Stuttgarter Logistikimmobilienmarkt stabilisiert sich auf niedrigem Niveau

Der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt der Region Stuttgart verzeichnete im Gesamtjahr 2025 einen Flächenumsatz von 113.700 m². Die REALOGIS Immobilien Deutschland GmbH (REALOGIS), Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke, beobachtet damit eine Fortsetzung des Rückgangs der vergangenen Jahre, der jedoch deutlich moderater ausfällt als in den vorangegangenen Jahren. Ausgehend von 125.200 m² im Vorjahr nahm der Gesamtflächenumsatz um 11.500 m² beziehungsweise 9 % ab. Während 2022 mit 316.000 m² das stärkste Jahr seit Beginn der Aufzeichnungen 2011 darstellte, markiert 2025 das schwächste Gesamtjahr. Der 5-Jahresdurchschnitt wurde um 47 % verfehlt. Die drei größten Abschlüsse durch LIDL, die Klauss GmbH sowie einen Logistikdienstleister umfassten zusammen 21.000 m² beziehungsweise 18 % des Gesamtergebnisses.

Joel Adam, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Stuttgart GmbH, kommentiert: “Die Flächennachfrage bleibt vor dem Hintergrund der gesamtwirtschaftlichen Lage sowie der strukturellen Herausforderungen, insbesondere in der Automotive-Industrie, selektiv. Aber die Region Stuttgart verfügt über hohe industrielle Kompetenz, ausgeprägtes technologisches Know-how und starke Innovationsstrukturen. Diese wirken stabilisierend und bilden die Grundlage für eine moderate Belebung des Flächenumsatzes im Jahresverlauf 2026.“

Mieten durchbrechen Aufwärtstrend

Die Spitzenmiete bleibt stabil bei 8,50 €/m² und stoppt damit den seit 2020 anhaltenden Aufwärtstrend. Die Durchschnittsmiete stagniert bei 7,00 €/m². Beide Werte liegen 6 % beziehungsweise 7 % über ihrem jeweiligen 5-Jahresdurchschnitt. Der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete beträgt seit fünf Berichtszeiträumen stabil 1,50 €/m². Bei weiterhin begrenztem Angebot moderner Flächen in nachgefragten Lagen wirken gestiegene Bau- und Finanzierungskosten zwar preistreibend, die zurückhaltende Nachfrage verhindert jedoch weitere Verteuerungen.

Bestandsflächen dominieren, Neubauten mit geringer Bedeutung

Abschlüsse in Bestandsflächen blieben mit 98.200 m² beziehungsweise 87 % des Gesamtflächenumsatzes taktgebend. Neubauten erreichten 2025 insgesamt 15.500 m² und damit 13 % des Flächenumsatzes, wobei der überwiegende Teil (12.900 m² beziehungsweise 83 %) auf ehemalige Brownfield-Flächen entfiel. Der Abschluss durch LIDL im Landkreis Esslingen mit 9.000 m² trug zu rund 70 % des Brownfield-Volumens bei. Abschlüsse auf der Grünen Wiese spielten mit 2.600 m² (17 %) bei Vermietungen in Neubauten eine untergeordnete Rolle.

Esslingen übernimmt erstmals Spitzenposition beim Flächenumsatz

Mit 44.300 m² beziehungsweise 39 % des Gesamtflächenumsatzes löst der Landkreis Esslingen den vorjährigen Spitzenreiter Ludwigsburg ab. Der Landkreis Böblingen folgt auf Platz zwei mit 23.500 m² und verzeichnet mit einem Umsatzplus von 17.100 m² den höchsten Zuwachs aller Regionen. Der Flächenumsatz stieg um mehr als das 3,5-fache gegenüber dem Vorjahr. Ludwigsburg rutscht auf Platz drei mit 20.600 m² ab. Aufgrund ausbleibender Großabschlüsse halbierte sich der Flächenumsatz erneut. Im Rang unverändert blieb der viertplatzierte Landkreis Göppingen mit 13.000 m² beziehungsweise 11 %. Das Stadtgebiet Stuttgart trägt mit 8.700 m² lediglich 8 % zum Gesamtflächenumsatz bei.

Logistik und Spedition mit hohem Zuwachs; Klassischer Handel schlägt E-Commerce erneut

Die Branche Industrie und Produktion behauptet ihre Spitzenposition mit 39.500 m² beziehungsweise 35 % des Gesamtflächenumsatzes, verzeichnet jedoch einen Rückgang von 26 % gegenüber dem Vorjahr. Ursächlich für den rückläufigen Flächenumsatz war insbesondere das Ausbleiben größerer Abschlüsse, auf die im Vorjahr noch rund die Hälfte des Branchenflächenumsatzes entfielen.

Der Handel folgt mit 27.900 m² beziehungsweise 24 % des Gesamtflächenumsatzes auf Platz zwei. Innerhalb des Handels dominierten klassische stationäre Handelsunternehmen mit 82 % des Handelsflächenumsatzes deutlich gegenüber E-Commerce-Unternehmen mit 18 %. Lag das prozentuale Anteilsverhältnis E-Commerce zu stationärem Handel im Gesamtjahr 2023 noch bei 75 % zu 25 %, kippte das Verhältnis bereits 2024 auf 61 % zu 39 %.

Drittplatziert ist die Branche Logistik und Spedition mit 23.900 m² beziehungsweise 21 % des Gesamtflächenumsatzes. Sie verzeichnete als einzige Branche einen signifikanten Zuwachs von 546 % und kompensierte damit rund zwei Drittel der Rückgänge in den anderen Branchen.

Kleinere Flächen prägen das Marktgeschehen

In der Größenklasse ab 10.001 m² wurde 2025 kein Abschluss verzeichnet. Damit bleibt diese Größenklasse das zweite Jahr in Folge ohne Abschluss. Flächen zwischen 1.000 m² und 3.000 m² übernahmen mit 45.100 m² beziehungsweise 40 % des Gesamtflächenumsatzes die Spitzenposition und verzeichneten einen Zuwachs von 47 % gegenüber dem Vorjahr. Die Größenklasse 3.001 m² bis 5.000 m² folgt mit 34.000 m² beziehungsweise 30 % des Gesamtflächenumsatzes auf Platz zwei. Zusammen entfallen auf Flächen unter 5.001 m² insgesamt 86 % des Gesamtflächenumsatzes. Im Vorjahr waren es nur 56 %.

Kennzahlen im Überblick

• Flächenumsatz: 113.700 m²

• Spitzenmiete: 8,50 €/m² | Durchschnittsmiete: 7,00 €/m²

• Bestandsflächen: 98.200 m² | Neubau: 15.500 m²

• Mieter: 104.700 m² | Eigennutzer: 9.000 m²