Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Nordrhein-Westfalen trotz rückläufigem Flächenumsatz 2025 mit positiver Marktdynamik

• Flächenumsatz* ging 2025 um acht Prozent auf 1,27 Millionen m² zurück 
• Big-Box-Leerstand sank um 1,3 Prozentpunkte auf 3,2 Prozent
• Flächenmangel in Köln und Düsseldorf, dynamisches Marktgeschehen im Ruhrgebiet

Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Nordrhein-Westfalen erreichte 2025 einen Flächenumsatz von 1,27 Millionen m². Das entspricht im Vergleich zu 2024 zwar einem Rückgang um acht Prozent, was jedoch vor allem auf lokalen Angebotsknappheiten zurückzuführen ist. So ging der Flächenumsatz in Neubauten um 14 Prozent auf 525.000 m² zurück. Zudem ging der Leerstand bei Big-Box-Logistikimmobilien im Jahresverlauf um 1,3 Prozentpunkte auf 3,2 Prozent zurück. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Die Stimmung am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Nordrhein-Westfalen war 2025 trotz der herausfordernden Gesamtwirtschaftslage recht positiv“, resümiert Imad El Akrouche, Team Leader Industrial & Logistics NRW bei CBRE. „Während in Düsseldorf und Köln die Flächenumsätze aufgrund von mangelndem Angebot zwangsweise rückläufig waren, hat die Dynamik im Ruhrgebiet spürbar zugenommen.“ Mit 154.000 m² lag Düsseldorf leicht vor Köln mit 131.000 m². Auf Mönchengladbach entfielen 112.000 m². Im Ruhrgebiet stieg der Flächenumsatz um 33 Prozent auf 528.000 m².

Bei den Spitzenmieten zeigte sich 2025 eine stabile Entwicklung. Etwas differenzierter war die Marktlage bei den Durchschnittsmieten. In Köln und Düsseldorf legten diese leicht zu, in Mönchengladbach kam es aufgrund größerer Abschlüsse in günstigeren Flächen zu einem leichten Rückgang. Auch im Ruhrgebiet stieg die Durchschnittsmiete etwas an, erreichte aber noch nicht das Niveau von Köln und Düsseldorf.

Größtes Nachfragersegment waren Transport- und Logistikunternehmen mit einem Flächenumsatz von 526.000 m² – einem leichten Rückgang verglichen mit 2024. Ihnen folgten Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) mit deutlicherem Rückgang des Flächenumsatzes auf 419.000 m². Produktionsunternehmen legten leicht auf 229.000 m² zu. „2025 waren die Logistikdienstleister chinesischer Onlinehändler sehr aktiv“, sagt El Akrouche.

Ausblick auf 2026

„2026 dürfte sich der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Nordrhein-Westfalen recht dynamisch entwickeln“, so El Akrouche. „So werden in Köln 2026 etwa 60.000 m² spekulativer Fläche fertiggestellt und rund 50.000 m² in Düsseldorf. Zudem sehen wir eine große Zahl mittelgroßer und größerer Flächengesuche in Nordrhein-Westfalen, die zunehmend schwer zu platzieren sind. Denn die starke Vermietungsdynamik 2025, insbesondere durch chinesische Händler und deren Logistiker, hat zu einer gewissen Angebotsknappheit geführt.“

^{*Außerhalb von Düsseldorf erfasst CBRE nur Abschlüsse ab 5.000 m².}