NAI apollo: Verhaltener Jahresauftakt 2026 auf dem deutschen Transaktionsmarkt für Wohnportfolios

• Transaktionsvolumen mit 2,0 Mrd. Euro um 11,5 Prozent unter dem Vorjahresergebnis
• Anziehender Portfoliohandel insbesondere im niedrig- und hochpreisigen Segment
• Core‑ und Core‑Plus‑Produkte bilden die stärksten Nachfragesegmente
• Große Forward‑Deals in den Top‑7 treiben den Marktanteil der Projektentwicklungen über die 50‑Prozent‑Marke
• Öffentliche Hand dominiert das Käuferfeld, Projektentwickler & Bauträger stärkste Verkäufergruppe
• Deutsche Investoren mit Abstand aktivste Käufer, internationale Anleger mit Einbußen
• Ausblick 2026: Das Transaktionsvolumen dürfte unter dem langjährigen Durchschnitt und damit auf dem niedrigen Niveau der vergangenen drei Jahre (unter 10 Mrd. Euro) bleiben. Anhaltende geopolitische Risiken und schwache Konjunktursignale bremsen die Dynamik. Zugleich sorgen zunehmendes Interesse an großvolumigen Core-Portfoliodeals, stabile Fundamentaldaten im Wohnsegment sowie eine wachsende Verkaufsbereitschaft unsanierter Value-Add-Immobilien und Distressed Assets für punktuelle Impulse.

Zum Jahresbeginn 2026 haben die Marktaktivitäten auf dem deutschen Transaktionsmarkt für Wohnportfolios (ab 30 Wohneinheiten) wieder nachgelassen. Wie die aktuelle Analyse von NAI apollo, Mitglied von NAI Partners Germany zeigt, sind in den vergangenen drei Monaten Wohnportfoliotransaktionen im Wert von 2,0 Mrd. Euro gehandelt worden – ein Ergebnis, das sich auf dem Niveau des zweiten und dritten Quartals 2025 bewegt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q1 2025: 2,3 Mrd. Euro) sowie zu dem Schlussquartal 2025 (Q4 2025: 2,4 Mrd. Euro) ist allerdings ein deutlicherer Rückgang festzustellen. Im jetzigen Quartalsverlauf wurden dabei rund 12.500 Wohneinheiten gehandelt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einer Abnahme von 28,2 Prozent. Ausschlaggebend dafür ist das Ausbleiben großvolumiger Transaktionen über 500 Mio. Euro, wie sie im Vorjahr stattgefunden haben. Hingegen hat sich die Zahl der registrierten Transaktionen gegenüber dem Jahresbeginn 2025 erhöht.

„Wohnimmobilien beweisen in dem aktuell konjunkturell angespannten und geopolitisch unsicheren Umfeld weiterhin eine bemerkenswerte Resilienz – wenngleich auch der Wohnportfoliotransaktionsmarkt unter Druck steht“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo. „Der Markt wird dabei überwiegend von inländischen Käufern geprägt. Sie verantworten 84,3 Prozent des Umsatzes beziehungsweise 1,7 Mrd. Euro. Ausländische Investoren haben im Vorjahresvergleich Marktanteile von fast 40 Prozentpunkten verloren, da sie im Gegensatz zum Vorjahr vor allem kleinere bis mittelgroße Transaktionen getätigt haben“, ergänzt Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von NAI apollo. „Insgesamt rücken risikoarme Assets in A‑ und B‑Städten sowie in Universitätsstädten in den Fokus institutioneller Anleger. Parallel gewinnt die öffentliche Hand weiter an Marktbedeutung, insbesondere mit einem Schwerpunkt auf Projektentwicklungen“, so Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der apollo valuation & research GmbH.

Cluster von 100 bis 500 Mio. Euro dominiert den Markt

Die Performance des hochpreisigen Clusters zwischen 100 und 500 Mio. Euro hat sich im ersten Quartal 2026 deutlich verbessert. Mit einem Marktanteil von 29,6 Prozent beziehungsweise einem Transaktionsvolumen von 601 Mio. Euro stellt es das stärkste Größensegment dar. Besonders dynamisch zeigte sich auch das Marktcluster unter 10 Mio. Euro, das sein Umsatzvolumen im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdreifachte. Die Segmente „50 < 100 Mio. Euro“ und „10 < 25 Mio. Euro“ wuchsen um 69,7 Prozent bzw. 27,6 Prozent. „Im Gegensatz zum Vorjahr sank das Transaktionsvolumen im mittleren Segment zwischen 25 und 50 Mio. Euro um 29,4 Prozent auf 455 Mio. Euro. Im Bereich der Megadeals oberhalb der 500-Mio.-Euro-Marke fand, ebenfalls im Unterschied zum Vorjahresquartal, keine Transaktion statt“, berichtet Kanzler.

Immobiliengesellschaften mit deutlichem Umsatzanstieg zweitstärkste Investoren nach der Öffentlichen Hand

„Die Öffentliche Hand hat ihre Marktpräsenz im Vergleich zum Vorjahr deutlich ausgebaut. Sie erhöhte ihr Ankaufsvolumen gegenüber dem ersten Quartal 2025 um nahezu 40 Prozent und übernimmt mit einem Marktanteil von 23,4 Prozent die Spitzenposition im Investorenranking. Auffällig ist zudem eine Zunahme bei Immobiliengesellschaften. Ihr Investitionsvolumen erhöhte sich von 203 Mio. Euro auf 453 Mio. Euro und sichert diesen damit Rang zwei“, so Mergen. Auf Seiten der Verkäufer dominieren weiterhin die Projektentwickler und Bauträger, die ihr Verkaufsvolumen auf fast 900 Mio. Euro steigerten (Q1 2025: 640 Mio. Euro). Dahinter folgen Asset- und Fondsmanager, die mit über 300 Mio. Euro ein Plus von 64,5 Prozent erzielten. „Ebenfalls deutlich zulegen konnten die Immobilienaktiengesellschaften, die mit 288 Mio. Euro aktuell den dritten Platz im Verkäuferranking einnehmen. Viele ihrer Bestandsobjekte aus dem Value‑Add‑ und Opportunistic‑Segment, insbesondere Immobilien mit Manage‑to‑Green‑Potenzial, stießen bei eigenkapitalstarken Investoren auf Interesse. Allerdings ist die Preisfindungsphase in diesem Marktcluster weiterhin nicht vollständig abgeschlossen, was die Transaktionsdynamik partiell gebremst hat“, ergänzt Kanzler.

Umsatz von Projektentwicklungen verdoppelt sich auf 1 Mrd. Euro

Der Markt für Projektentwicklungen hat trotz der herausfordernden Rahmenbedingungen und des daraus resultierenden Angebotsmangels an Fahrt aufgenommen. Das Transaktionsvolumen von Forward-Deals stieg im ersten Quartal 2026 auf 1,0 Mrd. Euro und lag damit nahezu doppelt so hoch wie im Vorjahreszeitraum (Q1 2025: 511 Mio. Euro). Der Marktanteil kletterte entsprechend von 22,3 auf 50,5 Prozent. „Der Fokus richtet sich derzeit verstärkt auf Projektentwicklungen in gemischt genutzten Quartieren, auf serielle und modulare Bauweisen im geförderten Wohnungsbau sowie auf Vorhaben mit Doppel- und Reihenhäusern“, sagt Mergen. Angesichts potenziell weiter steigender Baukosten gewinnt insbesondere die Projektentwicklung im Sozialwohnungsbau in sekundären Lagen an wirtschaftlicher Attraktivität, da hier niedrigere Bau- und Planungskosten realisierbar sind. „Parallel steigt in Städten aus der ersten Reihe die Nachfrage nach Neubauten, da die Mietpreisbremse für Objekte ab Baujahr 2014 nicht greift. Gleichzeitig dürfte die geplante Begrenzung von Indexmietsteigerungen die Rentabilität vieler Neubauinvestitionen mindern und Investoren ausbremsen. Besonders betroffen wären die Metropolen, in denen institutionelle Vermieter stark auf indexgebundene Mietverträge setzen – und damit besonders sensibel auf regulatorische Eingriffe reagieren“, so Crommen.

Marktaktivitäten bleiben auch in den kommenden Monaten auf niedrigem Niveau

„Die Unsicherheit am Investmentmarkt bleibt auch in den kommenden Monaten hoch. Gleichzeitig erweist sich das institutionelle Wohnsegment, getragen vom anhaltenden Wohnraummangel und von langfristigen Mietsteigerungspotenzialen in Wachstumsregionen, als zentraler Stabilitätsfaktor des Immobilienjahres 2026. Zusätzliche Marktimpulse könnten aus strengeren ESG‑Risikoprüfungen der Banken entstehen. Dies erhöht den Verkaufsdruck – insbesondere für Eigentümer unsanierter Bestände, die weiterhin auf Liquidität angewiesen sind. Angesichts gestiegener Sanierungs‑ und Modernisierungskosten geraten diese Eigentümer zunehmend unter Druck und sehen sich häufiger gezwungen, Preisabschläge zu akzeptieren. Parallel dazu wird der deutsche Markt an Attraktivität für internationales Kapital gewinnen, das verstärkt aus politisch instabilen Regionen in vergleichsweise sichere Märkte wie Deutschland umgeschichtet wird“, so Mergen.

Das Marktumfeld bleibt wie in den vergangenen Jahren herausfordernd. Trotz unverändertem Leitzins sind die Bauzinsen zuletzt deutlich gestiegen. „Ursache ist vor allem der Renditeanstieg der zehnjährigen Bundesanleihe, ausgelöst durch ansteigende Inflationsrisiken. Wer seine Finanzierungskosten im Griff behalten möchte, sollte frühzeitig reagieren. Das gilt insbesondere für projektbezogene Immobilienfinanzierungen, die aufgrund kurzfristiger Laufzeiten besonders sensibel auf Zinsbewegungen reagieren. Gleichzeitig ergeben sich für eigenkapitalstarke Investoren Chancen, da sie aufgrund ihres geringeren Fremdkapitalbedarfs Zinsänderungen weniger stark ausgesetzt sind. Risikoaverse Anleger strukturieren ihre Portfolios defensiver und richten die Nachfrage stärker auf Core‑Produkte, während opportunistische Käufer weiterhin punktuell attraktiv bleiben“, erläutert Crommen.

„Die verhaltene Marktdynamik zum Jahresauftakt und die erhöhte Volatilität infolge geopolitischer Risiken deuten darauf hin, dass die 10‑Mrd.‑Euro‑Schwelle auch im Jahr 2026 erneut unterschritten wird. Für das zweite Quartal 2026 ist von einer weitgehend stabilen, leicht rückläufigen Transaktionsbereitschaft auszugehen. Zum Jahresende erscheint aber ein moderater Anstieg der Investmentvolumina möglich – auch wenn nach wie vor keine Signale für eine nachhaltige Trendwende zu erkennen sind“, prognostiziert Kanzler.