Aengevelt prognostiziert stabilen Büromarkt Magdeburg
• Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt Magdeburg 2025 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 18.800 m², der damit den Vorjahreswert (2023: 12.200 m²) um 54 % übertrifft, indessen rd. 18 % unter dem Zehnjahresmittel (Ø 2015-2024: rd. 22.900 m² p.a.) bleibt.
Hintergrund für diese Entwicklung: Allein in den ersten vier Monaten des Jahres 2025 erzielte der Magdeburger Büromarkt mit rd. 9.500 m² einen deutlich höheren Wert gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Jan.-April 2024: rd. 6.000 m²). Ausschlaggebend waren insbesondere drei von Aengevelt vermittelte Großabschlüsse > 1.000 m², die zusammen allein über 6.000 m² ausmachten.
• Für 2026 prognostiziert Aengevelt Research einen zum Vorjahr weitgehend stabilen Büroflächenumsatz um 18.000 m².
2026 startete der Magdeburger Büromarkt gegenüber 2025 etwas moderater: Zusammen mit einem von Aengevelt begleiteten, kurz vor Finalisierung stehenden Mietvertragsabschluss im vierstelligen Quadratmeter-Bereich wird sich der Büroflächenumsatz in den ersten sechs Monaten dieses Jahres auf rd. 8.000 m² stellen (1. Halbjahr 2025: rd. 10.000 m²).
Dazu Annett Lorenz-Kürbis, Niederlassungsleiterin Aengevelt Magdeburg: „Insgesamt war das Marktgeschehen im bisherigen Jahresverlauf – abgesehen von zwei Großabschlüssen – vorrangig von einer kleinteiligen Nachfrage geprägt.“
Angebotsreserve differenziert sich aus
• Seit Jahren sinkt in Magdeburg kontinuierlich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) und stellt sich aktuell auf rd. 52.000 m² Bürofläche. Dies entspricht bei einem Gesamtbestand von rd. 1,08 Mio. m² Bürofläche einer Leerstandsquote von rd. 4,8 % (Anfang 2025: 5,1 %).
• Bis Ende 2026 prognostiziert Aengevelt Research erstmals wieder eine leicht anziehende Angebotsreserve von rd. 55.000 m².
Annett Lorenz-Kürbis: „Dazu tragen u.a. Flächenoptimierungen bzw. Flächenreduzierungen bei Bestandsmietern in Bezug auf neue Bürokonzepte bei. Entsprechend wird insbesondere der Leerstandsanteil in Bestandsimmobilien anwachsen, während Top-Neubauprojekte in den City-Lagen für ihren Realisierungsstart noch immer auf die notwendigen Vorvermietungsquoten warten.“
Gestiegene Büroflächenfertigstellung
• Die hohen Fertigstellungsvolumina der Jahre 2020 (12.500 m²) und 2021 (21.000 m²) konnten 2022 (5.500 m²) und 2023 (2.000 m²) nicht mehr erreicht werden. 2024 waren es sogar lediglich 1.000 m² neue Bürofläche.
• 2025 erhöhte sich das Fertigstellungsvolumen markant auf rd. 24.000 m².
Der größte Anteil davon entfällt mit rd. 15.000 m² Brutto-Grundfläche auf das neue Verwaltungsgebäude der AOK Sachsen-Anhalt, die die Immobilie komplett selbst nutzt. Insgesamt übertrifft das Fertigstellungsvolumen 2025 deutlich das Dekadenmittel (Ø 2015 – 2024: 6.400 m² p.a.).
• Für 2026 erwartet Aengevelt nach bisherigem Kenntnisstand ein wieder deutlich sinkendes Fertigstellungsvolumen um 1.000 m² neuer Bürofläche.
Mietpreisniveau steigt
• Die gewichtete Spitzenmiete ist binnen Jahresfrist auf aktuell EUR 15,20/m² gestiegen (Anfang 2025: EUR 14,80/m²). Die mittlere Miete in Citylage ist ebenfalls gestiegen: Von EUR 11,70/m² auf rd. EUR 12,60/m².
• Angesichts des Nachfrageschwerpunkts auf moderne Büroflächen in Citylagen geht Aengevelt bei gleichzeitig nur geringer Verfügbarkeit bei innerstädtischen, nachfragegerechten Bestandsobjekten für 2026 von einem leicht steigenden Spitzenmietniveau um EUR 16,-/m² aus.
Annett Lorenz-Kürbis: „Eine deutlich höhere Spitzenmiete von bis zu EUR 19,-/m² lässt sich erst in zukünftigen Neubauprojekten in der City realisieren.“
