Scope erwartet weitere Mittelabflüsse bei Offenen Immobilienfonds
Scope erwartet auch für 2026 weitere Mittelabflüsse. Die meisten Fonds – allen voran die Schwergewichte – realisieren aktuell jedoch ausreichend Objektverkäufe. Die Liquiditätsquote der Fonds liegt durchschnittlich bei 15,2% des Fondsvermögens.
Offene Immobilienfonds befinden sich in einer anspruchsvollen Marktphase. Ein von Unsicherheit geprägtes makroökonomisches Umfeld, anhaltend schwache Immobilien-Transaktionsmärkte, deutliche Mittelabflüsse und einzelne Rücknahmeaussetzungen belasten die Branche. Geopolitische Spannungen wie jüngst der Irankrieg drücken zusätzlich auf die Stimmung an den Finanzmärkten.
Weitere Mittelabflüsse erwartet: 2025 verzeichneten offenen Immobilienfonds einen Nettomittelabfluss von rund 7,6 Mrd. Euro, nach 5,9 Mrd. Euro im Vorjahr. Scope rechnet für 2026 mit einem weiteren Rückgang des Gesamtvermögens – auch wenn nicht alle Fonds davon gleichermaßen betroffen sind. Einige Fondsanbieter verzeichnen einen Rückgang der Kündigungen.
Liquiditätsmanagement im Fokus – Fondsmanager zuversichtlich
Fonds, bei denen die Rückflüsse die Zuflüsse dauerhaft übersteigen, müssen Immobilien zur Liquiditätsbeschaffung veräußern. Im Jahr 2024 belief sich das Objektverkaufsvolumen sämtlicher Fonds auf rund 5,3 Mrd. Euro, während der Nettomittelabfluss 5,1 Mrd. Euro betrug. Im Jahr 2025 stieg das Verkaufsvolumen auf 6,7 Mrd. Euro, während der Nettomittelabfluss im Saldo 6,2 Mrd. Euro betrug. Diese Zahlen zeigen, dass die Fonds in Summe signifikante Objekteverkäufe realisieren können.
Auch für 2026 gibt der überwiegende Teil der Fondsmanager an, die zur Liquiditätsbeschaffung erforderlichen Verkäufe realisieren zu können. Eine Rücknahmeaussetzung schätzt die überwiegende Zahl der Manager, insbesondere die Manager der fünf Flaggschiff-Fonds daher weiterhin als unwahrscheinlich ein. Für einzelne Fonds kann Scope weitere Rücknahmeaussetzungen dennoch nicht ausschließen.
Auf Grundlage der zum 30. Januar 2026 verfügbaren Daten hielten die 26 von Scope analysierten Fonds liquide Mittel in Höhe von zusammen 15,4 Mrd. Euro, was einer Liquiditätsquote von durchschnittlich 15,2% des Fondsvermögens entspricht. Damit liegen die Fonds auf einem grundsätzlich soliden Niveau – und weiterhin deutlich über der regulatorischen Mindestliquiditätsanforderung von 5%.
Fonds sind konservativer bewertet als in den Vorjahren – Vermietungsquoten solide
Aufgrund von Bewertungsanpassungen sind die Fonds deutlich konservativer bewertet als in den Vorjahren. Die Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds bleiben auf einem soliden Niveau. Mit durchschnittlich 92,6% (30.01.2026) liegt die volumengewichtete Quote auf dem gleichen Niveau wie Ende 2024 (92,4%). Viele Mietverträge wurden während der Corona-Pandemie langfristig abgeschlossen oder vorzeitig verlängert. Die Mieteinnahmen wurden auch durch Indexierung (Inflationsanpassung) erhöht, was den Cashflow der Fonds grundlegend stützt.
Die Herausforderungen für Büroimmobilien bleiben dennoch beträchtlich. Die Leerstandsquoten sind in einigen Fällen deutlich gestiegen. Gleiches gilt für Immobilien in B-Lagen und für Gebäude, die in Bezug auf Nachhaltigkeit schlecht positioniert sind. Der Großteil der Fondsportfolios besteht jedoch weiterhin aus Core-Immobilien in europäischen Märkten, die ein hohes Maß an Stabilität bieten.
Wertberichtigungen belasten die Performance – Erholung der Renditen erwartet
Zum 31. Dezember 2025 betrug die Zwölfmonatsrendite -1,2%. Auch zum 31. Januar 2026 lag der Durchschnitt der Branche bei -1,2% (Spanne von -18,2% bis +3,2%). Hauptgrund für die negative Durchschnittsrendite sind Wertberichtigungen in den Immobilienportfolios einiger Fonds und negative Effekte aus den Verkaufsaktivitäten. Für das Jahr 2026 erwartet Scope im Durchschnitt grundsätzlich eine Erholung der Renditen bei offenen Immobilienfonds, sollten weitere Ereignisse nicht zu neuen signifikanten Rückgabeverlangen der Anleger führen.
