DIP analysiert moderaten Umsatzanstieg am deutschen Büromarkt

Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 16 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord, Süd, West und Ost sowie zwischen Städten und Regionen verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner belegen für 2025 eine im Vergleich zum Vorjahr insgesamt stabile Vermietungsdynamik am deutschen Büromarkt:

• Im Jahr 2025 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den von DIP analysierten Bürostandorten insgesamt rd. 3,26 Mio. m². Das Ergebnis liegt knapp 3 % über dem Vorjahresumsatz (2024: rd. 3,17 Mio. m²), indessen 21 % unter dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2015 – 2024: rd. 4,1 Mio. m² p. a.).

• Seit 2020 hatte sich die Gesamtangebotsreserve in den 16 Büromärkten bis Ende 2024 bereits deutlich um nahezu 4 Mio. m² auf rd. 8,1 Mio. m² erhöht. Dieser Trend setzte sich 2025 fort: So analysiert DIP bis Ende 2025 einen weiteren signifikanten Anstieg um rd. 1,67 Mio. m² auf aktuell rd. 9,8 Mio. m². Die Leerstandsquote erhöhte sich entsprechend von 6,7 % auf 7,8 %.

Dabei beobachtet DIP weiterhin eine Zweiteilung des Büromarktes: Während moderne und insbesondere in Hinblick auf steigende ESG- und Nachhaltigkeits-Anforderungen adäquate Flächen in begehrten Innenstadtlagen unverändert nachgefragt sind und oftmals neue Spitzenmietwerte erzielen, geraten ältere Objekte mit Modernisierungsstau und deutlich höherem Energiebedarf sowie starren, nicht mehr zeitgemäßen Grundrissen angesichts des deutlich gestiegenen Anspruchsniveaus der Nutzer zunehmend unter Druck.

• Entsprechend dieser Entwicklung erhöhte sich die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten innerhalb eines Jahres erneut, wenn auch nur moderat, von EUR 39,90/m² auf aktuell EUR 40,50/m². Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen gab Anfang 2026 dagegen leicht auf aktuell EUR 26,00/m² nach (Anfang 2025: EUR 26,50/m²).

Leicht steigende Büroflächenumsätze in den “Big Seven“

• In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) stieg der Büroflächenumsatz mit rd. 2,6 Mio. m² um rd. 3 % gegenüber dem Vorjahr (2024: 2,54 Mio. m²). Der Anteil am gesamten DIP-Büroflächenumsatz stellt sich stabil zum Vorjahr auf 80 %.

• Dabei analysiert DIP Umsatzanstiege lediglich an den Standorten Frankfurt (+66 %) und Köln (+14 %), während die anderen fünf Büromärkte Rückgänge verzeichnen: Berlin (-17 %), Düsseldorf (-8 %), München (-7 %), Stuttgart (-7 %), Hamburg (-5 %).

• Der umsatzstärkste Büromarkt war Frankfurt (563.600 m²) vor München (550.000 m²) und Hamburg (415.000 m²).

Umsatzrückgang in den neun DIP-Bürozentren mittlerer Größe

• Auch in den übrigen neun DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurde 2025 mit rd. 655.000 m² rd. 4 % mehr Bürofläche als im Vorjahr (2024: 632.000 m²) umgesetzt. Der Anteil der neun Bürozentren mittlerer Größe am gesamten DIP-Büroflächenumsatz stellt sich damit unverändert auf rd. 20 %.

• Auch hier gab es unterschiedliche Entwicklungen: Umsatzzuwächse analysiert DIP in Karlsruhe (75.000 m² = +83 %), Magdeburg (18.800 = +54 %), Nürnberg (102.000 m² = +46 %), Hannover (108.000 m² = +14 %), Freiburg (31.000 m² = +8 %) und Bremen (85.000 m² = +1 %). Umsatzrückgänge verzeichnen Dresden (86.000 m² = -3 %), Essen (64.000 m² = -25 %) und Leipzig (83.000 m² = -33 %).

Büroflächenleerstände gestiegen

• 2025 ist der Gesamtbüroflächenleerstand in den DIP-Büromärkten weiter markant um rd. 1,68 Mio. m² gestiegen und stellt sich Anfang 2025 auf rd. 9,8 Mio. m² (Anfang 2025: 8,1 Mio. m²).

• Dabei gab es lediglich in Magdeburg einen moderaten Abbau der Angebotsreserve um rd. 5 % auf rd. 51.950 m² (Ende 2024: 51.950 m²).

• In allen anderen Büromärkten stieg das Büroflächenangebot. Den deutlichsten absoluten Leerstandsanstieg analysiert DIP in München auf 2.000.000 m² (+470.000 m²), gefolgt von Berlin (1.850.000 m² = +460.000 m²) und Frankfurt (1.390.000 m² = +140.500 m²).

• Auch hinsichtlich des absoluten Angebotssockels steht München an erster Position in Deutschland vor Berlin, Frankfurt und Düsseldorf (1.050.000 m²).

Spitzenmiete nochmals erhöht

• Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf positiv und stellt sich Anfang 2026 auf rd. EUR 40,50/m² (Anfang 2025: EUR 39,90/m²).

• Dabei analysiert DIP in allen 16 Büromärkten stabile bzw. steigende Spitzenmieten. Den größten Anstieg verzeichnen Nürnberg (EUR 20,-/m² = +18 %), Hannover (EUR 24,50/m² = +14 %), Frankfurt (EUR 54,00/m² = +11 %), Düsseldorf (EUR 46,-/m² = +6 %), während München mit EUR 58,00/m² (+4 %) wie bereits in den letzten beiden Jahren die bundesweit höchste Spitzenmiete erzielt.

Prognose 2026

• Für 2026 prognostiziert DIP eine weitere leichte Erholung der Büroflächenumsätze auf rd. 3,4 Mio. m². Bei optimaleren gesamtpolitischen und -wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird sich die Erholung dann in den Folgejahren fortsetzen und beschleunigen.

• Die Angebotsreserve, die an den meisten DIP-Standorten seit einigen Jahren ansteigt, dürfte auch im Jahr 2026 weiter wachsen. Hauptursache ist, dass ältere Bestandsgebäude, die die ESG-Anforderungen nicht erfüllen und wirtschaftlich oder technisch nicht sinnvoll saniert werden können, zunehmend an Marktfähigkeit verlieren. Diese Objekte werden verstärkt vom Markt genommen und/oder Zwischen- und Umnutzungen zugeführt, beispielsweise in Richtung gewerbliches Wohnen, medizinische Versorgungszentren (MVZ) etc.

• Das Spitzenmietniveau wird weiter moderat steigen, weil insbesondere aufgrund der ESG-Kriterien, aber auch aufgrund der wachsenden Qualitätsanforderungen der Mieter Herstell- bzw. Sanierungskosten weiter steigen werden. Dieser Effekt wird auch auf moderat anziehende Durchschnittsmieten durchschlagen, wobei sich das Mietgefälle je nach Standort- und Objektqualität noch deutlicher als bislang spreizt.