Schlechtere Stimmung drückt den Finanzierungsindex zum Jahresstart ins Minus
Kreditneugeschäft der Banken steigt im Jahresvergleich deutlich
Die Stimmung am Immobilienfinanzierungsmarkt hat sich nach einem Zwischenhoch in der zweiten Jahreshälfte 2025 zum Beginn des aktuellen Jahres wieder verschlechtert. Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi)* verliert im Vergleich zum vierten Quartal 2025 fast zehn Punkte und rutscht mit minus 9,1 Punkten wieder in die Verlustzone. Sowohl die aktuelle Finanzierungslage als auch der Ausblick auf die kommenden Monate werden von den befragten Fachleuten negativer eingeschätzt.
Der Difi wird von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben sowie veröffentlicht und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten bewertet. Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der beiden Teilindikatoren Finanzierungssituation und Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.
Auffallend ist, dass die beiden Teilindikatoren mit minus 8,2 Punkten (Situation) und minus 9,9 Punkten (Erwartung) recht nahe beieinander liegen. Das deutet darauf hin, dass die Befragten für die kommenden sechs Monate mit einer Fortsetzung der restriktiven Finanzierungsbedingungen rechnen. Nach den Worten von Andreas Lagemann, Senior Researcher am HWWI, sei davon auszugehen, dass der Blick in die Zukunft noch schwächer ausfallen wird. „Die aktuelle Befragung wurde vor dem Beginn des Irankriegs Ende Februar 2026 abgeschlossen. Durch die erwarteten Folgen des Krieges haben sich das allgemeine Zinsniveau und damit insbesondere die Swap-Sätze für die Finanzierung von Immobilien deutlich nach oben bewegt. Dies dürfte bei der kommenden Umfrage für eine kritischere Beurteilung des Finanzierungsklimas sorgen.“
Wohnen bleibt trotz deutlicher Einbußen die am besten bewertete Assetklasse
Im ersten Quartal 2026 zeigen vier der fünf betrachteten Segmente eine recht deutliche Abwärtsbewegung. Die meisten Punkte büßt die Nutzungsart Wohnen mit minus 20 Punkten ein, bleibt mit einem Indexwert von 18 Punkten aber nach wie vor die am besten bewertete Assetklasse und die einzige mit einem positiven Vorzeichen. Dahinter folgen Hotel mit minus 7,6 Punkten, Logistik mit minus 11,6 Punkten, Einzelhandel mit minus 16,1 Punkten und Büro mit minus 27,9 Punkten. Lediglich Logistik konnte im Vergleich zum Vorquartal ein paar Zähler hinzugewinnen.
Das gleiche Bild ergibt sich beim gesonderten Blick auf die Lageeinschätzung. Auch hier gibt Wohnen kräftig nach (minus 33,5 Punkte), bleibt mit zwölf Punkten aber als einziges Segment in der Pluszone. Beim Ausblick auf die kommenden sechs Monate ist der Abstand zwischen Wohnen (plus 24 Punkte) und den nächstplatzierten Segmenten Hotel (minus zehn Punkte), Logistik (minus 13,6 Punkte), Einzelhandel (minus 22,7 Punkte) und Büro (minus 27,3 Punkte) noch deutlicher.
Nur bei Wohnen und Büro liegen die Erwartungswerte über der aktuellen Lageeinschätzung. Im Segment Wohnen beträgt das Delta zwölf Punkte, bei Büro fällt es mit 1,3 Punkten deutlich kleiner aus. „Daraus lässt sich schließen, dass die Experten für die Nutzungsart Wohnen trotz der aktuellen Eintrübung in den kommenden sechs Monaten wieder mit einer spürbaren Erleichterung der Finanzierungsbedingungen rechnen, während bei Büros zumindest die Hoffnung auf eine Bodenbildung vorhanden ist“, interpretiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, die Befragungsergebnisse.
Ein gegensätzliches Bild zeigt sich in den Sektoren Einzelhandel, Logistik und Hotel, in denen die Situationsindikatoren höhere Werte als die Erwartungsindikatoren erzielen. Besonders ausgeprägt ist diese negative Differenz im Einzelhandel mit 13,2 Punkten. Dies weist darauf hin, dass die befragten Experten in dieser Assetklasse in der nahen Zukunft eine wesentliche Verschlechterung der ohnehin schon schwierigen jetzigen Finanzierungsbedingungen vermuten.
Alternative Finanzierer sorgen für ein wachsendes Kreditangebot
Gesondert unter die Lupe genommen wurde in der aktuellen Difi-Befragung das derzeitige Finanzierungsangebot und analysiert, auf welche Assetklassen und Kreditgebergruppen sich das verfügbare Fremdkapital fokussiert.
Generell sehen 40 Prozent der Befragten eine im Vergleich zum Vorjahr höhere Verfügbarkeit von Fremdkapital in Deutschland. Nach Meinung von 32 Prozent fällt diese niedriger aus, 28 Prozent sehen keine Veränderung. „Diese Werte deuten auf eine Stabilisierung des Finanzierungsmarkts hin, wobei jedoch knapp ein Drittel der Experten weiterhin Liquiditätsengpässe wahrnimmt“, sagt Scheunemann.
Bei Betrachtung der verschiedenen Finanzierungsgeber wird eine deutliche Verschiebung zu Akteuren außerhalb des Bankensektors sichtbar. So sehen fast 60 Prozent eine Zunahme des Kreditangebots von alternativen Anbietern wie Debt Funds. Demgegenüber sehen weniger als ein Viertel einen Rückgang. Bei traditionellen Anbietern wie Sparkassen, Volksbanken und Pfandbriefbanken hält sich der Anteil derjenigen, die einen Anstieg sehen, und jenen, die einen Rückgang des Angebots wahrnehmen, in etwa die Waage. Deutlich zurückhaltender wird dagegen die Aktivität von Versicherungsgesellschafen und Pensionskassen eingeschätzt. Hier beobachtet lediglich jeder Achte eine expansive und jeder Zweite eine gedrosselte Finanzierungsbereitschaft.
Bei den verschiedenen Nutzungsarten wird analog zum Difi-Stimmungsbild das Segment Wohnen am positivsten eingeschätzt. Die Hälfte der Befragten sieht hier in diesem Jahr eine höhere Verfügbarkeit von Fremdkapital, während nur jeder fünfte mit einem Rückgang rechet. In den übrigen Assetklassen überwiegt dagegen die Skepsis, insbesondere bei Büroimmobilien. Hier prognostiziert die Hälfte der Teilnehmer eine reduzierte Liquidität. Eine Sonderrolle nimmt die Logistik ein, bei der die Experten eine nahezu unveränderte Finanzierungslage erwarten.
Berlin Hyp und DZ Hyp bleiben die aktivsten Immobilienfinanzierer
Zur quantitativen Analyse der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland betrachtet JLL halbjährlich das Neugeschäft der Banken sowie die Entwicklung ihrer Kreditbestände. Betrachtet werden die
Aktivitäten von zwölf deutschen Banken. Dabei werden ausschließlich neu ausgegebene Finanzierungen für deutsche Immobilien berücksichtigt. Erfasst werden sowohl gewerblich als auch wohnwirtschaftlich genutzte Objekte, die zur Kapitalanlage dienen.
Insgesamt vergaben diese Institute 2025 neue Kredite im Umfang von 36,9 Milliarden Euro, ein Plus von 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (29 Milliarden Euro). Stärkster Kreditgeber war wie im Vorjahr die Berlin Hyp mit einem Zusagevolumen von 9,7 Milliarden Euro (Vorjahr: 8,1 Milliarden Euro). Dahinter folgt die DZ Hyp, die mit einer Steigerung von 6,5 Milliarden auf neun Milliarden Euro den absolut gesehen stärksten Zuwachs erzielte. Insgesamt haben neun Banken ihr Neugeschäft ausgebaut. Einen Rückgang meldeten die Deutsche Hypo (minus 42 Prozent auf 0,7 Milliarden Euro), Hamburg Commercial Bank (minus 50 Prozent auf 0,4 Milliarden Euro) und DekaBank (minus 17 Prozent auf 0,5 Milliarden Euro).
Der Positivtrend dürfte sich in diesem Jahr fortsetzen. Lediglich die Aareal Bank rechnet 2026 mit einem niedrigeren Neugeschäft als im Vorjahr. Vier Banken gehen von einem ähnlichen Niveau aus und sieben Institute rechnen mit einem Zuwachs.
Die Kreditbestände der analysierten Banken sind binnen eines Jahres um drei Prozent auf 283,6 Milliarden Euro geschrumpft. Mit einem Bestand von 55,1 Milliarden Euro ist die Berlin Hyp der Spitzenreiter, gefolgt von der DZ Hyp (42,8 Milliarden Euro). Bei beiden Banken reduzierte sich der Bestand im einstelligen Prozentbereich, genauso wie bei der Deutschen Hypo und der Deutschen Pfandbriefbank. Deutlicher fiel der Rückgang dagegen bei der DekaBank (minus zehn Prozent), der Münchener Hyp (minus elf Prozent) und der Hamburg Commercial Bank (minus 20 Prozent) aus. Berliner Sparkasse und Saar LB hielten die Bestände konstant.
Geopolitische Unsicherheiten bremsen die Expansionspläne
„Der deutsche Immobilienfinanzierungsmarkt zeigt sich 2026 trotz geopolitischer Herausforderungen grundsätzlich widerstandsfähig. Die Mehrheit der Finanzierungsinstitute hält an positiven Wachstumserwartungen fest, auch wenn einzelne Expansionspläne zeitlich gestreckt oder selektiver umgesetzt werden“, sagt Dominik Rüger, Senior Director Debt Advisory JLL Germany.
Die verstärkte Konkurrenz zwischen traditionellen Banken, alternativen Kreditgebern, regionalen Instituten und Versicherungen schaffe ein differenziertes Angebotsspektrum. „Bei qualitativ hochwertigen Objekten in erstklassigen Lagen führt dieser Wettbewerb nach wie vor zu attraktiven Finanzierungskonditionen. Die geopolitischen und makroökonomischen Entwicklungen sowie deren Auswirkungen auf den weiteren Zinsverlauf bleiben letztlich der entscheidende Faktor für die Intensität der Markterholung.“
*Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 3. Februar bis 11. Februar 2026 beteiligten sich 25 Expertinnen und Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Δ Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. „verbessert“ und „verschlechtert“). Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.
