Aengevelt analysiert erstarkten Büromarkt Magdeburg

Herausfordernde Rahmenbedingungen bremsen Marktdynamik

• Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt Magdeburg 2025 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 18.800 m², der damit deutlich über dem Vorjahreswert (12.200 m²) liegt, indessen 18 % unter dem Zehnjahresmittel (Ø 2015–2024: rd. 22.900 m² p.a.) bleibt.

Hintergrund für diese Entwicklung: Bis zum Ende des dritten Quartals 2025 fiel der Büroflächenumsatz mit rd. 16.000 m² noch doppelt so hoch aus wie im Vergleichszeitraum 2024 (Ø Q1–Q3 2024: rd. 8.000 m²) und lag sogar leicht über dem Zehnjahresmittel (Ø Q1–Q3 2015–2024: 15.100 m² p.a.). Danach ebbte die Marktdynamik deutlich ab, so dass im vierten Quartal 2025 lediglich rd. 2.800 m² Bürofläche kontrahiert wurden. Das ist der niedrigste Wert eines vierten Quartals seit 2011 (Q4 2011: rd. 2.500 m²), der zudem 64 % unter dem Dekadenmittel (Ø Q4 2015–2024: rd. 7.800 m²) liegt.

Dazu Annett Lorenz-Kürbis, Niederlassungsleiterin Aengevelt Magdeburg: „Zunächst war der Magdeburger Büromarkt 2025 insbesondere in den ersten vier Monaten von einer hohen Marktdynamik geprägt. So vermittelte allein Aengevelt in diesem Zeitraum drei Mietvertragsabschlüsse, die zusammen mehr als 6.000 m² ausmachen. Die zweite Jahreshälfte, vor allem das vierte Quartal, war vorrangig von kleinteiligen Büroflächenabschlüssen geprägt. Zudem kamen mehrere größerflächige Mietvertragsverhandlungen im vierstelligen Quadratmeter-Bereich nicht mehr in 2025 zum Abschluss. Wir gehen deshalb davon aus, dass 2026 an das gute Vorjahresergebnis anknüpfen kann.“

• Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für 2026 bis zum Jahresende mit rd. 18.000 m² einen Büroflächenumsatz auf Vorjahresniveau, wobei je nach Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen Ausschläge nach oben und unten möglich sind und es Nutzungsverschiebungen in den Bereich des gewerblichen Wohnens geben wird.

Angebotsreserve differenziert sich aus

• Seit Jahren sinkt in Magdeburg kontinuierlich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) und stellt sich Anfang 2026 auf rd. 52.000 m² Bürofläche (Anfang 2025: 54.500 m²). Dies entspricht bei einem Gesamtbestand von rd. 1,08 Mio. m² Bürofläche einer Leerstandsquote von rd. 4,8 % (Anfang 2025: 5,1 %).

• Bis Ende 2026 prognostiziert Aengevelt Research erstmals wieder eine leicht anziehende Angebotsreserve von rd. 55.000 m².

Annett Lorenz-Kürbis: „Dazu tragen u.a. Flächenoptimierungen bzw. Flächenreduzierungen bei Bestandsmietern in Bezug auf neue Bürokonzepte bei. Entsprechend wird insbesondere der Leerstandsanteil in Bestandsimmobilien anwachsen, während Top-Neubauprojekte in den City-Lagen für ihren Realisierungsstart noch immer auf die notwendigen Vorvermietungsquoten warten.“

Gestiegene Büroflächenfertigstellung

• Die hohen Fertigstellungsvolumina der Jahre 2020 (12.500 m²) und 2021 (21.000 m²) konnten 2022 (5.500 m²) und 2023 (2.000 m²) nicht mehr erreicht werden. 2024 waren es sogar lediglich 1.000 m² neue Bürofläche.

• 2025 erhöhte sich das Fertigstellungsvolumen markant auf rd. 24.000 m².

Der größte Anteil davon entfällt mit rd. 15.000 m² Brutto-Grundfläche auf das neue Verwaltungsgebäude der AOK Sachsen-Anhalt, die die Immobilie komplett selbst nutzt.

Insgesamt übertrifft das Fertigstellungsvolumen 2025 deutlich das Dekadenmittel (Ø 2015 – 2024: 6.400 m² p.a.).

• Für 2026 erwartet Aengevelt nach bisherigem Kenntnisstand ein wieder deutlich sinkendes Fertigstellungsvolumen.

Mietpreisniveau steigt

• Die gewichtete Spitzenmiete ist binnen Jahresfrist auf aktuell EUR 15,20/m² gestiegen (Anfang 2025: EUR 14,80/m²).

Die mittlere Miete in Citylage ist ebenfalls gestiegen: Von EUR 11,70/m² auf rd. EUR 12,60/m².

• Angesichts des Nachfrageschwerpunkts auf modernen Büroflächen in Citylagen geht Aengevelt bei gleichzeitig nur geringer Verfügbarkeit bei innerstädtischen, nachfragegerechten Bestandsobjekten für 2026 von einem leicht steigenden Spitzenmietniveau um EUR 16,-/m² aus.