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Kreislauffähiges Bauen hat echten Mehrwert

ReaLLoaded: Der Expertenblog von Drees & Sommer!
Peter Mösle - Geschäftsführer der EPEA GmbH – Part of Drees & Sommer
16.03.2021

Nachhaltige Gebäude sind nicht nur energieeffizient – sie bestehen auch aus natürlichen und recyclingfähigen Materialien. „Cradle to Cradle“ lautet das Designprinzip, das dieses Ziel verfolgt. Für Investoren, Projektentwickler, Hersteller und Bauherren stellt es eine große Innovationschance dar. Denn es bietet neben der Klima- und Ressourcenschonung und der Erfüllung von EU-Anforderungen auch einen echten betriebswirtschaftlichen Mehrwert.

Der im vergangenen März beschlossene Green Deal der EU hat die Circular Economy als wichtigen Baustein definiert. Viele Wirtschaftssektoren, Unternehmen und Entscheider stehen damit vor der großen Aufgabe, sämtliche Investitionen, Prozesse und Vorhaben hinsichtlich ihrer Nachhaltigkeit und Kreislauffähigkeit zu überdenken. Die Bau- und Immobilienwirtschaft ist der größte Verbraucher der weltweiten Rohstoffe und verursacht immense Abfallmengen. Sie steht daher in der Verantwortung, schnelle und effektive Antworten auf Klima- und Ressourcenfragen zu liefern. Zwar werden heute im Zuge von Abbruch- oder Umbauarbeiten einige Baumaterialien recycelt, allerdings bei Weitem nicht genug, um zur Lösung der Rohstoff- und Umweltprobleme beizutragen. Eine echte Kreislaufwirtschaft nach dem Cradle to Cradle-Prinzip fängt daher nicht beim Abfall und dem Recyclingprozess an, sondern beim richtigen Produktdesign in der Gebäudeplanung.

Materialausweis als wichtiger Wertfaktor

Konkret bedeutet das, dass man sich detailliert mit den verwendeten Baumaterialien und ihren Fügetechniken auseinandersetzen muss. Es sollten möglichst nur Bauprodukte zum Einsatz kommen, die keine umweltschädlichen Stoffe enthalten und am Nutzungsende entweder in den biologischen Verwertungskreislauf (Kompostierung) oder in den technischen Verwertungskreislauf (stoffliches Recycling) gehen. Natürlich müssen die Produkte zudem trennbar sein, damit der Rückbau in Zukunft sehr viel einfacher wird als heute. Wir geben bei unseren Gebäudeplanungen heute schon Rückbauanleitungen mit an – und unser Materialausweis zeigt transparent auf, welche Stoffe wo verbaut sind und wie sie sich wieder recyceln lassen. So lassen sich nach Baufertigstellung die verfügbaren Rohstoff-Restwerte einfach und sicher ermitteln – hierzu etablieren sich gerade auch digitale Materialkataster analog zum heutigen Grundstückskataster.

Der ökologische Mehrwert wird von den meisten Entscheidern jedoch nur dann als „echter“ Mehrwert verstanden, wenn dieser sich im Immobilien-Lebenszyklus auch betriebswirtschaftlich abbilden lässt. Bei Immobilien, die nach dem Cradle to Cradle-Prinzip geplant sind, ist das aber durchaus möglich. Denn es lässt sich auf Basis des oben beschriebenen Materialausweises zu jedem Zeitpunkt belegen, welche Materialien konkret verbaut wurden und welchen Wert diese haben. Und dieser Materialausweis ist – vergleichbar mit dem Energieausweis im privaten Hausbau – ein wichtiger Wertfaktor beim späteren Verkauf, bei der Vermietung oder auch bei der Finanzierung der Immobilie. Die Gebäude, die heute geplant werden, sollen natürlich langfristig vermietbar sein oder zu einem möglichst hohen Preis verkauft werden können. Sie müssen dementsprechend die Wünsche der künftigen Nutzer berücksichtigen. Zudem ist Nachhaltigkeit in vielen Unternehmen inzwischen ein Teil der Unternehmensstrategie, die sie nach innen wie nach außen widerspiegeln möchten.

Ökologischer Mehrwert auch betriebswirtschaftlich sichtbar

Doch welche Faktoren fließen in die betriebswirtschaftliche Beurteilung von Immobilien ein? Betriebswirtschaftliche Key Performance Indicators bei Immobilienobjekten sind regelmäßig etwa der Return on Investment, die Höhe der Belastung des Jahresergebnisses durch Alterswertminderungen oder Marktwertverluste, die Zinsbelastung aus der Finanzierung und natürlich auch die laufenden Kosten. Die betriebswirtschaftlichen Bewertungen der Immobilien im Rahmen von Jahresabschlüssen und Steuererklärungen einerseits sowie der Festlegung der Finanzierungskonditionen, also Zinssatz und Sicherheitenwert, der Immobilien andererseits basieren dabei auf Bewertungsgutachten von unabhängigen Immobilien-Sachverständigen.

Der ökologische Mehrwert des Cradle to Cradle-Ansatzes kann sowohl im Ertragswertverfahren als auch im Discounted-Cash Flow-Verfahren als werterhöhender Faktor berücksichtigt werden. Damit wird das Risiko von Wertverlusten auf die Immobilie reduziert beziehungsweise die Chance auf nachhaltigen Werterhalt oder sogar Wertsteigerungen erhöht. Für die Bilanzierung bedeutet das, dass das Risiko für außerplanmäßige Belastungen durch Abschreibungen oder Veräußerungsverluste sinkt und Ergebniskennziffern des Unternehmens stabiler und planbarer sind – sie werden also nicht unerwartet durch Einmaleffekte belastet. Und für die Finanzierung der Immobilie bedeutet ein höherer Ertragswert und daraus resultierend ein höherer Beleihungswert, dass ein höherer Finanzierungsbetrag möglich ist und dementsprechend weniger Eigenkapital aufgebracht werden muss oder dass ein geringerer Zinssatz für die Finanzierung verhandelbar ist.

Wertsteigerungen von bis zu 10 Prozent möglich

Die Berechnungen von Drees & Sommer und TS Advisory haben ergeben, dass Cradle to Cradle eine Wertsteigerung von bis zu zehn Prozent in Relation zu konventionellen Gebäuden ermöglichen kann. Man kann es sich so vorstellen, dass nach dem Cradle to Cradle-Prinzip geplante Gebäude sozusagen Rohstoffdepots sind. Sprich: Das für die Baustoffe gebundene Kapital geht nicht vollends verloren wie heute üblich, sondern wird ähnlich einer mittel- bis langfristigen Wertanlage wieder mit der Wiederverwertung freigegeben. Die Immobilie wird damit zum Rohstofflager, dessen Wert in Zeiten einer sich verschärfenden Rohstoffknappheit zudem noch kontinuierlich steigen könnte – und zwar überinflationär, so unsere Annahme. Darüber hinaus kann die Kreislauffähigkeit von Bauprodukten auch neue Geschäftsmodelle bieten: Verkauft wird nicht mehr das Produkt, wie zum Beispiel eine Lampe, sondern vielmehr nur dessen Funktion, also das Licht. Produkthersteller bleiben dabei im Besitz ihrer Rohstoffe und nehmen diese am Ende der Nutzungszeit wieder zurück und sichern sich hochwertige Materialien zu kalkulierbaren Preisen. Ihr Produktdesign können sie so ausrichten, dass die Wiederverwertung ihnen einen Nutzen bringt – und der Immobilienbesitzer spart sich wiederum die Entsorgung von möglichem Sondermüll. Cradle to Cradle hat also einen echten betriebswirtschaftlichen Mehrwert für alle am Bau Beteiligte.

Dieser Beitrag wurde in Zusammenarbeit mit Stefanie Voit, Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin bei TS Advisory GbR, erstellt.

Über den Autor: Peter Mösle (Dr.-Ing.), Partner bei Drees & Sommer

Seit 1996 begleitet Peter Mösle von Stuttgart aus zahlreiche Projekte in Deutschland und im Ausland auf den Weg zu Green Buildings. Neben den Bereichen Energiedesign und Energiemanagement und nachhaltige Quartiersentwicklung treibt er das Thema Cradle to Cradle® gemeinsam mit der EPEA GmbH – Part of Drees & Sommer in der Baubranche voran.

Peter Mösle ist Mitglied des Präsidiums des DGNB und als Vorsitzender für den Bereich Systementwicklung und Nachhaltige Stadtquartiere verantwortlich. Er studierte bis 1996 Maschinenbau mit der Fachrichtung Energietechnik an der Universität Stuttgart und Tucson, USA und promovierte 2009 an der Universität Stuttgart.