BIM im Facility Management: Digitales Gedächtnis für Gebäude

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Christoph Fischer - Senior Consultant, Real Estate Consulting
16.06.2020

Wer seine Immobilie wirtschaftlich und vorausschauend betreiben will, braucht im Facility Management eine gute Datengrundlage. Diese entscheidet letztendlich über Qualität und Kosten des Immobilienbetriebs. Dabei profitiert das Facility Management auch in Building Information Modeling: wird das BIM-Modell frühzeitig um die Anforderungen an den späteren Betrieb ergänzt, lassen sich die Belange des Facility Managements bereits in der Planungsphase antizipieren. Damit können beispielsweise Wechselwirkungen mit der Architektur, der Gebäudetechnik und dem späteren Gebäudebetrieb schon lange bevor der erste Bauarbeiter Hand anlegt erkannt und optimiert werden.

BIM optimiert Facility Management



Idealerweise begleitet das BIM-Modell ein Bauwerk über dessen gesamte Lebensdauer: von der Entwurfs- und Bau- über die Nutzungsphase bis hin zum Rückbau. Übernimmt der Facility Manager ein mit BIM geplantes Gebäude, kann er die Modellsystematiken als eine Art „Ordnungssystem" zur Gebäudeverwaltung nutzen. Wartungsarbeiten, Umbau oder Sanierung – alle Betriebsdaten werden sofort erfasst und erleichtern die Kommunikation zwischen Eigentümer, Betreiber und Dienstleistern. Über BIM entwickelt das Gebäude eine Art digitales Gedächtnis, in dem nicht nur Planung und Bau, sondern auch alle Prozessdaten des laufenden Betriebs erfasst werden. Um die Anforderungen des Betriebs wirksam von Beginn an im BIM-Modell zu verankern, empfiehlt sich die Definition eines betrieblichen Zielbilds, das auch die Organisation, Prozesse und Software des zukünftigen Gebäudebetriebs beschreibt. Dazu müssen zentrale Fragestellungen beantwortet werden: Welche Daten sind für den effizienten und nachhaltigen Gebäudebetrieb notwendig? In welchen Projektphasen muss BIM diese bereitstellen? Welche Systeme und Software-Lösungen werden im Facility Management genutzt? Sind die nötigen Schnittstellen für die verlustfreie Datenübernahme aus dem Bauprojekt vorhanden? Weitere wesentliche Aspekte sind die Qualitätssicherung der Daten und nicht zuletzt die Bereitstellung der nötigen personellen internen oder externen Ressourcen und Kompetenzen.

BIM-Kompetenz ist entscheidend

Damit ein BIM-Zusammenarbeitsmodell seinen Zweck erfüllen kann, müssen alle an Planung und Bau Beteiligten und vor allem auch die Nutzer von Anfang an integrativ zusammenarbeiten. So können datentechnische erfasste Objekte und Flächen, zum Beispiel Ausstattungen einer Kantine, vom Architekten mit den Anforderungen an Farbe und Oberfläche, vom Bauphysiker mit Anforderungen an den Schallschutz, vom Brandschutzexperten mit den Anforderungen an Feuerwiderstand und vom Facility Manager mit den Anforderungen an ein nutzergerechtes Catering ergänzt werden. Da die Informationen disziplinübergreifend den Objekten und Flächen zuordenbar sind, lässt sich auch beispielsweise überprüfen, ob sich Anforderungen gegenseitig ausschließen, Abläufe funktionieren und wie hoch die Kosten für den späteren Betrieb sind.

Betriebssystem fürs Gebäude



BIM endet jedoch nicht mit der Fertigstellung der Immobilie. Auch die für Facility-Management-Belange erforderlichen Daten werden in die Betriebssoftware (z.B. CAFM) integriert und kontinuierlich fortgeschrieben. Dem Betreiberteam stehen somit alle betriebsrelevanten Informationen direkt zur Verfügung. Aus den „as designed“- und „as-built“-Modellen der Planungs- und Bauphase wird so ein „as-performed“-Modell – ein digitaler Gebäudezwilling. Dieser ermöglicht dank vielfältiger Möglichkeiten der Steuerung, Simulation und Optimierung einen besonders ressourcenschonenden und effizienten Immobilienbetrieb.

Vita

Christoph Fischer unterstützt seit August 2013 Drees & Sommer im Bereich Real Estate Consulting mit dem Themenschwerpunkt Immobilien IT- Organisations- und Prozessberatung. Nach dem Abschluss an der Fachoberschule für Informationstechnologie in Hofheim am Taunus studierte Christoph Fischer Architektur an der Fachhochschule Wiesbaden. Mit seinem umfangreichen Wissen trägt er als Spezialist zur Neu- und Weiterentwicklung des Beratungsportfolios von Drees & Sommer bei, bspw. mit BIMtoFM. Sein Arbeitsschwerpunt liegt im Bereich Strategieberatung, Konzeption, Moderation, Prozessgestaltung und agile Implementierung von IT Systemen - in Bauprojekten wie auch in den Immobilien Organisationen.