Bahnhöfen neues Leben einhauchen - Einblicke ins kommerzielle Immobilienmanagement mit der SBB

SAP Real Estate Briefing - Der Expertenblog von SAP zur Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft
Dr. Tatjana Geschwill - Solution Manager
20.09.2021

„Der Bahnhof ist die Visitenkarte einer Stadt“ – Wie die SBB ihre Bahnhöfe mit Hilfe einer smarten Portfolio-Strategie und technologischer Unterstützung zu Zentren des wirtschaftlichen und sozialen Lebens machen will.

Viele Einzelhändler verwalten mit ihren Filialen, Firmenzentralen und Büroflächen ein großes Immobilienportfolio. Trends aus den letzten Jahren zeigen, dass es bei den Einzelhändlern in Deutschland nicht mehr nur bei der Verwaltung dieser Portfolios bleibt: Einige Einzelhändler investieren zudem auch in Immobilien außerhalb ihres eigentlichen Geschäftsfeldes, zum Beispiel in Wohnungen, die über den Filialen errichtet werden.

Für den Einzelhandel kann es recht profitabel sein, durch ihre Ankerfunktion Flächen aufzuwerten und in andere Immobilien wie Healthcare, Logistik oder in den boomenden Wohnungsmarkt zu investieren. Durch diese Diversität ergeben sich im Immobilienmanagement für den Einzelhandel neue Herausforderungen, ihre Geschäftsprozesse effizienter, digitaler und auch durchgängiger zu gestalten. Ebenfalls steigen Unternehmen mit großen Immobilienportfolios aus anderen Branchen in den Einzelhandelsmarkt ein, um neue Geschäftsfelder zu erschließen und die Bedürfnisse ihrer Kunden optimal zu bedienen.

Attraktive Mietkonditionen als Win-Win-Szenario für die SBB und ihre Mieter

Ein gutes Beispiel dafür ist die SBB CFF FFS, die Schweizerische Bundesbahn. Als größtes Transportunternehmen der Schweiz ist die SBB auch einer der wichtigsten Akteure in der Schweizer Immobilienbranche. Um eine optimale Kundenerfahrung zu schaffen, entwickelt die SBB nicht nur Bahnstrecken, sondern auch Bahnhöfe mit der Absicht, sie zu Zentren des wirtschaftlichen und sozialen Lebens zu machen.

Ziel ist es, die Aufenthalts- und Servicequalität in dieser Umgebung zu erhöhen: „Der Bahnhof ist die Visitenkarte einer Stadt“, erklärt Christian Eggenberger, Leiter Nutzung & Akquisition Zürich und Ostschweiz bei der SBB. „Für uns ist der richtige Mix an Konzepten wichtiger als hohe Mietrenditen auf den einzelnen Flächen. Deshalb setzen wir auf umsatzabhängige Mieten, die sich auch Start-ups, Pop-up-Stores und regionale Bäckereien leisten können. Wir wollen, dass unsere Schweizer Bahnhöfe modern und weltoffen sind, dennoch aber ihren starken regionalen Bezug behalten, der den Reisenden ein Gefühl von Heimat und Wohlbefinden vermittelt.“

Nach der Unterzeichnung des Mietvertrags arbeitet die SBB eng mit ihren Mietern zusammen, wie Eggenberger weiter ausführt: „Wir bieten stark umsatzabhängige Gewerbemieten an. Deshalb messen wir die Besucherströme in den Bahnhöfen genau, analysieren die Umsätze der einzelnen Läden und suchen das Gespräch mit den Ladenbetreibern, wenn trotz hoher Frequentierung die Umsätze gering sind.“

Der Einzelhandel in den Bahnhöfen soll nicht allein von den Einnahmen der Reisenden abhängig sein. Deshalb hat die SBB die oberen Stockwerke ihrer Bahnhöfe mit Co-Working-Spaces, Sprachschulen und Gesundheitszentren ausgestattet und für die breite Öffentlichkeit geöffnet. Eggenberger erklärt: „Damit wollen wir den Menschen, die in der jeweiligen Stadt leben, einen Grund zu geben, ihren Bahnhof auch außerhalb der Reise oder des Pendelns zu besuchen. Wenn sie einen gepflegten Bereich mit Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten und grünen Außenflächen vorfinden, in dem sie sich wohlfühlen, werden sie dort mehr Zeit verbringen und dazu beitragen, den Umsatz der ansässigen Geschäfte und Restaurants zu steigern.“

KPI-Messung geht über Immobiliendaten hinaus

Die Technologie spielt in diesem Szenario eine Schlüsselrolle, denn das Immobilienmanagement der SBB geht über die typischen Immobilien-KPIs hinaus. „Die Tatsache, dass unsere Mieteinnahmen in hohem Maße vom Erfolg unserer Ladenbesitzer abhängen, macht es für uns unerlässlich, Einzelhandels-KPIs zu messen und in die Bewertung unserer Portfolio-Performance und der zugrunde liegenden Strategie einzubeziehen. Wir achten genauso auf unsere Belegungsrate und die Miete pro Quadratmeter, wie auf den Umsatz pro Quadratmeter unserer Mieter oder die durchschnittliche Warenkorbgröße ihrer Kunden. Beide Welten zu verstehen, zu analysieren und zusammenzuführen ist der Schlüssel zum Erfolg im Immobilienmanagement der SBB“, sagt Eggenberger.

Angesichts der wachsenden Zahl von Unternehmen, die neue Märkte erschließen, und der fortschreitenden Verschmelzung von Immobiliennutzungsarten bedarf es Technologie, um KPIs aus verschiedenen Geschäftsbereichen zu messen, zu verarbeiten und logisch miteinander zu verknüpfen. Es reicht nicht aus, nur das Immobilienportfolio darzustellen und mit den darunter liegenden Verträgen zu verknüpfen. Das Portfoliomanagement eines Unternehmens, die Abteilung für Expansionsstrategie und das Business Development müssen ihre Kern-KPIs mit den Immobilien-KPIs zusammenführen, um einen 360-Grad-Blick auf die Portfolio-Performance zu erhalten. Im Einzelhandel bedeutet dies, dass die Vergleichbarkeit der Geschäfte und Läden hergestellt werden muss, indem immobilienbezogene Kosten- und Leistungsindikatoren mit einzelhandelsbezogenen Umsatzströmen verbunden werden.

Entscheiden sich Unternehmen, ihre Performance mit einer 360-Grad-Sicht auf ihr Geschäft zu steigern, profitieren sie von einem Softwareanbieter wie SAP, der End-to-End-Prozesse liefert, sich auf die Bedürfnisse aller wichtigen Branchen konzentriert und in der Lage ist, Analysen durchzuführen und anspruchsvolle Handlungsvorschläge abzuleiten. Auf der Grundlage einer intelligenten Software können Einzelhändler und andere Unternehmen neue Märkte erschließen, ohne sich Sorgen um fehlende Transparenz machen zu müssen.

Sprechen Sie uns an, wenn Sie mehr über den SAP-Ansatz zum intelligenten Immobilienmanagement für Unternehmen und Handel erfahren möchten.