Europäischer Büromarkt 2025: stabiler Flächenumsatz, Investmentmarkt nimmt Fahrt auf

Der Flächenumsatz auf den europäischen Büromärkten präsentierte sich 2025 stabil und damit auf einem vergleichbaren Niveau der Jahre 2023 und 2024. Diese Seitwärtsbewegung bestätigt, dass der Fünfjahresdurchschnitt der neue Maßstab nach der Pandemie ist. Sowohl die Anmietungs- als auch die Investmentdynamik ist europaweit von einer Fokussierung auf hochwertige Assets und zentrale Lagen geprägt. Neben dieser klaren Polarisierung kennzeichnet vor allem die spürbare Erholung auf dem Investmentmarkt das Marktgeschehen. Mit der Stabilisierung der Zinsen steigt jüngst auch wieder das Interesse an großvolumigen Deals, was ein klares Zeichen für das wieder erstarkende Investorenvertrauen in die europäischen Büromärkte ist. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Stabiler Flächenumsatz im Jahr 2025

Nach einem belebten und vielversprechenden ersten Halbjahr hat das Anmietungsgeschehen in Europa im zweiten Halbjahr 2025 an Tempo eingebüßt. Im dritten Quartal wurde ein Minus von 6 % registriert, gefolgt von minus 4 % im vierten Quartal. Insgesamt belief sich der gesamte Flächenumsatz 2025 in den 18 führenden europäischen Büromärkten^[1] auf gut 8 Mio. m². „Dieses Ergebnis entspricht in etwa den vorangegangenen zwei Jahren und liegt nahe am Fünfjahresdurchschnitt, der sich nun als neuer Maßstab nach der Pandemie herauskristallisiert. In den CBD ist die Dynamik unverändert hoch, während dezentrale Standorte mit eingeschränkter Anbindung und schwacher Infrastruktur-Ausstattung zunehmend vor Herausforderungen stehen”, so Etienne Prongué, Leiter der International Investment Group (IIG) von BNP Paribas Real Estate.

Bemerkenswert ist das gute Abschneiden einiger Märkte, allen voran Frankfurt, wo der Flächenumsatz im Jahresvergleich um 54 % auf 611.000 m² anstieg – der höchste Wert seit 2019 und 31 % über dem Fünfjahresdurchschnitt. „Diese herausragende Leistung wurde durch außergewöhnliche Transaktionen angetrieben, wobei die bereits im ersten Quartal 2025 erfolgreich durch BNP Paribas Real Estate vermittelten Vertragsabschlüsse der Commerzbank (73.000 m²), sowie der ING-DiBa (32.400 m²) den Startschuss für ein starkes Jahr gegeben haben“, erläutert Marcus Zorn. Direkt im zweiten Quartal erfolgte der nächstgrößere Deal durch KPMG (33.400 m²).

Auch London verzeichnete einen deutlichen Anstieg des Flächenumsatzes (+11 % gegenüber 2024), gestützt von hoher Marktdynamik in den Teilmärkten King’s Cross (+35 %) und Southbank (+16 %). Luxemburg und Dublin, die aufgrund ihrer geringeren Marktgröße typischerweise volatiler sind, schnitten 2025 ebenfalls gut ab und verzeichneten ein Plus von 34 % beziehungsweise 14 %.

Wachsendes Angebot mit starken Unterschieden zwischen den Standorten

Die Gesamtleerstandsquote in Europa lag Ende 2025 bei 9,5 %, was einem Anstieg um 50 Basispunkte im Vorjahresvergleich entspricht. Obwohl die Leerstandsquote generell aufgrund einer wachsenden Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage gestiegen ist, variieren die Trends stark nach Standort. In den zentralen Lagen ist die Verfügbarkeit weiterhin begrenzt und dürfte sogar noch weiter sinken, was insbesondere für das Neubausegment gilt, während die Leerstandsquoten in den Randbezirken und bei veralteten Bestandsobjekten stark steigen.

Die durchschnittliche Leerstandsquote in den CBD lag Ende 2025 bei 5,6 %, verglichen mit 11,1 % in den dezentralen Lagen. Seit 2020 läuft die Leerstandsentwicklung in den zentralen Top-Lagen und den weniger gut angebunden Randlagen auseinander. Die Märkte sind zunehmend zweigeteilt. Die ausgeprägtesten Unterschiede gibt es in Barcelona, Paris und Brüssel. So liegt die Leerstandsquote etwa in Barcelona im CBD bei 1,6 %, verglichen mit über 12 % in den Sekundärlagen. „Hybride Arbeitsformen sowie der wieder stärkere Fokus auf Kommunikation und das Treffen von Kolleginnen und Kollegen im Büro treiben unverändert die Nachfrage der Nutzer nach Flächen in etablierten zentralen Lagen. Erreichbarkeit bleibt dabei genauso wichtig wie die Qualität des Objekts”, erklärt Etienne Prongué.

Spitzenmieten steigen weiter

Die Spitzenmieten sind in den meisten europäischen Städten weiter gestiegen, gestützt durch den anhaltenden Mangel an Premiumflächen in den absoluten Top-Lagen. Die südeuropäischen Märkte stachen besonders hervor, mit starkem Mietwachstum in Mailand (+11 %), Barcelona (+10 %), Madrid (+6 %) und Rom (+4 %). „Auch auf den deutschen Büromärkten hat der deutliche Nachfrageüberhang im Premiumsegment die Spitzenmieten in den deutschen Top-5-Standorten spürbar steigen lassen. Besonders umfangreich fiel das Plus mit 8 % in München aus. Mit aktuell 58,00 €/m² ist München nun Deutschlands teuerster Büromarkt. Um jeweils 6 % ging es in Düsseldorf auf 46,00 €/m² und in Hamburg auf 38,00 €/m² nach oben, wobei auch in der Hansestadt erste Abschlüsse jenseits der 40 €/m² registriert“, ergänzt Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Im Durchschnitt stiegen die Spitzenmieten im Jahr 2025 in rund vierzig europäischen Märkten um 4,4 %.

Investments nehmen wieder Fahrt auf

Im Jahr 2025 bestätigte der europäische Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien seinen Aufwärtstrend mit fast 177 Mrd. €, was einem Anstieg um 9 % gegenüber 2024 entspricht. In diesem Wachstum spiegelt sich zum einen die generelle Rückkehr der Anleger wider, aber auch ihre im Vorkrisenvergleich zielgerichteteren und selektiveren Anlagestrategien. „Der Büro-Investmentmarkt hat von dieser Entwicklung profitiert und ist nun wieder die stärkste Anlageklasse mit einem Plus von um 13 % und einem erreichten Investmentvolumen von 47 Mrd. € im Jahr 2025. Dieser Schwung wurde insbesondere von großvolumigen Transaktionen in Europas wichtigsten Hauptstädten gestützt”, präzisiert Etienne Prongué.

Höhepunkte im vierten Quartal waren der Verkauf des markanten „Can of Ham”-Büroturms (30.000 m²) in London sowie der Verkauf eines 40.000 m² großen Gebäudes an der Avenue Kléber in Paris für mehr als 700 Mio. €. Eine langsam Fahrt aufnehmende Markterholung wurde 2025 in ganz Europa beobachtet. Im Vereinigten Königreich hat sich das Büro-Investmentvolumen auf einem Niveau von 11 Mrd. € leicht beschleunigt (+2 %). UK ist damit mit Abstand der größte Markt, gefolgt von Frankreich und Deutschland, die ein starkes Wachstum bei den Büro-Investments von plus 30 % auf 6,9 Mrd. € beziehungsweise von plus 19 % auf 6,2 Mrd. €. verzeichneten. Für Italien wird ein Plus von 12 % auf 2,5 Mrd. € vermeldet und für die Niederlande von 34 % auf 2,3 Mrd €. Auf niedrigem Niveau hat sich das Investmentvolumen in Spanien auf 2 Mrd. € im Vorjahresvergleich verdoppelt.

Spitzenrenditen stabilisieren sich – Renditekompressionen erwartet

Das Niveau der Spitzenrenditen hat sich im zweiten Halbjahr 2025 länderübergreifend stabilisiert. Positiv ins Gewicht fiel dabei die im Zielkorridor der Europäischen Zentralbank befindliche Inflationsrate und die auf Sicht stabile Entwicklung des Leitzinses. Auch die expansivere Geldpolitik der Bank of England stützt die Dynamik auf dem Büro-Investmentmarkt.

Die vergangenen Quartale haben die fortlaufende Polarisierung auch auf den Büro-Investmentmärkten bestätigt. Während sich das Preisniveau in den nachgefragtesten Lagen und im Segment der Top-Assets in Europas größten Städten verfestigt hat, sind Preisanpassungen insbesondere bei alten Bestandsgebäuden in schlecht angebunden Lagen unverändert an der Tagesordnung.

„Wie an London und Paris zu sehen ist, kehrt das Investoreninteresse – gestützt durch verbesserte Finanzierungskonditionen – in die europäischen Haupt- und Top-Städte zurück. Bereits im ersten Halbjahr 2025 dürfte die Transaktionsdynamik in UK, Frankreich und Deutschland anziehen. Die Nachfrage nach Core Assets sollte dabei den Druck auf die Spitzenrenditen hochhalten”, so Etienne Prongué.

^{[1] Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Dublin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, München, Rom, Warschau, Zentral-London, Zentral-Paris}