Frankfurter Büromarkt Q1 2026: Schwacher Jahresauftakt nach Rekordumsatz 2025

Der Frankfurter Büromarkt ist mit knapp 80.000 m² und 130 Deals nach dem Rekordergebnis 2025 nur sehr schwach in das neue Jahr 2026 gestartet. „Es war zu erwarten, dass sich der Markt trotz Erholungstendenzen nicht weiterhin so dynamisch zeigen würde. Die 2025 erfolgten Großdeals waren teilweise das Ergebnis langjähriger Verhandlungen und Verzögerungen auf Grund der globalen Krisen, Kriege und sonstigen Verwerfungen“, erläutert Kevin T. Nguyen, Geschäftsführer bei blackolive in Frankfurt. 

Anhaltende Nachfrage nach Top-Qualität in sehr guter Lage 

Trotz der aktuell etwas gebremsten Stimmung ist die Nachfrage nach hochwertigen Flächen in Top-Lage weiterhin deutlich sichtbar. Auch der Eigennutzerkauf der DZ-Bank des rund 20.800 m² großen Fifty Avon in der Mainzer Landstraße 50 ist ein Beleg dafür. Das Gebäude wird vor Einzug des Käufers DZ-Bank im Jahr 2030 aufwendig saniert und befindet sich in zentraler Lage im Bankenviertel. Die Bank hat das Gebäude als Expansionsfläche zu ihrem benachbarten Standort Westend Tower gekauft und möchte einen zusammenhängenden modernen Campus schaffen. Das Gebäude wird energetisch saniert und erhält eine neue Fassade, künftig wird es auch eine Kantine beherbergen. 

Der zweitgrößte Abschluss des ersten Quartales 2026 war die Anmietung über rund 4.400 m² der Westbridge Advisory GmbH in der Rüsterstraße 7-9 im Westend. Auch hierbei handelt es sich um ein modernes Bestandsgebäude mit gutem Qualitätsstandard im Central Business District (CBD). Alle weiteren Abschlüsse waren kleiner als 3.000 m². Lediglich das Bankenviertel (37 %) und das Westend (11 %) kamen auf zweistellige Anteile am Gesamtumsatz, die Gebiete City, City Rand, Airport und Eschborn waren mit 7 % und 9 % pro Teilmarkt am Geschehen beteiligt, weitere Lagen blieben unterhalb der 5 %-Schwelle. „Die Nachfrage nach guten Flächen geht fast immer mit einer reduzierten Flächengröße zu Gunsten höherer Preise pro Quadratmeter einher“, sagt Kevin T. Nguyen. Dies zeigt sich auch bei der blackolive-Auswertung der Flächenklassen: Nahezu überall war das Geschäft rückläufig, allein der Bereich über 500 m² bis 1.000 m² konnte als einzige Flächenklasse eine relevante (+19 %) Zunahme gegenüber dem Vorjahr verbuchen. In allen anderen Flächensegmenten wurde weniger oder maximal ähnlich viel Fläche vermietet wie im Vorjahreszeitraum. Das Größensegment über 10.000 m² hat zwar deutliche Einbußen (-82%) gegenüber dem ersten Quartal 2025 hinnehme müssen, war aber auf Grund der bis jetzt größten Transaktion des Jahres trotzdem für ein Viertel des Gesamtumsatzes verantwortlich. Knapp die Hälfte des Umsatzes wurde durch Mietverträge unter 1.000 m² erzielt. Keinen Abschluss gab es im mittleren Segment zwischen 5.000 m² und 10.000 m². Dies ist auch das Ergebnis einer zunehmenden Verknappung an Neubauflächen im CBD. 

Frankfurt stärkt seine Position als Finanzzentrum weiter

Finanzdienstleister waren wieder die stärkste Branche, insbesondere getragen von dem größten Deal des ersten Quartals durch die DZ-Bank. Ihr Anteil lag bei 30 %. Zweitstärkste Nachfragegruppe waren Beratungsunternehmen, die auf einen Anteil von rund 13 % kamen, und auch die meisten Verträge (18) schlossen. Alle anderen Branchen konnten nur Anteile zwischen 2 % und 7 % auf sich vereinen. Insofern repräsentieren die beiden größten Deals des ersten Quartals die beiden stärksten Nachfragegruppen, wenngleich insgesamt auf niedrigem Niveau. „Frankfurt ist und bleibt eine Finanzmetropole, das zeigt auch das Bekenntnis der DZ-Bank zu unserer Stadt. Die Bank setzt stark auf Eigentum und damit auf mehr Unabhängigkeit“, erläutert der blackolive-Geschäftsführer Nguyen.

Mietpreisentwicklung driftet auseinander

Wie schon Ende 2025 angedeutet, ist Ende des ersten Quartals 2026 nun eine gegenläufige Entwicklung der Mietpreise Realität geworden. Während die Spitzenmiete stabil auf dem hohen Niveau von Ende 2025 bei 52,50 €/m² blieb, da die Nachfrage nach hochwertiger Fläche in exklusiver Lage anhielt, ist die Durchschnittsmiete von deutlich über 30,00 €/m² Ende 2025 auf aktuell 27,90 €/m² gesunken. Betrachtet man die Veränderung im Jahresverlauf, zeigt sich das Auseinanderdriften ebenfalls: Die Spitzenmiete stieg in den letzten 12 Monaten um 2,50 €, die Durchschnittsmiete sank um 0,90 €. „Da es Anfang 2026 keine großvolumigen hochpreisigen Mietvertragsabschlüsse vergleichbar mit der der Commerzbank im Central Business Tower oder von White & Case im Central Parx gab, ist der Rückgang eine logische Folge“, resümiert Kevin T. Nguyen. Die einzige große Transaktion des ersten Quartals war zudem ein Eigennutzerkauf. 

Leerstand steigt weiter leicht

Der Leerstandsanstieg verläuft deutlich gebremster, die aktuelle Leerstandsquote liegt bei 13,2 %, in absoluten Zahlen ausgedrückt bedeutet das einen Leerstand von rund 1,53 Mio. m² zum Ende des ersten Quartals 2026, das entspricht einer Zunahme um nur gut 50.000 m² gegenüber desselben Vorjahreszeitraums. Seit Jahresbeginn ist sogar eine Stagnation und in Teilbereichen, wie etwa dem Bankenviertel ein leichter Rückgang zu erkennen, dieser ist unter anderem dem Eigennutzerkauf der Mainzer Landstraße 50 zuzuschreiben, ebenso wie dem zweitgrößten Abschluss in dem Bestandsgebäude Rüsterstraße 7-9. „Dass der Leerstand aktuell nur langsam weiter steigt und in einzelnen Teillagen sogar stagniert oder leicht sinkt, hängt auch mit den extrem niedrigen Fertigstellungsvolumina der letzten Jahre zusammen“, erklärt Nguyen. Die unterschiedlichen Teillagen entwickeln sich wie üblich sehr heterogen, während es eine deutliche Zunahme in Frankfurt Nord gab (+80 %), sank der Leerstand in Frankfurt Ost 1 um fast 35 % und im CBD gab es weder eine Zu- noch eine Abnahme, da die guten Vermietungsleistungen die freiwerdenden Flächen in diesem Bereich wettmachen konnten. Das Fifty Avon fiel durch den Verkauf an die DZ-Bank beispielsweise langfristig aus dem Leerstand im Frankfurter Osten fiel der Danziger Platz nach dem Verkauf 2025 fast vollständig aus der Vermietung. Was bleibt, ist die Erkenntnis, dass nur Qualität und Lage eine gute Vermietung garantieren. Steigende Leerstände von um die 20 % sind eher außerhalb des CBD zu konstatieren.    

Fertigstellungsvolumen verharrt auf niedrigem Niveau

Der Büromarkt ist träge und reagiert zeitverzögert auf aktuelle Entwicklungen, dies gilt umso mehr in Zeiten von Krisen, wo viel Akteure zunächst abwarten möchten, wie es weitergeht. Von Planung bis Umsetzung eines Projekts vergeht naturgemäß viel Zeit, diese Spanne hat sich allerdings seit 5 Jahren durch Material- und Personalengpässe, sinkender Nachfrage, unsicheren Zukunftsperspektive in vielen Fällen weiter verlängert. Schon der Baubeginn verzögert sich durch die aktuelle Situation häufig – Grund sind fehlende Vorvermietungsquoten und mangelndes Vertrauen in den Erfolg von spekulativen Objekten. Für 2026 ist zwar mit einem doppelt so hohen Fertigstellungsvolumen wie 2025 (ca. 46.000 m²) von rund 113.300 m² zu rechnen, die Belegungsquote liegt aktuell bei 53 %. Im ersten Quartal kam allerdings kein einziger Quadratmeter zur Anmietung: Fertiggestellt wurde der selbst genutzte Neubau der GIZ in der Ludwig-Erhard-Straße 7 in Eschborn und die Rechtsanwälte FPS Fritze Wicke Seelig stehen kurz vor Einzug in die Eschersheimer Landstraße 55. 2027 sind knapp 290.000 m² avisiert, die Belegungsquote liegt bei 61 %. Das größte Projekt ist die Sanierung des RAW, der ehemaligen Deutschen Bahn Zentrale in der Stephensonstraße 1 mit knapp 37.000 m² verfügbarer Fläche, rund 21.500 m² sind in der Theodor-Heuss-Allee 5-7 projektiert, die Sanierung des Omega-Haus im Offenbacher Kaiserlei soll noch in diesem Jahr abgeschlossen sein. Alle anderen Projekte bis 2027 bieten nur Flächen unter 10.000 m². Es befinden sich rund 385.000 m² im Bau, wovon noch 164.000 m² für eine Anmietung zur Verfügung stehen, pro Jahr kommen etwa 55.000 m² auf den Markt. Betrachtet man nur den CBD, sind es in den kommenden 3 Jahren allerdings nur knapp 34.000 m² und kein Objekt größer als 10.000 m². „Wir steuern also trotz hohen Leerständen und aktuell gebremster Nachfrage auf einen Versorgungsengpass zu“, fasst Kevin T. Nguyen die Situation zusammen. „Zusammenhängende größere Flächen in Top-Lagen sind fast ausschließlich in großen Projekten mit hohen Vorvermietungsquoten verfügbar“, erklärt Nguyen. 

Ausblick

Der Frankfurter Büromarkt bleibt im Jahr 2026 von gegensätzlichen Entwicklungen geprägt: Während Spitzenmieten für hochwertige Flächen in Top-Lagen stabil bleiben oder leicht zulegen, geraten Durchschnittsmieten und nicht mehr zeitgemäße Bestandsobjekte weiter unter Druck. Trotz hoher Leerstände deutet das geringe Fertigstellungsvolumen bei gleichzeitig hohen Vorvermietungsquoten insbesondere im CBD auf einen Versorgungsengpass für moderne, zusammenhängende Flächen hin. Nutzer reagieren mit Flächenreduktion bei steigender Zahlungsbereitschaft für Qualität, Eigentümer müssen verstärkt in Lage, Standard und ESG-Fähigkeit investieren. Frankfurt bleibt Finanzmetropole ist aber auch für andere Branchen attraktiv. Frühzeitige, strategische Flächenentscheidungen für alle Marktteilnehmer gewinnen an Bedeutung. Die Zurückhaltung der Projektentwickler ist nachvollziehbar, dennoch machen die langen Zeithorizonte eigentlich zusätzliche Aktivität nötig. „Spekulative Projekte erfordern mehr Risikobereitschaft und Geduld, aber Beispiele wie das URBN CBD in der Bethmannstraße 50-52 und der Fürstenhof in der Gallusanlage 2, welche vor Fertigstellung schon (fast) voll vermietet sind, zeigen, dass es funktionieren kann. Die Nachfrage nach hochwertigen Flächen in Premium-Lagen ist ungebrochen“, sagt Kevin T. Nguyen.