Trotz Ende der Homeoffice Pflicht zeichnet sich bereits jetzt schon ab, dass immer mehr Menschen zukünftig in hybriden Modellen arbeiten. Da dennoch niemand genau abschätzen kann, in welchem Umfang sich hybride Arbeitsmodelle etablieren werden, fällt die Entscheidung für eine langfristige Bindung an eine starre Bürofläche derzeit besonders schwer. Gleichzeitig erleben wir auf dem Immobilienmarkt gerade, dass bestehende Büroflächen (teilweise vollständig möbliert) ungenutzt bleiben, da sich der Arbeitsplatzbedarf verlagert.
Für Unternehmen ist diese Situation aus zwei Gründen unbefriedigend: Einerseits kosten ungenutzte Flächen jeden Monat bares Geld, das sich über konventionelle Untervermietung oft nur schwer, mit Abschlägen und hohem Aufwand einsparen lässt. Hinzu kommt das Problem, dass untervermietete Flächen bei wieder steigendem eigenen Flächenbedarf dann nicht mehr zur Verfügung stehen. Gleichzeitig „lähmt“ die mangelnde Flexibilität bei hoher Planungsunsicherheit die Handlungsfähigkeit bei anstehenden Standortentscheidungen.Vermieter auf der anderen Seite dürften von dieser Situation ebenfalls nicht begeistert sein, da ungenutzte Flächen regelmäßig die Attraktivität von Objekten reduzieren und Leerstandsrisiken aufgrund aufgeschobener Standortentscheidungen von Bestandsmietern steigen.
Besonders ausgeprägt stellt sich diese Situation weniger im Neubau, sondern in solchen Bestandsgebäuden dar, in denen existierende Mietflächen seit der Pandemie ungenutzt bleiben und in denen bald Entscheidungen über die Fortsetzung bestehender Mietverhältnisse anstehen.
Flex Office Konzept als Lösung für ungenutzte Büroflächen im Bestand
Eine Lösung für dieses Dilemma kann sein, die ungenutzten Flächen als Flex Office oder Coworking Konzept zu betreiben. Dies funktioniert sowohl als Übergangslösung als auch als langfristiger Beitrag zur Aufwertung von Objekten.Die Herausforderung dabei ist jedoch, dass in vielen Situationen die aufwendigen Konzepte, wie man sie aus den Innenstadtlagen der Metropolen kennt, nicht funktionieren. Der Administrationsaufwand, der Investitionsbedarf und vor allem die Personalintensität bei vielen bekannten Flex Office Konzepten ist so hoch, dass sich ein Betrieb auf kleineren Flächen unter 1.000qm Fläche nicht lohnt. Doch genau in dieser Kleinteiligkeit liegt derzeit das größte Potential. Die meisten Unternehmen wollen nicht ihre gesamten Standorte aufgeben, sondern suchen nach einer Perspektive für einen kleinen derzeit ungenutzten Teil ihrer Gesamtfläche – das sind häufig kleinere Einheiten zwischen 200qm und 600qm. Genauso kann die Beimischung von kleinen Flex Office Konzepten z.B. in kleinen Gewerbeeinheiten von Mixed-Use Gebäuden für eine Aufwertung solcher durch die Möglichkeit der Ressourcenteilung sorgen. Darüber hinaus entsteht viel solcher kleinteiliger Leerstand in Märkten, die eine Nachfrage für große Flex Office Konzepte gar nicht generieren können.
Generell würden viele Marktteilnehmer von einem breiteren Angebot und der Umsetzung solcher kleinteiliger Flex Office Konzepte profitieren:
- Unternehmen, da auf diese Weise ein signifikanter Beitrag zu unnötigen Mietfixkosten ungenutzter Flächen generiert wird- Immobilieneigentümer, da ungenutzter Leerstand nicht die Attraktivität der Objekte beeinträchtigt und ein Flex Office Angebot im Haus die Attraktivität der anderen Flächen generell erhöhen kann
- Nutzer von Hybrid Work Arbeitsmodellen, da zusätzliches Angebot an professionellen Alternativen zum oftmals unzureichenden Home Office entsteht
Dass wir nicht schon längst ein viel breiteres Angebot solcher kleinteiliger Flex Office Konzepte sehen, liegt vor allem im Kosten-Nutzen-Verhältnis des Betriebs. Möglichkeiten der Vermarktung bieten zahlreiche Vermittlungsportale heute schon – aber die tägliche Bewirtschaftung eines professionellen Flex Office Angebots stellt hohe Ansprüche an Erfahrung, Organisation und Technik.
Flex Office Konzept als Baustein für moderne Flächenkonzepte
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass flexible Büroräume immer beliebter werden. Wo sich konventionelle (Unter-)Vermietungsmodelle in Zeiten hoher Planungsunsicherheit schwertun, erleben wir einen rasant steigenden Bedarf nach Flexibilität, Spontanität und kleinen Lösungen. Sei es für lokale Kleinunternehmer, die flexible Vertragslaufzeiten schätzen oder Arbeitnehmern, die kurzfristig nach Bedarf eine Alternative zum Home Office nutzen wollen: Kleinteiligkeit funktioniert in allen Märkten, Lagen und Flächen. Das ist die große Chance für kleinteilige Flex Office Konzepte. Sie bieten auch finanziell gesehen eine bessere Lösung, die der heutigen Realität gerecht wird. Die Kunst ist es nun, diese kleinteiligen Flächen wirtschaftlich zu betreiben und eine umfassende Infrastruktur herzustellen. Unternehmen müssen dazu das Rad aber nicht neu erfinden.Wie es gelingen kann, kleinteilige Flex Office Konzepte über Prozessstandardisierung und hohen Automationsgrad in nahezu allen Situationen zu realisieren und welche Rolle Partnermodelle dabei spielen können, wird im nächsten Beitrag dieser Reihe beschrieben.
