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Wohnbauten im Bestand: Investieren, aber richtig

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Simon Dietzfelbinger - Partner und Head of Residential Properties
31.05.2021

Bestandsgebäude wurden schon immer etwas stiefmütterlich behandelt – und der Wohnbau im Bestand ist da keine Ausnahme. Mit dem im Rahmen des EU Green Deals veröffentlichten Strategiepapier zu einer „Renovation Wave“, also einer Renovierungswelle, sollte sich das jedoch bald ändern. Das Papier sieht eine Offensive zur energetischen Modernisierung des europäischen Gebäudebestands vor, um das Ziel des klimaneutralen Europas bis 2050 zu erreichen.

Einen zusätzlichen Schub zu einer erhöhten Aktivität im Bereich der Bestandsoptimierung in Deutschland dürfte auch die Abschaffung des Mietendeckels geben. Denn die Mietenbegrenzung hat in den letzten Jahren unter anderem zu einem Investitionsstau auf dem Wohnungsmarkt geführt. Nun, da das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel für nichtig erklärt hat, könnte die Investitionsbereitschaft wieder steigen. Für Bestandhalter, Bauherren und Investoren ist das eine große Chance, ihre Gebäude und Portfolios an die aktuellen Anforderungen – zum Beispiel in Hinblick auf Nachhaltigkeit – anzupassen. Dafür sollten die Investitionen jedoch in die richtigen Maßnahmen fließen, um zum einen die Gebäudequalität und somit die Werthaltigkeit sicherzustellen. Zum anderen gilt es, die Energieeffizienz der Bestandsgebäude zu verbessern und den Komfort sowie die Nutzerzufriedenheit zu steigern.

Vom digitalen Energiemonitoring bis hin zur Ökobilanzierung

Was das Thema Energie angeht, so gelten die meisten Gebäude in Deutschland als Energiefresser. Kein Wunder: Rund Hälfte aller Wohngebäude hierzulande stammt aus den Jahren 1949 bis 1990 und ist für über 50 Prozent des Energieverbrauchs verantwortlich. Das liegt unter anderem daran, dass der Wärmeschutz im Gebäudebestand schlecht ist und die Wärme- und Kältetechniken oft schon veraltet sind. Um die vor Kurzem eingeführten ESG-Auflagen zu erfüllen, empfiehlt es sich daher, in die Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz zu investieren.

Wie das konkret aussehen kann, zeigt beispielhaft das Projekt SQUARE Mannheim. Dort wurden zwei Wohngebäude nach unterschiedlichen energetischen Konzepten umfassend saniert. Photovoltaikanlagen in Kombination mit Batteriespeichern, die Fernwärmenutzung, ein Mieterstrommodell und das digitale Energiemonitoring sind nur einige der Maßnahmen, die dort umgesetzt wurden. Empfehlenswert zur Einhaltung der ESG-Kriterien ist auch, eine Ökobilanzierung des Bestandes durchzuführen. Gemeint ist damit eine ökologische Bewertung der Bestandsimmobilie über den gesamten Lebenszyklus, um sämtliche Umweltwirkungen zu erfassen und gezielte Optimierungsmaßnahmen zu definieren.

Soziale und wirtschaftliche Faktoren berücksichtigen

Wenn es um die Optimierung von Wohnbauten im Bestand geht, dürfen auch Themen wie Komfort und Nutzerzufriedenheit nicht außer Acht gelassen werden. Zumal gerade in diesem Bereich den Bestandhaltern, Bauherren und Investoren viele Möglichkeiten offen stehen. So können Smart Living Konzepte nicht nur dazu beitragen, die Bestandsimmobilien zu modernisieren, sondern auch die Nutzerzufriedenheit zu steigern. Die Integration von Service-Angeboten wie zum Beispiel Reinigung, Essenlieferung oder Nachbarschaftshilfe kann den Komfort für die Nutzer enorm erhöhen. Gleichzeitig können solche digitale Betreibermodelle dazu führen, die Bewirtschaftungskosten zu reduzieren. Weitere mögliche Geschäftsmodelle sind zum Beispiel Customized Living, sprich individualisiertes Wohnen, oder Shared Spaces-Konzepte wie Co-Working oder Fitness.

Neben der Effizienz- und Komfortsteigerung gehört auch die Nachverdichtung zu sinnvollen Maßnahmen. Dabei bietet sich insbesondere die modulare Bauweise als Lösungsansatz sehr gut an. Denn die verfügbaren Flächen können so effizient erschlossen und optimal genutzt werden. Die kurzen Bauzeiten durch den hohen Vorfertigungsgrad kommen auch den Bauherren und den Mietern zugute, da Störungen im laufenden Betrieb reduziert werden. Wesentlich ist jedoch, dass die modulare Nachverdichtung einen Teil der Lösung für das Problem des Wohnungsmangels darstellt.

Ob Energie, Komfort oder Wirtschaftlichkeit – wichtig ist, die vorhandenen Potenziale zu erkennen und besser auszuschöpfen. Denn davon gibt es vor allem im Bereich des Wohnungsbaus noch jede Menge.

Über den Autor:

Simon Dietzfelbinger ist Partner und Head of Residential Properties bei Drees & Sommer. Er studierte an der Universität Leipzig Wirtschaftsingenieurwesen mit Fachrichtung Bauwesen und ist seit 2009 für das Unternehmen tätig. Seine Schwerpunkte liegen in den Bereichen Wohnungsbau und Quartiersentwicklung sowie im Management und Steuerung von Großprojekten. Darüber hinaus treibt er Themen wie Digitalisierung und innovative Geschäftsmodelle in der Wohnungswirtschaft voran. Als erfahrener Projektmanager und Experte verfügt Simon Dietzfelbinger über umfangreiche Kenntnisse aus den unterschiedlichen Projektphasen – von der Projektidee bis zur Fertigstellung. Zu seinen Projekten zählen das Fünf Morgen Dahlem Urban Village in Berlin sowie das Carossa Quartier und das Quartier Heidestraße ebenfalls in Berlin.