Stromverfügbarkeit wird zum entscheidenden Werttreiber für Immobilien

Energieverfügbarkeit und -sicherheit entwickeln sich zu entscheidenden Faktoren bei Investitionsentscheidungen im Gewerbeimmobiliensektor – mit weitreichenden Auswirkungen auf Projektrealisierbarkeit, Immobilienwerte und Gebäudeperformance. Laut der JLL-Studie „Where Energy meets Property“ ändert sich dadurch nicht nur die Rolle von Immobilien in der Energiewertschöpfungskette. Standorte mit gesicherter Energieversorgung versprechen auch höhere Mieteinnahmen.

„Insbesondere für Unternehmen aus dem Industrie- und Logistikbereich zählen Stromausfälle und Energieunterbrechungen zu den größten Betriebsrisiken. Diesen Aspekt beziehen sie daher immer stärker in ihre Standortbewertung ein und sind bereit, Prämien für eine zuverlässige Energieinfrastruktur zu zahlen“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. „Das traditionelle Immobilienmantra ,Lage, Lage, Lage‘ weicht zunehmend Lage, Resilienz, Zuverlässigkeit.‘“

High-Power-Immobilien erzielen deutliche Aufschläge

Diese Präferenzen übersetzen sich bereits in messbare Marktdaten. Researchdaten von JLL belegen, dass etwa im Silicon Valley Mietverträge mit hoher Stromleistung von 4.000 Ampere oder mehr in den vergangenen drei Jahren im Durchschnitt 49 Prozent höhere Mieten erzielt haben als alle anderen Mietverträge. Im Vergleich zu Gebäuden, die in den vergangenen drei Jahren fertiggestellt wurden, fällt die Prämie mit 33 Prozent immer noch üppig aus. Dagegen erzielen Neubauten ohne entsprechende Leistungszusagen lediglich Mietaufschläge von im Schnitt elf Prozent. „Auch in Deutschland sehen wir diese Entwicklung bereits bei energieintensiven Nutzern“, so Scheunemann.

Energienachfrage wächst schneller als die Netzkapazität

Die Bedeutung der Energiesicherheit wird in den kommenden Jahren zunehmen. Der Strombedarf steigt rasant – getrieben durch KI, Rechenzentren, Automatisierung in der Fertigung und das Laden von Elektrofahrzeugen. Gleichzeitig trifft diese Nachfrage auf eine Netzinfrastruktur, die für deutlich langsamere und besser vorhersehbare Wachstumsmuster konzipiert wurde. Das Stromsystem wandelt sich von einer linearen Kette – von zentralisierter Erzeugung über Übertragungsnetze bis zu Endnutzern – hin zu einem dezentraleren Netzwerk, in dem Energie zunehmend näher am Verbrauchsort erzeugt, gespeichert und verwaltet wird.

Gerade für Deutschland ist diese Entwicklung von besonderer Relevanz. Mit einer Industriequote von rund 23 Prozent weist Deutschland eine im internationalen Vergleich sehr hohe Industrialisierung auf. Die Industrie verbraucht jährlich etwa 217 TWh Strom und ist damit für rund 44 Prozent des gesamten Stromverbrauchs verantwortlich. Besonders die energieintensiven Branchen wie Chemie, Metallerzeugung und -bearbeitung sowie Kokerei und Mineralölverarbeitung prägen die Nachfrage. Gleichzeitig zählen die deutschen Industriestrompreise zu den höchsten in Europa. Diese Kostenbelastung hat eine breite Standortdebatte ausgelöst und führt zu Investitionszurückhaltung sowie Produktionsverlagerungen energieintensiver Unternehmen.

Viele Standorte sind jedoch auf diese Entwicklungen nicht vorbereitet. Die Folge: Die Netzanschlussfristen für große neue Lasten liegen in den wichtigsten europäischen Rechenzentrumsmärkten mittlerweile bei durchschnittlich fünf bis sieben Jahren, wodurch der Zugang zu Strom bereits lange vor Baubeginn zu einem limitierenden Faktor wird. „In der Praxis behelfen sich die Akteure häufig mit einer gestaffelten Bereitstellung der Strommengen beziehungsweise durch lokale Lösungen, was die Anschlussdauer im Einzelfall verkürzen kann“, weiß Martina Williams, Head of JLL Work Dynamics Northern Europe.

E-Mobilität und Automatisierung treiben Strombedarf

Nicht nur Rechenzentren, sondern auch Industrie- und Logistikgebäude benötigen immer mehr Strom, weil Automatisierung und die zunehmende Elektrifizierung die Arbeitsprozesse grundlegend verändern. „Besonders das Laden von Elektrofahrzeugen an Arbeitsplätzen, in Einkaufszentren und Lagerhallen belastet die Stromnetze stark – eine unkontrollierte Ladeinfrastruktur kann den Spitzenstrombedarf eines Standorts sogar mehr als verdreifachen. Für Krankenhäuser, Forschungslabore und andere kritische Einrichtungen ist eine unterbrechungsfreie, absolut zuverlässige Stromversorgung unverzichtbar geworden“, unterstreicht Williams.

Energieinfrastruktur und Immobilienwert seien heute untrennbar miteinander verbunden. Gebäude mit intelligenter Energieverwaltung und eigener Stromerzeugung hätten in der aktuellen Energiekrise einen klaren Wettbewerbsvorteil. „Energiesicherheit ist längst kein technisches Detailthema mehr – sie steht auf der Agenda der Unternehmensführung ganz oben und erfährt vor allem bei geopolitischen Spannungen und Ereignissen eine neue Aufmerksamkeit.”

Batteriespeicher und erneuerbare Energien als Lösung

Eine Schlüsselrolle, um die Herausforderungen der Energieversorgung zu lösen, nehmen Batteriespeicher ein. Die Kosten sind seit 2015 um 75 Prozent gefallen, von 448 auf 108 US-Dollar pro Kilowattstunde (2025). Deutschland verfügt inzwischen über mehr als 10 GW installierte Speicherkapazität, mit stark steigender Tendenz. Diese Systeme können Stromspitzen schneller und günstiger abfangen als teure Netzausbauten und sorgen dafür, dass schwankende erneuerbare Energien zu einer stabilen 24/7-Versorgung werden. „In Deutschland zahlt sich die Kombination aus Photovoltaik und Batteriespeichern besonders für Logistik- und Industriegebäude mit großen Dachflächen aus. Verbesserte gesetzliche Regelungen für Eigenverbrauch und Netzeinspeisung machen Investitionen sicherer und rechnen sich schneller“, weiß Scheunemann.

Seit 2020 stammen über 90 Prozent der weltweit neu geschaffenen Stromkapazitäten aus sauberen Energien – zwei Drittel davon allein aus Solarzellen. Der Treiber ist vor allem die Wirtschaftlichkeit: Erneuerbare sind inzwischen der schnellste und kostengünstigste Weg, neue Kapazitäten zu schaffen.

Deutschland strebt an, bis 2030 mindestens 80 Prozent des Stromverbrauchs aus erneuerbaren Energien zu decken. Weltweit flossen 2025 Rekordinvestitionen von 2,3 Billionen US-Dollar in die Energiewende – mehr als doppelt so viel wie 2020. Kommerzielle dezentrale Energielösungen haben sich im selben Zeitraum verfünffacht. „Energie ist längst kein nachgelagertes Kostenthema mehr”, betont Scheunemann. „Stromverfügbarkeit, Zuverlässigkeit und Kosten bestimmen heute Standortwahl, Projektmachbarkeit und Immobilienwert. Gebäude interagieren zunehmend aktiv mit dem Stromsystem – das schafft echte Wettbewerbsvorteile.”