Konversionspotenzial von Büro zu Wohnen bleibt in München begrenzt

Der hohe Büroleerstand in München bietet deutlich weniger Potenzial für die Schaffung neuen Wohnraums als die reine Leerstandszahl zunächst vermuten lässt. Das zeigt erstmals die neue Colliers-Analyse „Vom Workspace zum Wohnspace – Quantifizierung des Konversionspotenzials von Büroimmobilien in München“. Von rund 1,54 Millionen Quadratmetern Büroleerstand im Stadtgebiet München reduziert sich das kurzfristig aktivierbare Potenzial nach Anwendung planungsrechtlicher und objektbezogener Filter auf rund 60.000 Quadratmeter.

Für die Untersuchung hat Colliers den erfassten Büroflächenleerstand zum Stichtag Q1 2026 unter anderem mit dem Flächennutzungsplan, den Bebauungsplänen und der Wohnlagenqualität verschnitten. Zusätzlich wurden Eigenschaften der Bürogebäude wie Baujahr und Vermietungsstand berücksichtigt.

„München hat abseits der Zentrumslagen einen hohen Büroleerstand und gleichzeitig einen erheblichen Bedarf an zusätzlichem Wohnraum. Unsere Analyse zeigt aber, wie stark sich das Potenzial zunächst reduziert, sobald Planungsrecht, Lage, Baujahr und Vermietungsstand gemeinsam betrachtet werden“, sagt Tobias Seiler, Senior Director Market Intelligence & Foresight bei Colliers. „Bürokonversionen sind daher eher als gezielte Lösung für einen kleinen Teil des Bestands im Wohnungsmarkt zu betrachten.“

Planungsrecht begrenzt das Konversionspotenzial deutlich

Ein wesentlicher Engpass ist das Planungsrecht. Lediglich 11 Prozent beziehungsweise rund 162.600 Quadratmeter des untersuchten Büroleerstands befinden sich laut Flächennutzungsplan bereits in Gebieten mit wohnwirtschaftlicher Widmung oder in Mischgebieten. Rund 82 Prozent dieser Flächen wurden vor 2010 fertiggestellt und zählen damit überwiegend nicht mehr zum modernsten Gebäudebestand.

Rund drei Viertel des Büroleerstands liegen in Gebieten, in denen ein Bebauungsplan die zulässige Nutzung festlegt oder derzeit festgelegt wird. Das kann eine Umnutzung zu Wohnen erschweren. Rund 373.800 Quadratmeter liegen außerhalb solcher Gebiete und weisen damit grundsätzlich geringere planungsrechtliche Hürden für eine Nutzungsänderung auf.

Der Büroleerstand in Lagen mit einer wohnwirtschaftlich geprägten Widmung umfasst zunächst rund 162.600 Quadratmeter. Werden zusätzlich ein Baujahr vor 2010 sowie eine Leerstandsquote von mindestens 50 Prozent im jeweiligen Gebäude berücksichtigt, reduziert sich dieses Potenzial auf rund 60.000 Quadratmeter. Dieses Potenzial wird ergänzt durch Büroleerstand in gewerblich gewidmeten Lagen, die sich unter Berücksichtigung der Baujahrs- und Vermietungsstandsfilter auf bis zu 544.900 Quadratmeter summieren. Für diese ist eine wohnwirtschaftliche Konversion deutlich schwieriger, könnten unter anderem mithilfe des „Bau-Turbos“ (§ 246e BauGB) jedoch in Teilen aktiviert werden.

Nicht jede planungsrechtlich geeignete Fläche ist technisch konvertierbar

Auch nach der planungsrechtlichen Vorauswahl bleibt die technische Machbarkeit ausschlaggebend. Die Colliers-Analyse hat ergeben, dass insbesondere die Gebäudetiefe und damit die ausreichende Belichtung neuer Wohnungen zum Ausschlusskriterium werden können. Weitere wichtige Faktoren sind die Geschosshöhe, die Ver- und Entsorgung, Fassaden und Fenster sowie Brand- und Schallschutzauflagen.

Jedes potenzielle Konversionsobjekt muss einzeln nach diesen Kriterien untersucht werden. Gerade ältere Bürogebäude können zwar aufgrund ihres Sanierungsbedarfs und schwächerer Vermietungsperspektiven für eine Umnutzung interessant sein. Ihre bauliche Struktur entscheidet jedoch darüber, ob sich eine Wohnnutzung wirtschaftlich realisieren lässt.

Felix Kugler, Regional Manager Bayern bei Colliers, sagt: „Konversionen sind eine Nischenlösung, aber eine wichtige. Sie können den Wohnungsmarkt punktuell entlasten und zugleich für strukturell schwächere Büroimmobilien eine neue Perspektive schaffen. Voraussetzung ist jedoch, dass rechtliche Rahmenbedingungen, Gebäudestruktur und Wirtschaftlichkeit zusammenpassen. Besonders geeignet können kleinteilige Wohnformen wie Apartments sowie Wohnangebote für Studenten und Auszubildende sein.“

Konversion bleibt Ergänzung zum Wohnungsneubau

Die gegenläufige Entwicklung auf dem Münchner Büro- und Wohnungsmarkt setzt sich fort: Die Leerstandsquote auf dem Münchner Büromarkt erreichte im ersten Halbjahr 2026 mit rund 9,3 Prozent im Stadtgebiet und 10,2 Prozent im Gesamtmarkt einen neuen Höchststand. Rund 250.000 Quadratmeter Bürofläche stehen bereits seit mehr als fünf Jahren leer. Gleichzeitig sank die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in München 2025 auf rund 4.300 Einheiten. Die Bereitschaft der Stadt, Konversionen positiv zu unterstützen, kann in Kombination mit erfolgreich abgeschlossenen Pilotprojekten zu einer neuen Konversionsdynamik bei allen handelnden Akteuren führen.

Der vollständige Report steht hier zum Download zur Verfügung: www.colliers.com/de-de/research/konversionspotential-muenchen