Konflikt in Nahost rückt Finanzierungskosten zurück in den immobilienwirtschaftlichen Fokus

Die Finanzierungskosten haben mit Beginn des aktuellen Konflikts im Nahen Osten und der Sperrung der Straße von Hormus wieder sprunghaft an Bedeutung für den Immobilienmarkt zugenommen. In einer Befragung von vor einem Jahr sahen knapp die Hälfte der Institute steigende Finanzierungskosten als Herausforderung für den Immobilienmarkt. Bis Ende Februar sank ihr Anteil auf rund 40 Prozent. Direkt nach Beginn der militärischen Auseinandersetzungen am 28. Februar 2026 sprang dieser Anteil auf über 90 Prozent.

Das sind Ergebnisse der aktuellen Bankenbefragung, die EY-Parthenon von Februar bis März 2026 unter 58 immobilienfinanzierenden Kreditinstituten in Deutschland durchgeführt hat. Der Beginn des Nahostkonflikts und die Blockade der Straße von Hormus fielen somit unmittelbar in den Befragungszeitraum. Unter den Befragten befinden sich neben großen Privatbanken auch Landesbanken und größere Sparkassen. Zudem wurden 26 Kanzleien mit Fokus auf immobilienwirtschaftliche Restrukturierungen befragt.

Der Blick in die Kreditbücher zeigt, dass der Markt in eine Fälligkeitswelle läuft und ein bedeutender Teil der Institute hohe Refinanzierungsvolumina in ihren Beständen hält: Bei rund der Hälfte der Institute liegt der Anteil über 40 Prozent, bei je vier Prozent beträgt er mehr als 60 oder gar mehr als 80 Prozent. Die NPL-Quote (Non Performing Loans bzw. notleidende Kredite) am deutschen Immobilienmarkt hat sich seit 2022 von 1,5 auf zuletzt fast fünf Prozent mehr als verdreifacht.

„Nach der Corona-Pandemie, dem Ukrainekrieg und der Zinswende hatte sich das Immobilienfinanzierungsumfeld nur scheinbar stabilisiert. Mit den jüngsten Entwicklungen ist ein erneuter Kostenanstieg höchst wahrscheinlich – das Prinzip ‚Abwarten und Hoffen‘ gerät jetzt bei bereits zuvor notleidenden Immobilien endgültig an seine Grenzen“, sagt Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. „Die aktive Restrukturierung von Immobilienengagements ist heute unverzichtbar, um Refinanzierungsrisiken zu begrenzen, bilanzielle Belastungen zu kontrollieren und die aktuellen Marktphase tragfähig zu bewältigen“, sagt Korbinian Gennies, Partner bei EY-Parthenon und ebenfalls Autor der Studie.

Was eine mögliche Erholung des Immobilienmarktes angeht, bleibt die Stimmung der Banken verhalten: Rund die Hälfte der Befragten geht in diesem Jahr von einer (eher) negativen Entwicklung aus, während die andere Hälfte eine Seitwärtsbewegung prognostiziert, die sich auch durch das Jahr 2027 und darüber hinaus fortsetzen werde. Eine erkennbare Trendwende wird erst ab dem Jahr 2029 erwartet, für das rund 60 Prozent der Institute eine positive Entwicklung antizipieren.

Strategischer Wendepunkt für notleidende Immobilien

„Amend & Extend“, also die Verlängerung und Anpassung bestehender Finanzierungen, bleibt die am häufigsten angewendete Strategie für Distressed Assets – 80 Prozent der Kreditinstitute gaben dies an. Aktive Bewältigungsstrategien gewinnen jedoch allmählich an Bedeutung. Rettungserwerbe und Plattformlösungen unter aktiver Beteiligung der Kreditinstitute werden zunehmend als wichtige Restrukturierungsstrategien wahrgenommen. Dieser Trend war bereits im Vorjahr sichtbar geworden und zeigt nun eine klarere Ausprägung (Anstieg von zehn Prozent im Q3/2025 auf nun 20 Prozent). Auch NPL-Transaktionen nahmen zuletzt leicht an Bedeutung zu (32 auf 36 Prozent).

„Die aktuelle Immobilienmarktphase markiert einen strategischen Wendepunkt, an dem sich entscheidet, ob Banken Risiken weiterhin reaktiv verwalten oder ihre Bilanz-, Kapital- und Risikosteuerung proaktiv an ein strukturell verändertes Umfeld anpassen“, sagt Rudel.

Gleichzeitig wird klar, warum alternative Lösungsmodelle trotz ihres Potenzials bislang nur eingeschränkt genutzt werden. Regulatorische Anforderungen (70 Prozent), ein ungünstiges Kosten-Nutzen-Verhältnis (63 Prozent) sowie fehlende immobilienspezifische Kompetenzen (57 Prozent) stellen für die befragten Kreditinstituten die größten Hürden dar.

Weiterhin hohe Insolvenzrisiken mit leicht positiver Tendenz bei Projektentwicklungen

Auch 2026 bleibt das Insolvenzrisiko merklich hoch und die Mehrzahl der Befragten gehen von entweder gleichbleibenden oder gar steigengen Insolvenzfällen aus. Bei Projektentwicklungen sehen zwar 30 Prozent der Institute eine (eher) steigende Anzahl an Insolvenzen. Allerdings stellt das im Vergleich zur vorigen Befragung einen spürbaren Rückgang dar (Q3/2025: 61 Prozent). Auch bei Bestandsobjekten hellt sich der Blick etwas auf und weniger Befragte erwarten eine Zunahme der Insolvenzen (Q3/2025: 45 Prozent, Q1/2026: 13 Prozent).

„Das veränderte Risikoempfinden der Immobilienfinanzierer zeigt – bei allen strukturellen Belastungen – erste Entspannungssignale. Es handelt sich aber weniger um eine nachhaltige Erholung als vielmehr um eine Normalisierung der Erwartungen nach einer Phase stark erhöhter Unsicherheit“, sagt Gennies.

Wohnungsneubau verliert weiter an Attraktivität – Nutzungsarten divergieren bei Preiserwartungen

Die Assetklassen entwickeln sich aus Sicht der Finanzierer auch 2026 auseinander. Büro- und Einzelhandelsimmobilien bleiben spürbar unter Druck, da sich strukturelle Veränderungen in Nachfrage und Nutzung fortsetzen. Im Bürosegment hemmen die gesamtwirtschaftliche Lage, Flächenkonsolidierungen, erhöhte Anforderungen an Gebäudequalität und ein verändertes Arbeitsverhalten die Marktdynamik. Im Einzelhandel wirkt der anhaltende Wettbewerbsdruck des Onlinehandels belastend; vielerorts bleiben stagnierende oder rückläufige Preisniveaus wahrscheinlicher als eine Erholung.

Das Wohnsegment zeigt sich im Vergleich dazu stabiler. Die hohe strukturelle Nachfrage stützt das Bewertungsniveau und die Wohnimmobilienpreise, auch wenn steigende Kosten und regulatorische Anforderungen das Wachstum weiterhin hemmen. Der verhaltene Neubau unterstützt zwar die Preisstabilität, hält den Markt operativ jedoch angespannt.

Im Retail- bzw. Privatkundensegment stehen aus Sicht der Kreditinstitute die Finanzierungskosten mit 70 Prozent sowie die Baukosten mit 60 Prozent als Herausforderungen im Vordergrund. „Die Kombination aus hohem Zinsniveau und anhaltend hohen Baukosten verringert die Wirtschaftlichkeit von Bauvorhaben. Gleichzeitig verlagert sich die Nachfrage stärker in Richtung Bestandsimmobilien, sodass Neubau weiter an Attraktivität verliert“, sagt Rudel.

Institutionelle Investoren sehen sich hingegen vor allem durch hohe Baukosten (70 Prozent) sowie zunehmende regulatorische Anforderungen (63 Prozent) gebremst. Insbesondere langfristige Kalkulationsunsicherheiten und begrenzte Mietsteigerungsspielräume wirken dämpfend auf die Investitionsbereitschaft. Dies führt zu einer zunehmenden Fokussierung auf Bestandsportfolios und Maßnahmen zur Stabilisierung bestehender Assets statt auf Neubauinvestitionen.

„Die zunehmende Politisierung des Wohnsegments und der damit einhergehende Verlust an stabilen Rahmenbedingungen stören die Investitionsbereitschaft von Kapitalgebern empfindlich“, sagt Gennies. Das Angebotsdefizit des Wohnungsmarkts droht sich dadurch langfristig zu verfestigen.“