. 2025 wurden in Mannheim lediglich 10.800 m² Bürofläche fertiggestellt, die zudem bereits vollständig vermietet ist. „In diesem Jahr ist die Pipeline besser gefüllt und es wird wieder verfügbare Neubaufläche auf den Markt kommen.“
Der Fokus auf hochwertige Flächen in zentralen Lagen hat die Spitzenmiete erneut leicht ansteigen lassen. In Mannheim liegt sie Ende 2025 bei 22,50 Euro/m². Auch in Heidelberg gab es ein moderates Plus auf 19,50 Euro/m², in Ludwigshafen ist sie dagegen um zwei Euro auf 14 Euro/m² gesunken.
Trotz des geringen Flächenumsatzes ist der Leerstand in der Region leicht zurückgegangen. In Mannheim ist er mit 10,1 Prozent mit Abstand am höchsten. In Heidelberg liegt die Quote bei 5,4 Prozent, in Ludwigshafen nur bei zwei Prozent. „Der geringe Leerstand in Ludwigshafen resultiert jedoch nicht aus der Nachfrage, sondern aus dem mangelnden Angebot“, unterstreicht Krikelis. 2025 gab es keine Fertigstellungen, 2026 werden dem Büromarkt zwar 12.000 m² zugeführt, die jedoch bereits vollständig vermietet sind. Zudem hat sich der Büroflächenbestand durch den Abriss des Rathaus-Centers um 16.000 m² verringert.
Auch für dieses Jahr rechnet Krikelis in Ludwigshafen mit einem niedrigen Flächenumsatz. In Mannheim und Heidelberg dürfte das Vermietungsergebnis wieder anziehen, sofern die verschobenen Großgesuche zum Abschluss kommen.
