Gesundheitsimmobilienmarkt weiterhin mit sehr starker Nachfrage – höchstes Halbjahresvolumen seit H1 2018

• Transaktionsvolumen im deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt erreicht im ersten Halbjahr 2026 rund 1,82 Mrd. Euro und übertrifft damit bereits nach sechs Monaten das Gesamtjahresvolumen 2025 (1,22 Mrd. Euro) um rund 50 Prozent
• Im zweiten Quartal 2026 lag das Transaktionsvolumen bei 592 Mio. Euro – mehr als das Dreifache des Vorjahresquartals (Q2 2025: rund 194 Mio. Euro)
• Spitzenrenditen bleiben stabil: Pflegeheime 5,10 Prozent, Betreutes Wohnen 4,50 Prozent, ambulante medizinische Versorgung/MVZ 4,75 Prozent, stationäre medizinische Versorgung 5,75 Prozent
• Großvolumige, bundesweite Portfolio-Transaktion im Bereich der stationären medizinischen Versorgung prägt das zweite Quartal

Cushman & Wakefield verzeichnete am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt[1] im zweiten Quartal 2026 ein Transaktionsvolumen von rund 592 Mio. Euro. In der ersten Jahreshälfte 2026 summierte sich das Transaktionsvolumen damit auf rund 1,82 Mrd. Euro. Damit hat sich das Investmentvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum (H1 2025: rund 887 Mio. Euro) mehr als verdoppelt und bereits rund 50 Prozent mehr als im gesamten Jahr 2025 (1,22 Mrd. Euro). Der deutsche Gesundheitsimmobilienmarkt verzeichnet damit das stärkste erste Halbjahr seit 2018.
 
Jan-Bastian Knod, Head of Healthcare Advisory bei Cushman & Wakefield: „Das erste Halbjahr 2026 markiert einen echten Wendepunkt für den deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt. Sowohl nationale als auch internationale Investoren setzen zunehmend auf krisenresiliente Assetklassen mit stabilen, demografisch gestützten Ertragsmodellen. Die Stabilität der Pflegebranche nach der Covid-Pandemie schafft Planungssicherheit und dürfte die Investitionsbereitschaft in diesem Segment mit seinen doch recht unterschiedlichen Untersegmenten im zweiten Halbjahr 2026 und in den kommenden Jahren weiter befeuern.“

Großvolumige Portfolio-Transaktion prägt das zweite Quartal

Das Ergebnis des zweiten Quartals wurde maßgeblich durch eine großvolumige, bundesweite Portfolio-Transaktion im Segment der stationären medizinischen Versorgung getragen: Der Deal unterstreicht das anhaltend hohe Interesse institutioneller Investoren an großvolumigen, diversifizierten Portfolios mit etablierten Betreiberstrukturen und belegt die Liquidität im Markt für Gesundheitsimmobilien.

Im zweiten Quartal 2026 entfielen rund 86 Mio. Euro auf Pflegeimmobilien (57 Mio. Euro für Pflegeheime, 29 Mio. Euro für Betreutes Wohnen) sowie rund 506 Mio. Euro auf medizinische Versorgungseinrichtungen, wovon 444 Mio. Euro auf die stationäre und 62 Mio. Euro auf die ambulante Versorgung entfielen. Getragen wurde dieses Wachstum von starken Zuwächsen bei Pflegeimmobilien sowie einer Vervielfachung im Segment der medizinischen Versorgungseinrichtungen, vor allem durch großvolumige Portfoliodeals im stationären Bereich. Lediglich Betreutes Wohnen blieb aufgrund des anhaltenden Produktmangels und fehlender Neubauaktivität hinter dem transaktionsstarken Vorjahreswert zurück. Knod: „Auch wenn diese Zahlen in den unterschiedlichen Quartalen oft auch einmal stärker schwanken können, stellen wir anhand der Transaktionsvolumina einen echten Meilenstein für diese Nutzungsklasse fest. Sie ist auf einem festen Pfad, eine echte Größe im Reigen der Investment-Nutzungsklassen zu werden.“

Spitzenrenditen bleiben weiterhin stabil

Die Spitzenrenditen für Gesundheitsimmobilien verharren seit 2023 auf einem stabilen Niveau: Pflegeheime verzeichnen 5,10 Prozent, Seniorenresidenzen im Segment Betreutes Wohnen 4,50 Prozent, ambulante medizinische Versorgungseinrichtungen (MVZ) 4,75 Prozent sowie stationäre medizinische Versorgungseinrichtungen (Kliniken) 5,75 Prozent. Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage und der weiterhin begrenzten Produktverfügbarkeit ist auch für die zweite Jahreshälfte 2026 von einem stabilen Renditeniveau auszugehen.

Politische Weichenstellungen sorgen für mehr Rückenwind

Auch auf politischer Ebene hat sich das Umfeld für Gesundheitsimmobilien-Investoren im ersten Halbjahr 2026 weiter aufgehellt. Am 6. März 2026 hat der Bundestag das Krankenhausreformanpassungsgesetz (KHAG) beschlossen, das die Ende 2024 verabschiedete Krankenhausreform praxisnäher ausgestaltet: Die Einführung der Vorhaltevergütung wird um ein Jahr verschoben, die Jahre 2026 und 2027 gelten als budgetneutral, die volle Finanzwirksamkeit ist ab 2030 vorgesehen. Gleichzeitig erhalten die Länder mehr Mitspracherechte und die Umsetzungsfristen wurden verlängert – ein Signal für mehr Planungssicherheit bei Trägern und Investoren gleichermaßen. Ergänzend steht seit Januar 2026 der Krankenhaustransformationsfonds (KHTF) bereit: Bis 2035 sollen bis zu 50 Mrd. Euro in die Modernisierung der Krankenhausstrukturen fließen, wovon der Bund rund 29 Mrd. Euro trägt – künftig auch nutzbar zur Förderung von Universitätskliniken. Für Investoren ergeben sich daraus zusätzliche Chancen bei der Refinanzierung von Modernisierungs- und ESG-Maßnahmen an Bestandsobjekten.

Auch der Trend zur Ambulantisierung bleibt intakt und dürfte sich in der zweiten Jahreshälfte 2026 weiter beschleunigen: Laut dem aktuellen Krankenhaus-Report 2026 des Wissenschaftlichen Instituts der AOK (WIdO) besitzt rund 60 Prozent der heute vollstationär behandelten Fälle grundsätzliches Potenzial zur ambulanten Versorgung. Für ambulante medizinische Versorgungszentren und Ärztehäuser bedeutet dies anhaltend positive Vermietungs- und Wertentwicklungsperspektiven.
 
Jan-Bastian Knod kommentiert abschließend: „Die Reform schafft nun letztendlich mehr Verlässlichkeit und Planungssicherheit für die Krankenhausträger – und das ist auch für institutionelle Investoren ein wichtiges Signal. Wir rechnen für das zweite Halbjahr 2026 mit einer anhaltend hohen Investitionsdynamik, insbesondere bei großvolumigen, überregionalen Portfolios sowie bei ambulanten Versorgungskonzepten. Setzt sich die Dynamik der ersten sechs Monate fort, könnte 2026 eines der stärkeren Jahre am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt der letzten Zeit werden.“

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^{[1] Pflegeheime, Seniorenresidenzen im Segment Betreutes Wohnen, ambulante medizinische Versorgungseinrichtungen (MVZ) sowie stationäre medizinische Versorgungseinrichtungen (Regelkliniken, Rehakliniken)}