Aengevelt analysiert stabile Wachstumsperspektiven für Serviced Apartments

DIP-Partner Aengevelt Immobilien sieht nach wie vor einen wachsenden Markt für Serviced Apartments, auch wenn sich die Sturm-und-Drang-Phase dem Ende zuneigt. Serviced Apartments in unterschiedlichen Varianten gelten seit einigen Jahren als Nutzungsalternative insbesondere für Hotel- und Büroimmobilien, die einer Nutzungsänderung bedürfen. Nach einer Take-Off-Phase mit sehr hohen Zuwachsraten sieht Aengevelt erste Indikatoren für den Übergang in die Ausreifungsphase, in der die Wachstumsraten immer noch positiv bleiben, aber nicht mehr die Größenordnungen der Anfangsjahre erreichen.

Serviced Apartments besetzen die Nische zwischen dem Hotel und der Mietwohnung. Von Größe, Grundriss, Ausstattung und Privatsphäre ähneln sie möblierten Wohnungen, die zumindest eine Kitchenette, wenn nicht eine vollständige Küche aufweisen. Hotelähnliche Serviceleistungen wie Zimmerreinigung, Wäsche- und Bügelservice, Zimmerservice, Conciergedienste (auch digital) und Mobilitätsdienste können in der Regel gegen Entgelt zugebucht werden. Die Länge des Aufenthalts ist variabel, von der Einzelnacht bis hin zu Langzeitaufenthalten von mehreren Wochen oder sogar Monaten mit entsprechend degressiver Preisgestaltung, je nach Länge des Aufenthalts.

Gegenüber dem Hotelzimmer ist das Serviced Apartment in der Regel wohnlicher, es bietet mehr Platz und die Möglichkeit einer selbstständigen Lebensführung, einschließlich der Möglichkeit, Speisen selbst zuzubereiten und Gäste zu beherbergen. Außerdem ist der Aufenthalt in der Regel deutlich günstiger als in einem Hotel vergleichbarer Klasse, bei Longstay, also einer Aufenthaltsdauer von mehreren Wochen oder sogar Monaten, bis zu 50%. Multi-Bedroom-Apartments bieten zudem die Möglichkeit, sich ein Apartment zu teilen und dadurch die Kosten weiter zu senken. Gegenüber der regulären Mietwohnung punktet das Serviced Apartment mit der Möglichkeit kurzzeitiger Aufenthalte, vollständiger Möblierung und Ausstattung, also nicht anfallender Einrichtungskosten, sowie der unkomplizierten Buchung und Anmietung einschließlich vollständiger Kostentransparenz, weil Nebenkosten in kludiert sind.

Serviced Apartments sind attraktiv für Geschäftsreisende, insbesondere, wenn sie als Projektbeteiligte, Assignees, Expatriates oder im Rahmen von Job Rotation oder Praktika Unterkünfte für mehrere Tage, Wochen oder Monate benötigen. Aber auch für Touristen können Serviced Apartments vorteilhaft sein, insbesondere, wenn sie als Familie oder in kleinen Gruppen unterwegs sind und durch Selbstversorgung Kosten sparen möchten. Der Trend zur „Workation“ zeigt zudem, dass die Abgrenzung zwischen Business und Freizeit zunehmend verschwimmt.

Verdopplung des weltweiten Umsatzes mit Serviced Apartments bis 2033 prognostiziert.

Business Research Insights erwartet für den weltweiten Markt für Serviced Apartments eine kontinuierliche Steigerung des Umsatzvolumens von USD 32,7 Mrd. im Jahr 2025 auf USD 66,0 Mrd. im Jahr 2033. Dabei soll der absolute jährliche Zuwachs relativ konstant bleiben, während die prognostizierten jährlichen Wachstumsraten sinken, von über 30 % im Jahr 2026 auf nur noch rd.  6 % im Jahr 2033 – im Produktlebenszyklus eine typische Erscheinung, wenn die Take-Off- bzw. Expansionsphase in die Ausreifungsphase übergeht.

Weiter steigende Zahl an Serviced Apartments bei ersten Sättigungserscheinungen.

Für Deutschland berichtete Anett Gregorius vom Apartmentservice auf der von ihr initiierten Branchentagung SO!APART von einem bundesweiten Bestand an Serviced Apartments von 59.200 Einheiten in 1.090 Häusern, was gegenüber dem Vorjahr einem Zuwachs von 4.300 Einheiten bzw. einer Wachstumsrate von 7,8 % entspricht. Bis 2028 wird ein Zuwachs um weitere 17.650 Einheiten erwartet, also um rd. 30 % gegenüber dem jetzigen Stand. Einige Märkte, insbesondere Frankfurt am Main, zeigen allerdings erste Sättigungserscheinungen, so dass das größte Wachstum in Zukunft in den B-, C- und D-Städten erwartet wird.

Sättigungserscheinungen zeigen sich auch an der Auslastungsquote, die gegenüber dem Vorjahr um 6,5 Prozentpunkte auf 76,5 % zurückgegangen ist. Die Average Daily Rate (ADR) stieg im Rahmen der Inflation geringfügig auf EUR 95,91, während der wichtigere Kennwert Revenue per Available Room (RevPAR) auslastungsbedingt auf EUR 69,59 sank. Zum Vergleich: Am besonders starken Londoner Markt beträgt die RevPAR EUR 164.

Verschiebungen bei Nutzungsart- und dauer.

Auch bei den Gästen sind Verschiebungen zu beobachten. Erstmals ist das Leisure-Segment, also Nutzer, die die Apartments für private, nicht geschäftliche Zwecke buchen, mit einem Anteil von 51 % gegenüber dem Business-Segment in Führung gegangen. 56 % der Gäste kommen inzwischen aus Deutschland. Damit verschiebt sich der Fokus von Longstays internationaler Geschäftsreisenden in A-Städten auf Kurzzeitaufenthalte heimischer Touristen auch in kleineren Städten.

Das Stimmungsbarometer der Branche zeigt ein ausgewogenes Bild, bei dem sich leicht positive und leicht negative Einschätzungen exakt die Waage halten. Bezogen auf den eigenen Standort sind die Einschätzungen allerdings zu 42,3 % positiv und zu 15,5 % sogar sehr positiv, während nur 8,3 % pessimistisch sind.

Fazit: Bei stimmigen Rahmenbedingungen attraktives, nachhaltiges Investmentsegment.

Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter des DIP-Partners Aengevelt Immobilien: „Serviced Apartments bleiben eine interessante Option insbesondere für notwendige Umnutzungen von vor allem gewerblich genutzten Gebäuden wie Büro- oder Hotelobjekte. Die Wachstumskurve flacht sich zwar nach den stürmischen Anfangsjahren allmählich ab, bleibt indessen aufwärtsgerichtet. Wie bei allen Assetklassen liegen die Schlüssel für den Erfolg im Makro- und Mikrostandort und den entsprechenden Angeboten an ÖPNV-Anbindungen, Nahversorgung, Gastronomie und Freizeitmöglichkeiten im nahen Umfeld, in einem nachfragegerechten Konzept sowie der Optimierung der Kostenstruktur. Bei insgesamt stimmigen Rahmenbedingungen und einem mindestens mittelfristig nachgewiesenen Bedarf sind Serviced Apartments mit realistischen Mietansätzen insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten ein attraktiv es, nachhaltiges Investmentsegment.“