Steigende Zinsen und hohe Baukosten erhöhen den Druck auf Preise und Mieten bei deutschen Wohnimmobilien
Vor allem in den deutschen Metropolen stiegen die Mieten gegenüber dem Vorjahr deutlich an
Die Lage auf den europäischen Wohnungsmärkten bleibt angespannt. Vor allem in Deutschland fielen die Mietzuwächse deutlich stärker aus als die Kaufpreissteigerungen bei Neuimmobilien, wie der aktuelle Property Index von Deloitte zeigt.
Metropolen lagen bei den Mieten deutlich über dem Bundesdurchschnitt: Angeführt von München, das mit 115 Prozent über Durchschnitt und 24,3 Euro pro Quadratmeter den höchsten Mietpreis unter den deutschen Großstädten erzielte, haben auch Frankfurt (von 18,5 auf 21,2 Euro/qm) und Berlin (18,4 auf 18,9 Euro/qm) zugelegt. Den stärksten Mietanstieg Europas verzeichnete Hamburg, wo der Quadratmeterpreis von 16,1 auf 19,9 Euro anstieg.
Für den aktuellen Property Index hat Deloitte zwischen Januar 2025 und Juni 2026 insgesamt 25 europäische Wohnmärkte u.a. hinsichtlich der Kauf- und Mietpreisentwicklung sowie der Neubau- und Bautätigkeit, Mietentwicklungen, Hypothekenmärkte und Wohnraumerschwinglichkeit untersucht.
Rückläufiger Wohnungsbau in Deutschland verschärft Nachfrage
Das aktuelle Zinsniveau und hohe Baukosten ließen die Anzahl der in Deutschland fertiggestellten Neubauten auf 207.000 Einheiten (2025) sinken, den schwächsten Wert in Europa. Dies erhöhte die ohnehin starke Nachfrage in den Großstädten weiter. Die Aussichten sind nicht viel besser: Die Anzahl der neu gestarteten Bauprojekte in Deutschland belief sich auf gerade mal 218.000 Wohneinheiten, weit weniger als etwa in Frankreich (275.000 Einheiten).
„Die aktuellen Preis- und Mietentwicklungen zeigen, dass der deutsche Wohnungsmarkt nicht mehr primär von konjunkturellen Faktoren geprägt wird, sondern von einem strukturellen Angebotsdefizit“, sagt Nina Schrader, Partnerin und Lead Real Estate bei Deloitte. „Die Folgen dieser Entwicklung werden zunehmend gesellschaftlich spürbar: Wohnen wird für immer mehr Haushalte immer schwerer erschwinglich und entwickelt sich zu einem zentralen Standort- und Wettbewerbsfaktor für Städte und Regionen.“
Auch die Kaufpreise stiegen an: Im Mittel legten sie seit Januar 2025 um 8 Prozent bundesweit zu, von 4800 auf 5200 Euro pro Quadratmeter. In München stieg der Kaufpreis auf 11.200 Euro pro Neubau-Quadratmeter, 400 Euro über dem Vorjahr. Die Isarmetropole ist damit im Vergleich unter den 71 untersuchten europäischen Städten des aktuellen „Deloitte Property Index“ die teuerste Stadt für Kaufimmobilien. Auch jenseits der bayerischen Landeshauptstadt legten die Kaufpreise zum Teil spürbar zu. Berliner Neuimmobilien stiegen um 4,17 Prozent und rangieren mit dem neuen Preisniveau (7500 Euro/qm) jetzt nahe an Hamburg und Frankfurt (je 7700 Euro/qm).
Wohnraummangel prägt auch Europas Immobilienmärkte
Auch europaweit ist die zentrale Herausforderung eine hohe Nachfrage, die auf ein begrenztes Angebot trifft – jedoch zumeist in geringerem Ausmaß als in Deutschland. Allerdings verbesserte sich die Finanzierung von Wohneigentum in weiten Teilen Europa im Erhebungszeitraum leicht – in 22 der 25 untersuchten Länder gingen die Finanzierungskosten zurück, besonders deutlich war der Rückgang in Griechenland, Rumänien und Portugal, wo niedrigere Zinsen die Nachfrage unterstützten und so den Zugang zu Wohneigentum erleichtern.
„Die europäischen Wohnimmobilienmärkte befindet sich in einer Phase der langsamen Erholung von hoher Inflation, hohen Zinsen und erheblichen Schwankungen auf den Wohnungsmärkten“, so Schrader. „Zwar unterscheiden sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, Finanzierungskosten und Marktaktivitäten von Land zu Land zum Teil erheblich. Die Studienergebnisse deuten jedoch darauf hin, dass die europäischen Wohnungsmärkte nach Jahren starker Volatilität zunehmend stabiler und planbarer werden.“
