Immobilienwirtschaftliche Transformation: massiver Anpassungsbedarf für alle Geschäftsmodelle des Bau- und immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungssystems

Koniis Blick auf die digitale Entwicklung
Andreas Pfnür - Professor Fachgebiet Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre
17.04.2019

Die jüngst veröffentlichte CREM Studie zeigt, dass die deutschen Unternehmen in den nächsten 10 Jahren die Hälfte ihrer Immobilien durch Projektentwicklungsmaßnahmen und Markttransaktionen an die zukünftigen Nutzungsbedarfe anpassen müssen. Der Grund ist Strukturwandel der deutschen Wirtschaft und Gesellschaft, der wohl der größte seit dem 2. Weltkrieg sein dürfte.

Die gewerblichen Immobiliennutzer haben keine Wahl. Für den Erhalt der Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Unternehmen sind zukunftsfähige immobiliare Betriebsmittel conditio sine qua non. In der Vergangenheit ging jeder ökonomische Strukturwandel, nicht erst seit der industriellen Revolution, mit massiven Veränderungen der physischen Organisation der Arbeit – und damit den immobiliaren Betriebsmitteln – einher. Aktuell steht die deutsche Wirtschaft erneut am Anfang eines tiefgreifenden Veränderungsprozesses, der nach unserer bisherigen Erfahrung in der Immobilienwirtschaft noch stark unterschätzt wird. Seit drei Jahren beschäftigen wir uns deshalb in einem zahlreiche Projekte und Konferenzen umfassenden Forschungsschwerpunkt intensiv mit den Auswirkungen dieses Strukturwandels auf die deutsche Bau- und Immobilienwirtschaft, die wir mittlerweile immobilienwirtschaftliche Transformation nennen. Versucht man mit Hilfe unserer empirischen Ergebnisse von der immobilienwirtschaftlichen Transformation ein Big Picture zu zeichnen, entsteht das folgende Bild:

Die deutschen Corporates stehen vor einem massivem Anpassungsbedarf ihrer betrieblichen Immobilien



Vor allem getrieben durch die Digitalisierung, die Globalisierung und den demografischen Wandel verändern sich die Flächenbedarfe der Unternehmen aktuell erdrutschartig. Eine von uns im Auftrag des ZIA jüngst durchgeführte Umfrage bei den Unternehmen zeigt, dass 35 % aller Flächen durch Redevelopment in den nächsten 10 Jahren an zukünftige Nutzungen angepasst werden müssen. 22 % der Flächenportfolien werden zudem durch Markttransaktionen verändert werden. In der Summe werden die Immobilienflächen der Unternehmen zukünftig nicht zurück gehen, sondern sogar noch leicht steigen müssen, um den Strukturwandel effizient zu bewältigen. Detaillierte Erklärung wie genau und warum sich die Flächenbedarfe der Unternehmen verändern, haben wir in unseren hier zitierten Studien genau unter die Lupe genommen. Jeder interessierte Leser findet die Einzelheiten dazu frei verfügbar unter den hier angegeben Hyperlinks.

Die CREM Abteilungen stehen intern gegenüber den Business Units zukünftig verstärkt mit dem Rücken zur Wand. Können für die Innovationsinvestitionen der Unternehmen dringend benötigte Flächen nicht bereitgestellt werden, droht der Innovationsprozess und damit die Überlebensfähigkeit in einer globalisierten Welt ins Stocken zu geraten.

Hier geht es zur vollständigen Studie: https://zia-cloud.de/data/public/ae24a4

Immobilienwirtschaftliche Transformation überfordert die Corporates

In den letzten Jahrzehnten sind allgemein die Sekundärprozesse der Unternehmen und das betriebliche Immobilienmanagement im Besonderen immer stärker verschlankt worden. Eine von uns im Jahr 2016 gemeinsam mit der IREBS und der Aurelis angefertigte Studie zeigt, dass das Immobilienmanagement der meisten deutschen Unternehmen in Bezug auf Management Attention, Handlungsspielräume, Kapazitäten und Know-how die immobilienwirtschaftliche Transformation nicht ohne massive fremde Hilfe bewerkstelligen kann. Besondere Probleme in der immobilienwirtschaftlichen Transformation drohen dem traditionell immobilienwirtschaftlich bislang eher wenig geforderten Mittelstand. Nachdem andere Sekundärprozesse der Unternehmen wie IT oder Logistik nach dem „as a service“ Modell erfolgreich als Komplettdienstleistungsangebot durch Sourcing-Partner erbracht werden, suchen die Unternehmen auch im Immobilienbereich offensiv nach Lösungsangeboten am Markt.

Hier geht es zur vollständigen Studie LINK: https://zia-cloud.de/data/public/ae24a4

Deutsche Immobilienwirtschaft wirkt im Strukturwandel wie ein Dinosaurier

Das Wertschöpfungssystem der deutschen Immobilienwirtschaft ist zwar sehr groß und verzweigt, mutet allerdings in der Organisation der finanz- und leistungswirtschaftlichen Prozesse im Vergleich mit modernen Industrien wie der Mobilitätswirtschaft oder der IuK-Technologie noch als Dinosaurier an. Eine von uns im letzten Jahr in Kooperation mit der OFB Projektentwicklung durchgeführte Studie bei allen Akteuren der Immobilienwirtschaft zu deren Betroffenheit und Anpassungsprozessen im Strukturwandel zeigt, wie schwach die Problemlösungsorientierung an den Nutzern und die Integration der Wertschöpfung über die einzelnen Stufen in Dienstleistungsangeboten bislang noch ausgeprägt sind. Die Bau- und Immobilienwirtschaft konnte ihre historischen Fesseln als Bereitstellungsgewerbe, das erst auf Ausschreibungen reagiert, bislang noch nicht wirklich ablegen. Dass das auch anders geht, zeigten beispielsweise die deutschen Automobilhersteller, die sich zu hochintegrierten maximal marktaktiven Mobilitätsdienstleistern entwickelt haben. Moderne Geschäftsmodelle dieser Industrien kennzeichnen sich durch intensive Mass-Customization, Leistungsbündelung, Sharing und Wertschöpfungspartnerschaften. Hier tut sich die Immobilienwirtschaft derzeit noch schwer. Für uns fast schon erschreckend ist, dass wir die Entscheidungsträger, die in der laufenden Boomphase auf ein weiter so des sehr ertragsstarken Geschäfts setzen, sehr gut verstehen können und ihren aktuellen Beitrag an der immobilienwirtschaftlichen Transformation auf die Digitalisierung der Prozesse begrenzen. Innovationen sind eben immer riskant, benötigen derzeit nicht vorhandene Kapazitäten in Management sowie Umsetzung und zahlen sich, wenn überhaupt, häufig erst mit deutlicher Verzögerung aus.

Hier geht es zur vollständigen Studie LINK: https://www.real-estate.bwl.tu-darmstadt.de/media/bwl9/dateien/arbeitspapiere/Transformation_der_Immobilienwirtschaft_-_Ergebnisbericht_Unternehmensbefragung_TU_Darmstadt.pdf

Keine wettbewerbsfähige Standortentwicklung ohne adäquate Entwicklung der Wirtschaftsimmobilien

Unser Wirtschaftsminister Peter Altmeier hat gerade die sehr bemerkenswerte „Nationale Industriestrategie 2030“ vorgestellt. Diese Strategie setzt, ohne dass dies auch nur an einer Stelle Erwähnung finden würde, die friktionsfreie Verfügbarkeit von passgenauen Arbeitsorten für Produktion, Wissensarbeit, Entwicklung und Logistik voraus. Mit jeder neuen Studie wird uns deutlicher, dass das immobilienwirtschaftliche Wertschöpfungssystem eine grundlegende Frischzellenkur nötig hat, sonst wird es nichts mit der immobilienwirtschaftlichen Transformation und dem nötigen gesamtwirtschaftlichen Strukturwandel. Insgesamt scheinen die Bedingungen für innovative, wendige neue Akteure unter den Immobiliendienstleistern immer besser zu werden. Wir sind gespannt darauf, wann noch mehr kleine, innovative Schnellboote an den Markt kommen, die die großen Player überholen werden.

Hier geht es zur Nationalen Industriestrategie LINK: https://www.bmwi.de/Redaktion/DE/Publikationen/Industrie/nationale-industriestrategie-2030.pdf?__blob=publicationFile&v=24