Auf dem Logistikvermietungsmarkt sorgen 2025 die Hochburgen für Wachstum
Der deutsche Markt für Lager- und Logistikflächen hat sich im vergangenen Jahr wieder etwas aus dem Tief von 2024 herausgearbeitet – jedoch nur mühsam. Insgesamt wurde 2025 ein Flächenumsatz von rund 5,78 Millionen m² (Eigennutzer und Vermietungen) erzielt. Das Ergebnis übertrifft damit zwar das Niveau des Vorjahres um sechs Prozent (2024: 5,47 Millionen m²), bleibt aber hinter den langjährigen Durchschnittswerten zurück. Der fünfjährige Mittelwert wurde um 20 Prozent, der zehnjährige um 16 Prozent unterschritten. Die Anzahl der Abschlüsse stieg im Jahresvergleich minimal um zwei Prozent auf 693 Verträge – neun Prozent unter dem fünfjährigen Schnitt (760). Ein Viertel des Umsatzes (1,42 Millionen m²) entfiel auf Eigennutzer.
Sebastian Bögel, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany: „Der Logistikmarkt hat 2025 zwar die Talsohle von 2024 durchschritten, die Erholung ist jedoch fragil. Der Anstieg von sechs Prozent ist ein positives Signal, darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass wir uns noch deutlich unter den Rekordjahren bewegen. Anhaltende geopolitische Unsicherheiten und eine gedämpfte Konsumstimmung führen dazu, dass viele Unternehmen ihre Expansionsentscheidungen sehr sorgfältig und oft kurzfristiger treffen. Eine sprunghafte Erholung war deshalb nicht zu erwarten, und auch für das laufende Jahr rechne ich eher mit einer Seitwärtsbewegung und einem ähnlichen Gesamtflächenumsatz wie im vergangenen Jahr.“
Positive Impulse erhofft sich Bögel derweil von neuen Akteuren auf dem Markt: „Wir sehen eine zunehmende Nachfrage von asiatischen Handels- und Logistikunternehmen, die sich für moderne Standorte in Deutschland interessieren.“
Die fünf größten Ballungsräume verbuchen ein Plus um rund ein Viertel
In den fünf größten Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden 2025 rund 1,71 Millionen m² umgesetzt, was 23 Prozent mehr ist als 2024. Allerdings profitiert das abgelaufene Jahr vom schwachen Vergleichswert: Gegenüber dem fünfjährigen Durchschnittswert ist ein Minus von elf Prozent zu bilanzieren.
Die umsatzstärkste Region war erneut Frankfurt mit 462.800 m², im Jahresvergleich ein Plus von neun Prozent. Ebenfalls im vergangenen Jahr gewachsen ist der Flächenumsatz in den Regionen Berlin (53 Prozent) mit 432.200 m², in Hamburg (45 Prozent) mit 343.800 m² und in München (29 Prozent) mit 236.000 m². Einzig Düsseldorf blieb mit 235.900 m² hinter dem Vorjahreswert zurück (minus acht Prozent).
Das Umsatzplus im Jahresvergleich ist auf eine gestiegene Nachfrage über alle Branchen hinweg zurückzuführen. Die meisten Flächen wurden von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung mit 537.100 m² (plus 33 Prozent) generiert. Nutzer aus der Industrie kommen auf 467.800 m² (plus zehn Prozent) und Handelsunternehmen setzten 442.100 m² um (plus 31 Prozent). Durch Letztere wurde auch der einzige Abschluss in den fünf großen Regionen mit mehr als 50.000 m² registriert: Der Eigennutzer Netto begann mit dem Bau seines 65.000 m² großen Logistikzentrums in Kremmen bei Berlin.
Überproportional zugelegt haben Abschlüsse in der Größenklasse ab 10.000 m². 41 Abschlüsse mit insgesamt 786.000 m² entfallen auf dieses Segment. 2024 waren es hingegen nur 26 Abschlüsse, die sich auf 464.000 m² verteilten.
In den fünf Hochburgen wurden 2025 rund 656.000 m² neue Lagerflächen fertiggestellt. Dies entspricht einer Steigerung um etwa 400.000 m² im Vergleich zum unterdurchschnittlichen Vorjahresergebnis. Auch gegenüber dem fünfjährigen Mittelwert zeigt sich ein deutliches Plus von 31 Prozent.
Auf dem freien Markt kam davon allerdings kaum etwas an: 70 Prozent der Flächen waren bereits vor Fertigstellung vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Zum Jahresende befinden sich noch rund 540.000 m² im Bau, knapp die Hälfte dieser Flächen ist noch unvermietet. Die stärkste Bauaktivität ist aktuell in den Regionen Berlin (rund 232.000 m²) und Düsseldorf (knapp 136.000 m²) zu beobachten.
Spitzenmiete zum Jahresende in den Ballungsräumen stabil
Die Spitzenmieten für Lagerflächen ab 5.000 m² zeigten sich im vierten Quartal in den fünf genannten Regionen stabil. Im Zwölfmonatsvergleich verzeichnete nur Frankfurt einen Zuwachs um 25 Cent auf 8,20 Euro/m². München führt die Rangliste mit 10,70 Euro/m² an, es folgt Berlin mit 10,50 Euro/m². In Düsseldorf werden 9,00 Euro/m² und in Hamburg 8,50 Euro/m² erzielt. „Einige Regionen kämpfen derzeit mit einem Angebotsmangel bei hoher Nachfrage. Deshalb rechne ich damit, dass sich die Preisschraube in diesen Regionen leicht nach oben drehen wird“, erwartet Bögel.
Außerhalb der Hochburgen erreicht das Ruhrgebiet den höchsten Umsatz
Mit rund 4,07 Millionen m² wurden 2025 außerhalb der fünf größten Metropolen fast genauso viele Quadratmeter umgesetzt wie im Vorjahr (4,08 Millionen m²) – 30 Prozent des Gesamtumsatzes entfielen auf Eigennutzer. Allerdings fällt auch hier der langfristige Vergleich negativ aus: Der fünfjährige Mittelwert wurde um 23 Prozent unterschritten.
Mit rund 672.300 m² und einem Plus von 56 Prozent im Jahresvergleich verzeichnet das Ruhrgebiet unter den Regionen außerhalb der fünf Metropolen einmal mehr das höchste Umsatzergebnis. Mit deutlichem Abstand folgen die Regionen Rhein-Neckar (262.100 m²) und Bremen (220.500 m²).
Unternehmen aus dem Sektor Transport, Verkehr und Lagerhaltung dominierten 2025 die Flächennachfrage mit einem Anteil von rund 47 Prozent und verzeichnen gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 20 Prozent. Die Nachfrage von Industrieunternehmen ging dagegen um 22 Prozent zurück. Wobei diese Branche dennoch gut ein Viertel des Umsatzes generierte. Ebenfalls rückläufig ist außerhalb der fünf Hochburgen der Umsatz durch Handelsunternehmen (um fünf Prozent). Sie machen insgesamt nur 21 Prozent der Flächenumsätze aus.
Im Fünfjahresvergleich bestätigt sich die starke Position des Transport- und Logistiksektors: Mit durchschnittlich 1,87 Millionen m² in den vergangenen Jahren erreichte die Branche 2025 mit 1,9 Millionen m² sogar eine leichte Steigerung. Handels- und Industrieunternehmen blieben dagegen deutlich hinter ihren langjährigen Durchschnittswerten zurück – Handel um 50 Prozent und Industrie um 25 Prozent.
Die größten Flächenumsätze des Jahres umfassen eine Anmietung von rund 90.000 m² durch einen Logistikdienstleister in der Region Rhein-Neckar und etwa 80.000 m², für die ein Onlinehändler einen Vertrag im Ruhrgebiet unterzeichnete. Als größter Eigennutzerabschluss erwarb Birkenstock eine Bestandsimmobilie mit circa 78.000 m² im Dresdner Umland. Im Größensegment ab 50.000 m² wurden insgesamt 16 Abschlüsse registriert und damit deutlich mehr als in den fünf Metropolen.
