Es vergeht derzeit kaum eine Woche, in der nicht neue Studien, Bewertungssysteme oder Standards rund um nachhaltige Immobilien und deren Management erscheinen. Das ist einerseits erfreulich, zeigt es doch, welche Bedeutung das Thema Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche inzwischen hat. Andererseits drohen dadurch neue Intransparenz, Unsicherheit und mangelnde Vergleichbarkeit. Die wohl längste Historie in Sachen Nachhaltigkeit der Immobilienbranche haben Green-Building-Zertifizierungen.
Seit den frühen 1990er-Jahren wurde eine Vielzahl von Green-Building-Zertifizierungssystemen entwickelt – sie summieren sich inzwischen weltweit auf mehr als 50. Diese stolze Zahl ist vor allem darauf zurückzuführen, dass sich die einzelnen Systeme mit ihren länder- und assetklassenspezifischen Profilen selten für den flächendeckenden, geschweige denn globalen Einsatz eignen.Kleinteiligkeit verhindert Vergleichbarkeit
In den USA dominieren drei Systeme: LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), GPR (Global Property Research) und EDGE (Excellence in Design For Greater Effiencies). Dagegen setzen die meisten asiatischen Länder auf eigene Systeme, etwa CASBEE (Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency) in Japan, GM (Green Mark) in Singapur, GRIHA (Green Rating for Integrated Habitat Assesment) in Indien, BEAM (Building Environmental Assessment Method) in Hongkong, GBI (Green Building Index) in Malaysia, GREENSHIP in Indonesien und BERDE (Building for Ecologically Responsive Design Excellence) auf den Philippinen. In China gibt es mehr als fünf Labels, die nach Gebäudetyp ausgewiesen sind. Australien und Neuseeland wiederum haben jeweils ihre eigenen „Green Star“-Bewertungssysteme.Unter den europäischen Normen ist das britische BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) führend. Als ältestes Siegel wird es in 77 Ländern auch am häufigsten umgesetzt – 65 Prozent der zertifizierten Gebäude innerhalb der Europäischen Union tragen ein BREEAM-Label. Obwohl das breiter gefächerte LEED in 167 Ländern weltweit angewendet wird, beläuft sich sein Marktanteil in Europa auf gerade einmal gut fünf Prozent. EDGE findet in 27 Ländern Anwendung, 3,6 Prozent der zertifizierten Gebäude verfügen über ein entsprechendes Siegel. Es folgt DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) – angewendet in 25 Ländern bzw. vergeben an 6,5 Prozent der europäischen Immobilien mit Nachhaltigkeitslabel. Die Liste der Zertifizierungssysteme ließe sich fortführen.
Nachhaltigkeit ist kein fixer Zustand
Nachdem die ersten Zertifikate vor allem darauf angelegt waren, Nachhaltigkeit aus einer vornehmlich ökologischen Perspektive zu bewerten, wurden die Bewertungskataloge kontinuierlich erweitert und ökonomische und soziale Aspekte stärker gewichtet.So sinnvoll eine Bewertung von Immobilien ist, um Verbesserungspotenzial bei Gebäuden zu identifizieren und umzusetzen, so stoßen die Green-Building-Ratingsysteme doch schnell an ihre Grenzen. Nicht nur, dass die wichtige ökologische Komponente zunehmend an Gewicht verlor. Entwickler und Eigentümer können bei der Zertifizierung grundsätzlich auch das Siegel wählen, das ihre Immobilie ins beste Licht rückt und ihnen die beste Nutzen-Kosten-Rechnung einbringt. Zudem stellen die Zertifikate stets nur eine Zustandsbeschreibung eines Gebäudes dar. Bekanntermaßen erstreckt sich die Nutzungsdauer von Immobilien jedoch über viele Jahre und Jahrzehnte – mit unterschiedlichen Nutzern, Nutzungsgewohnheiten, neuen technologischen Möglichkeiten usw. Zudem decken die Zertifikate nur einen Bruchteil des globalen Immobilienbestandes ab. Unnötig zu erwähnen, dass die Vergleichbarkeit angesichts der Anzahl und lokalen Begrenztheit der Zertifikate weit hinter den Erfordernissen zurückbleibt.
Daraus resultieren zwei zentrale Herausforderungen: Zum einen gilt es, die Erkenntnisse aus Zertifizierungsprozessen über das einzelne Objekt hinaus zu transferieren und beispielsweise innerhalb eines Portfolios anzuwenden. Zum anderen führt kein Weg daran vorbei, Nachhaltigkeit in all ihren Dimensionen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie hinweg zu betrachten und fortlaufend zu optimieren. Der Schlüssel dafür wiederum sind Daten, die mittels geeigneter Standards zielführendes Benchmarking erlauben.
Bei der Suche nach geeigneten Standards scheint sich die Geschichte derzeit zu wiederholen. Auch hier schnellen die Zahlen in die Höhe. Mehr dazu in Kürze hier im Blog.
