Deutscher Investmentmarkt für Gesundheits- und Sozialimmobilien: Ärztehäuser treiben Transaktionsgeschehen
Im 1. Halbjahr 2026 belief sich das Transaktionsvolumen mit Gesundheits- und Sozialimmobilien laut Savills auf etwas mehr als 1,4 Mrd. Euro. Damit wurden die Ganzjahresresultate der Jahre 2023 bis 2025 bereits überboten. Maßgeblichen Anteil daran hatte die Mehrheitsübernahme von Cofinimmo durch Aedifica sowie der Erwerb eines Ärztehaus-Portfolios von Northwest Healthcare Properties durch TPG Real Estate im 1. Quartal, auf die zusammen knapp zwei Drittel des Transaktionsvolumens entfielen. Mit 317 Mio. Euro lag das Transaktionsvolumen aber auch im 2. Quartal über dem Quartalsdurchschnitt der letzten drei Jahre von 298 Mio. Euro.
Die Spitzenrendite für Pflegeheime stieg im 2. Quartal um 10 Basispunkte auf 5,3 %. Die Spitzenrenditen für Ärztehäuser (4,7 %) und für Betreutes Wohnen (4,5 %) blieben hingegen stabil.
Max Eiting, Director und Head of Healthcare Capital Markets bei Savills in Deutschland, kommentiert das Marktgeschehen wie folgt: „Der Markt für Gesundheits- und Sozialimmobilien wird im bisherigen Jahresverlauf vor allem von einer hohen Dynamik bei Ärztehäusern geprägt. Diese Nutzungsart verzeichnete im ersten Halbjahr nicht nur die höchste Zahl an Einzeltransaktionen, sondern erreichte bereits zur Jahresmitte ein Volumen, das alle bisherigen Gesamtjahreswerte mit Ausnahme eines einzigen Jahres übertrifft. Während bei Ärztehäusern auch Core-Kapital nach stabilen Anlageoptionen sucht, wird die Nachfrage im Bereich stationärer Pflegeeinrichtungen überwiegend von Investoren mit höherer Risikobereitschaft und entsprechenden Renditeanforderungen getragen. Dies führt dazu, dass viele Eigentümer von Pflegeheimen derzeit von Verkäufen absehen, da sich ihre Preisvorstellungen am Markt häufig nicht realisieren lassen. Zwar nimmt das Vertrauen in Pflegeheimbetreiber seitens der Investoren wieder zu, zugleich werden weiterhin Verkaufsprozesse abgebrochen, weil die Qualitäten der angebotenen Produkte nicht den Erwartungen der Interessenten entsprechen. Insgesamt sorgen umfangreiche Due-Diligence-Prüfungen für langwierige Transaktionsprozesse. Trotzdem zeichnen sich auch für die zweite Jahreshälfte mehrere auch größere Transaktionen ab.“
Laut Savills ist es realistisch, dass das Transaktionsvolumen bis Jahresende wieder die Marke von zwei Milliarden Euro erreicht. Auf jeden Fall dürfte 2026 das mit Abstand umsatzstärkste Jahr seit 2022 werden.
Im Hinblick auf das Transaktionsvolumen dominierten Pflegeheime das Marktgeschehen im 1. Halbjahr 2026, was jedoch vor allem auf die Mehrheitsübernahme von Cofinimmo zurückzuführen ist. Mit Pflegeheimen wurden 573 Mio. Euro bzw. 43 % des Gesamtvolumens umgesetzt. Danach folgten Ärztehäuser mit einem Volumen von 299 Mio. Euro (21 % des Gesamtvolumens). Auf Krankenhäuser und Rehakliniken entfielen zusammen 302 Mio. Euro bzw. 21 % des Gesamtvolumens – dieser hohe Wert erklärt sich unter anderem durch Rehakliniken, die im Rahmen der Cofinimmo-Übernahme gehandelt wurden und durch Konversionsprojekte bei Krankenhäusern. Auf Betreutes Wohnen entfiel rund 14 % des Halbjahresvolumens.
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